La popularité des maisons d'occasion augmente, les transactions sont en hausse - un "petit printemps" est attendu dans les villes de première ligne

Le pic annuel des transactions immobilières, « mars d’or et avril d’argent », arrive comme prévu.

Samedi dernier (14 mars), Shanghai a enregistré un nouveau record annuel avec 1472 transactions de reventes en une seule journée ; le marché immobilier de Pékin a vu une augmentation des ventes de biens neufs et anciens sous l’effet des politiques ; le nombre de visites et de transactions de biens d’occasion à Guangzhou a également été actif ; à Shenzhen, les ventes de biens d’occasion ont fortement augmenté durant la première moitié de mars.

Chaque année, mars et avril sont des périodes clés pour le marché immobilier. En raison de la période du Nouvel An chinois en début d’année, la demande d’achat est reportée ; de plus, la demande pour les logements avec des places en école se libère généralement en mars et avril, ce qui stimule la croissance globale des transactions immobilières, c’est pourquoi le marché prête une attention particulière à ces deux mois, qui déterminent la tendance annuelle du marché immobilier.

Cette année, le « mars d’or et avril d’argent » se distingue davantage. Le marché immobilier a retrouvé une certaine rationalité depuis plusieurs années, et le public espère que ce « petit printemps » pourra voir une hausse simultanée des volumes et des prix, entraînant le marché dans un nouveau cycle de développement. Selon plusieurs sources et interviews menées par le journal 21st Century Business Herald, le volume de transactions dans les grandes villes a nettement rebondi par rapport au mois précédent, tandis que les prix restent relativement stables. D’après l’analyse de plusieurs experts du marché, Pékin et Shanghai, sous l’effet des politiques, voient une libération concentrée de la demande d’achat, ce qui laisse espérer un volume de transactions favorable pour ce « petit printemps » ; Guangzhou et Shenzhen montrent également des signes positifs, avec une reprise globale attendue.

Les grandes villes enregistrent une hausse du volume tout en maintenant la stabilité des prix, ce qui indique un bon début pour le marché immobilier national.

Le « petit printemps » est arrivé

Shanghai est la ville la plus remarquable dans cette vague de « petit printemps ».

Selon CRIC (China Real Estate Information Corporation), du 9 au 15 mars, le marché des reventes à Shanghai a connu une croissance explosive, avec 7233 transactions en une semaine, atteignant le plus haut niveau hebdomadaire en près de cinq ans (depuis 2021).

D’après les données publiées par Shanghai Online Real Estate, le 18 mars, le volume de transactions de reventes à Shanghai a atteint 906 en jour ouvré, un niveau élevé sur le marché.

Ce « feu » dans les transactions à Shanghai est dû à la stimulation par de nouvelles politiques. Le 25 février, Shanghai a publié un avis intitulé « Sur l’optimisation et l’ajustement supplémentaires de la politique immobilière locale », comprenant sept mesures pour stabiliser le marché, telles que la réduction de la durée de cotisation sociale hors Shanghai, l’assouplissement des conditions d’achat avec le permis de résidence, et l’augmentation du plafond de prêt pour le fonds de logement, souvent appelées « les sept mesures de Shanghai ».

Une personne responsable de la recherche client dans une grande entreprise immobilière nationale à Shanghai a confié au journal 21st Century que chaque nouvelle politique ces dernières années a permis de stimuler une partie de la demande à entrer sur le marché en avance. Cette fois, Shanghai a également bénéficié de l’effet du « mars d’or et avril d’argent », ce qui explique la forte hausse du volume de transactions, sans baisse notable des prix, qui restent stables. « D’après nos observations, depuis décembre dernier, les prix des reventes à Shanghai n’ont pas reculé, ils restent plutôt solides, ce qui est un signe positif. »

Les politiques de Pékin de décembre dernier continuent également d’avoir un effet. Selon l’Institute of Housing and Urban-Rural Development (58 Anju Research Institute), après le Nouvel An chinois, avec la reprise totale des agences immobilières et des agences intermédiaires, la demande de recherche de logement a rapidement rebondi. Le 28 février, l’intérêt pour le neuf à Pékin a augmenté à 60,3, et celui pour l’ancien à 66,1 ; le 14 mars, ces chiffres ont encore augmenté à 59,9 et 65,6, témoignant de l’effet continu des nouvelles politiques.

En termes de volume, la semaine du 26 janvier au 1er février, Pékin a enregistré 4244 transactions, un pic sur 12 semaines, en hausse de plus de 30 % par rapport à la semaine précédente l’avant-Politique. Après le Nouvel An, le marché s’est également progressivement rétabli, avec 2980 transactions la semaine du 1er au 8 mars.

Contrairement à Pékin et Shanghai, où de nouvelles politiques ont été mises en œuvre, Guangzhou et Shenzhen connaissent une reprise du marché principalement due à une demande d’achat rigide.

Les informations publiques indiquent qu’au cours des deux premières semaines de mars, le volume de reventes à Guangzhou a dépassé 4000, avec un maximum de 271 transactions en une journée (15 mars), un record depuis le début de 2023.

Un agent immobilier du district de Tianhe à Guangzhou a confié au journal 21st Century : « Je suis très occupé ces jours-ci, je fais des visites, des entretiens, des signatures tous les jours. Maintenant, il faut faire la queue pour signer, ce qui n’était pas le cas à la fin de l’année dernière. Notre agence a déjà conclu 9 ventes ce mois-ci. »

Les chiffres de Shenzhen sont également très parlants : selon les données de surveillance du Shenzhen Zhongyuan Research Center, au 18 mars, le total des transactions résidentielles neuves et anciennes à Shenzhen a dépassé 4000. Parmi elles, 1474 ont été pour des logements neufs, en hausse de 38,9 % par rapport à février, et 2715 pour des logements d’occasion, en hausse de 58,6 %.

Le centre de recherche Zhongyuan de Shenzhen analyse que, après le Nouvel An chinois, le marché immobilier de Shenzhen continue de se redresser, avec une volonté d’achat nettement accrue. La promotion de baisses de prix par plusieurs projets neufs a été efficace ; la reprise rapide des transactions de biens d’occasion indique que le « petit printemps » est déjà là.

Signaux à renforcer

Le volume de transactions est en forte hausse et les prix restent stables, mais les propriétaires de biens d’occasion commencent à adopter une attitude de « réticence à vendre ».

Selon plusieurs agents immobiliers à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, les propriétaires de biens d’occasion ont une attitude relativement ferme, et leurs prix restent soutenus, avec peu de marge de négociation. « La plupart des biens à bon rapport qualité-prix ont été vendus en début d’année. Après le Nouvel An, il est difficile de négocier les prix, car les propriétaires ont accès à des informations indiquant que le marché s’est amélioré. Ils préfèrent louer plutôt que baisser leurs prix, donc les prix restent stables. Si une baisse intervient, la vente sera rapide », a confié un agent du district de Nanshan à Shenzhen.

Concernant le neuf, les promoteurs continuent d’adopter une stratégie de « prix pour volume ». Un responsable marketing d’une entreprise active dans le marché de l’Est de la Chine a indiqué au journal 21st Century que, si le volume de biens d’occasion augmente et que les prix restent stables, le signal de relance pour le neuf reste à confirmer.

Selon les données fournies par ce responsable, la majorité des prix des nouveaux logements dans Shanghai et ses environs ont reculé ce mois-ci, principalement en raison de la stratégie des promoteurs de « prix pour volume » et du changement dans la structure des transactions.

« En mars, dans un de nos projets, le prix d’un concurrent a été réduit à 85 % du prix initial, soit quelques milliers de yuans de moins par mètre carré. Leur volume de ventes a été très rapide, alors que nous n’avons presque rien vendu », a déclaré un professionnel immobilier du sud de la Chine.

Ce décalage de sentiment se reflète également sur le marché foncier.

À Shanghai, par exemple, le 13 mars, la première série de terrains résidentiels pour 2026 a été mise en vente, comprenant trois lots situés à Jiading New Town, Xuhui Changqiao et Qingpu Xihongqiao, totalisant 198 300 m² de surface constructible, pour une valeur totale d’environ 6,809 milliards de yuans. À l’exception du lot de Qingpu, qui a été vendu avec une prime de 6,6 %, les autres ont été vendus au prix de base.

Cela montre qu’en dépit de la forte activité du marché, les promoteurs immobiliers restent prudents dans leurs décisions foncières. Lors de la réunion annuelle de China Merchants Shekou, le vice-directeur général Wu Bin a analysé que le marché foncier en 2026 devrait continuer à fonctionner globalement à un niveau bas, avec quelques zones légèrement plus actives.

Wu Bin a indiqué que la stratégie d’investissement de China Merchants Shekou en 2026 continuerait de privilégier une approche basée sur la vente pour décider des investissements dans des zones clés et des villes importantes, en sélectionnant soigneusement les projets. En fonction du marché et des flux de trésorerie, tout en respectant les « trois lignes rouges » et en équilibrant la taille et la rentabilité, chaque projet doit atteindre les standards d’investissement « six bons » pour assurer une allocation efficace des ressources, en se concentrant davantage sur la rapidité de rotation et la réalisation des gains.

De ce point de vue, la capacité du « petit printemps » à soutenir la stabilisation et la reprise du marché cette année dépend de plusieurs facteurs. Le directeur général du département d’indice du China Index Academy, Cao Jingjing, rappelle que la stabilisation du marché sera un processus progressif, et que la continuité dépendra de la reprise substantielle des attentes de revenus des ménages et des prix des logements, ainsi que d’autres fondamentaux macroéconomiques.