Réduction des stocks accélérée : 22 provinces réduisent le ratio d'acompte pour les propriétés commerciales

Source : 21st Century Business Herald Author : Zhang Min

Le 16 mars, la succursale de la Banque populaire de Chine à Shanghai a publié une notification indiquant que le taux de paiement initial minimum pour l’achat de biens immobiliers commerciaux (y compris les « logements commerciaux et résidentiels ») à Shanghai est ajusté à au moins 30 %. Cette mesure vise à accélérer la désaisonnalisation du marché immobilier commercial et de bureaux, et à stimuler davantage l’activité du marché.

Le 15 janvier de cette année, le porte-parole de la Banque populaire de Chine et vice-gouverneur Zou Lan a déclaré qu’en collaboration avec l’Administration de la régulation financière, le taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux serait réduit à 30 %, afin de soutenir la désaisonnalisation du marché immobilier commercial et de bureaux. Deux jours plus tard, ces deux départements ont conjointement publié un « Avis sur l’ajustement de la politique du taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux », précisant que ce taux serait ajusté à au moins 30 %.

Auparavant, le taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux était de 50 %. En pratique, certaines banques fixaient ce taux à 60 % voire plus. Par conséquent, cette mesure est considérée comme un signal important pour la désaisonnalisation du marché immobilier commercial.

Selon des statistiques non exhaustives du Journal de l’économie du 21e siècle, à ce jour, 22 provinces et régions administratives ont réduit le taux de paiement initial minimum pour les biens immobiliers commerciaux. Certaines provinces et villes ont également mis en place d’autres mesures pour favoriser la désaisonnalisation du marché immobilier commercial.

Divers signaux indiquent que le rythme de désaisonnalisation du secteur immobilier commercial s’accélère.

Cycle de désaisonnalisation plus long que celui des résidences

Les biens immobiliers commerciaux désignent généralement les immeubles de bureaux, les commerces, etc., avec une propriété commerciale. Contrairement aux résidences, la propriété commerciale a généralement une durée de 40 ou 50 ans, et ses charges fiscales et autres coûts sont souvent plus élevés que ceux des résidences.

Sous l’effet de plusieurs facteurs, le stock de biens immobiliers commerciaux en Chine est actuellement important. Selon les données de l’Office national des statistiques, à la fin février de cette année, la superficie totale des biens immobiliers en vente en Chine était d’environ 800 millions de mètres carrés, dont 190 millions de mètres carrés de bureaux et de biens commerciaux en vente, représentant environ 23,9 %. Parallèlement, environ 710 millions de mètres carrés de bureaux et de biens commerciaux en construction étaient encore en cours de réalisation.

En raison de restrictions plus nombreuses que pour les résidences, le seuil d’achat pour les biens immobiliers commerciaux est relativement élevé, et le cycle de désaisonnalisation est plus long que celui des résidences. Selon la vitesse de vente moyenne des 12 derniers mois, le cycle de désaisonnalisation actuel des bureaux (en se basant sur la superficie en vente à la fin février de cette année) est d’environ 28 mois, tandis que celui des biens commerciaux en vente dépasse 30 mois.

En comparaison, le cycle de désaisonnalisation des résidences n’est que d’environ 7 mois.

Une étude de la société de services immobiliers CBRE indique également qu’en 2023, l’offre supplémentaire de bureaux dans dix grandes villes du pays devrait atteindre 4,7 millions de mètres carrés, en hausse de 7 % par rapport à l’année précédente. En 2027 et 2028, cette offre devrait progressivement diminuer pour atteindre respectivement 4,2 millions et 3,5 millions de mètres carrés. Concernant les biens de détail, l’offre supplémentaire de biens de qualité dans huit grandes villes principales devrait être de 4,39 millions de mètres carrés et 3,56 millions de mètres carrés respectivement cette année et l’année prochaine, restant abondante. Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing et Tianjin verront une augmentation de leur superficie d’offre supplémentaire par rapport aux deux années précédentes.

Ces dernières années, la demande pour renforcer les interventions politiques et favoriser la désaisonnalisation du marché immobilier commercial n’a cessé de croître.

Lors de la session du Deuxième Congrès national cette année, Liu Yonghao, membre de la Conférence consultative politique du peuple chinois et président du groupe New Hope, a suggéré d’optimiser la planification urbaine, de réduire la proportion de nouvelles terres commerciales. Il a également soutenu la revitalisation des actifs commerciaux existants, l’optimisation des politiques de « transformation commerciale en résidentiel », et un assouplissement modéré des restrictions sur les appartements en matière d’inscription scolaire, de résidence et autres.

Liu Yonghao a déclaré que le changement de la structure démographique et la montée progressive du shopping en ligne affaiblissent le rôle du commerce physique. Il a indiqué qu’en plus de diverses mesures pour absorber le stock existant, « la nouvelle planification doit prendre en compte l’évolution des formes économiques, faire quelques ajustements appropriés, et ne pas planifier autant de commerces ».

Les politiques favorables se multiplient

Avant cette récente modification du taux de paiement initial minimum, plusieurs politiques pour désaisonnaliser le marché immobilier commercial avaient déjà été mises en œuvre.

En septembre 2025, le Bureau général du Conseil d’État a publié un avis intitulé « Avis sur la libération du potentiel de consommation sportive et la promotion du développement de haute qualité de l’industrie sportive », encourageant l’utilisation légale d’usines industrielles, de biens immobiliers commerciaux, d’entrepôts, etc., pour créer des espaces sportifs.

Le 28 novembre 2025, la Commission de réglementation des valeurs mobilières a lancé une consultation publique sur le pilote de fonds de fiducie d’investissement immobilier commercial. L’objectif principal de ce pilote est d’ouvrir la voie au financement des droits de propriété des biens immobiliers commerciaux, en fournissant une solution financière standardisée pour revitaliser les actifs existants.

Depuis le début de cette année, d’autres signaux positifs continuent d’être envoyés.

Le 5 mars, le Ministère des ressources naturelles et l’Administration nationale des forêts et des prairies ont publié un avis précisant que les nouvelles terres de construction seront prioritairement réservées aux grands projets et au développement des services publics, et en principe non destinées au développement immobilier commercial.

Le plan quinquennal « 14e plan » publié ce mois-ci indique qu’il faut promouvoir la classification et la gestion des terrains non exploités et en construction, et encourager la revitalisation des biens immobiliers commerciaux en stock et des espaces commerciaux et de bureaux inutilisés. Il prévoit également de poursuivre la prolongation des droits d’usage des terrains industriels et commerciaux conformément à la loi.

Les analystes estiment que cela signifie non seulement un ajustement de l’offre, mais aussi une accélération de la revitalisation des biens immobiliers commerciaux inactifs.

Au niveau local, de nombreuses villes ont récemment adopté plusieurs politiques de soutien pour favoriser la désaisonnalisation du marché commercial et de bureaux.

Par exemple, Shanghai autorise la coexistence de fonctions commerciales, hôtelières, de recherche et développement, culturelles, médicales, éducatives, de logement locatif (y compris les appartements pour talents) ; Hangzhou a publié des politiques de réforme pour les terrains commerciaux et industriels, visant à améliorer la gestion efficace des espaces existants, et à permettre des changements temporaires d’usage des bâtiments.

En matière de subventions, Wuhan offre une aide de 50 % sur le montant de la taxe de mutation pour l’achat de biens immobiliers commerciaux et de bureaux neufs ; Nanning offre une subvention de 10 000 yuans pour l’achat de projets commerciaux et de bureaux de plus de 100 mètres carrés.

L’Institut de recherche Centaline souligne que l’exploration des voies de revitalisation des biens commerciaux et de bureaux inactifs sera une priorité politique cette année, et que davantage d’expériences seront tentées dans différentes régions.

Concernant la forte réduction du taux de paiement initial, cet organisme indique qu’à court terme, cela contribuera à soulager la pression sur le stock de biens commerciaux et de bureaux, et à améliorer la trésorerie des promoteurs immobiliers ; à moyen et long terme, cela soutiendra la revitalisation des actifs existants par des financements.

Cependant, l’Institut de recherche Centaline précise que cette mesure ne constitue pas un signal de retournement complet du marché. Comparé aux prêts hypothécaires résidentiels, les prêts pour l’immobilier commercial présentent encore des écarts importants en termes de montant, de taux d’intérêt et de durée, et les banques appliqueront une prudence dans la fixation du taux de paiement initial en tenant compte du risque client. Plus important encore, la vitalité des transactions immobilières commerciales dépend fondamentalement de la santé de l’économie réelle. Pour réellement mobiliser ces « actifs silencieux », la confiance des acteurs du marché et la vitalité de l’économie réelle doivent revenir simultanément.