Le consortium de Vanke, composé de la même équipe, revient, et le terrain de Licang à Qingdao a été vendu au prix de réserve après la décommercialisation.

PointView Le 20 mars, le résultat de la vente aux enchères en ligne du droit d’usage des terrains publics à Qingdao, organisée par le Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme, a montré que le lot LC0301-03 situé à l’est de l’autoroute Qingyin dans le district de Licang a été cédé.

Selon l’annonce précédente du Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme de Qingdao, le prix de départ de ce lot était de 998 millions de yuans, avec un prix au mètre carré de 9 010 yuans.

Les résultats de la transaction indiquent que ce lot a été acquis par Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd. pour un total de 998 millions de yuans, avec un taux de surenchère de 0 %.

Les données publiques montrent que cette société est cofinancée par Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale et Qingdao Urban Investment.

Le processus d’enchères a été relativement simple, selon la règle « le plus offrant l’emporte », mais une seule offre a été déposée, sans tour d’enchères supplémentaire.

Contrairement aux terrains habituellement mis en vente, ce lot présente une particularité : sa « réintroduction sur le marché ».

Selon les informations publiques, ce terrain faisait partie du projet du parc forestier Dongli, et avait été initialement acquis il y a plusieurs années par un consortium de Vanke. Cependant, en raison de retards dans le développement, le terrain a finalement été négocié avec le gouvernement pour un retrait.

En quelques années, le processus complet a été « transaction – stagnation – retrait – nouvelle mise en vente ».

La relance du lot

Du point de vue des conditions de vente, le changement principal concerne la planification.

Le 28 février, le Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme de Qingdao a publié l’annonce de la vente aux enchères du droit d’usage du terrain public, et le lot LC0301-03 à l’est de Licang a été officiellement remis en vente.

Ce lot, initialement classé en « terrain commercial et d’affaires », a été reclassé en « terrain résidentiel de type II », avec une augmentation simultanée des équipements publics tels que l’éducation, la santé et les services pour les personnes âgées.

Par ailleurs, le coefficient d’occupation des sols (COS) a été réduit à 2,5, ce qui correspond à un niveau moyen-bas, avec une intensité de développement nettement inférieure à celle du COS précédent de 3,57.

Les documents de vente indiquent que le terrain, d’une superficie d’environ 44 320,7 m², est situé à l’est de l’autoroute Qingyin, à l’ouest de la route Shiniushan, au nord de la route Zaoshan, au sud de la route Jiushui, avec une superficie de construction planifiée d’environ 110 800 m². Les exigences de construction sont claires : le projet doit inclure un centre communautaire, des installations de garde d’enfants, ainsi que des commerces, et ces infrastructures doivent être transférées à l’issue de la construction.

Ce terrain se trouve à l’est du district de Dongli, à proximité d’un quartier résidentiel existant, et proche des ressources du parc forestier. Les équipements éducatifs, médicaux et communautaires environnants sont en cours de développement.

En combinant le COS, la superficie et les contraintes de construction, il est prévu que le futur produit principal sera constitué de logements en hauteur moyenne ou élevée.

Il faut noter que la structure des prix a également changé avant et après la modification.

Avant la modification, le prix total de départ était d’environ 1,187 milliard de yuans, avec un prix au mètre carré de 7 500 yuans ; après la modification, le prix total de départ a été réduit à 998 millions de yuans, mais le prix au mètre carré a augmenté à 9 010 yuans.

Autrement dit, le prix total a diminué, mais le coût par unité de terrain a augmenté, modifiant ainsi la logique de développement.

Le choix de Vanke

Pour remonter dans le temps, l’origine de ce lot est plus complexe.

En août 2017, Vanke Qingdao Real Estate Co., Ltd. a acquis pour 3,79 milliards de yuans trois lots liés situés à l’est de l’autoroute Qingyin dans le district de Licang (anciennes références 4362-01, 4362-02, 4364-02), avec une superficie construite totale de plus de 500 000 m². Le lot LC0301-03, récemment remis en vente, correspondait à l’ancien lot 4362-01.

Le lot 4362-01 était destiné à un usage purement commercial, tandis que les deux autres étaient pour l’habitation et des usages mixtes. La part commerciale représentait près de 40 % du projet global.

Ce qui est encore plus important, ce sont les conditions de vente.

Selon les exigences à l’époque, l’acquéreur devait non seulement construire des écoles et des crèches, mais aussi attirer des sièges sociaux d’institutions financières, des entreprises du Fortune 500, détenir une certaine superficie de propriétés, et respecter des objectifs fiscaux.

Ces conditions supplémentaires ont élevé le seuil de développement dès le départ.

Finalement, Vanke a obtenu le projet pour 3,79 milliards de yuans, en s’associant avec China Overseas, Gemdale, Yuexiu et Qingdao Urban Investment, mais le développement n’a pas progressé comme prévu.

Les progrès ultérieurs montrent que la partie résidentielle a été développée en priorité, tandis que le lot commercial 4362-01 est resté longtemps inactif. Les données publiques indiquent que cette partie a connu un retard évident dans la construction, devenant le principal frein à l’avancement global du projet.

En d’autres termes, le problème ne résidait pas dans la partie résidentielle, mais dans la commercialisation.

Avec l’évolution du marché, la durée de commercialisation des espaces commerciaux s’est allongée, l’incertitude du développement a augmenté, et les risques liés à ce type de projet de grande envergure sont devenus plus apparents. Finalement, ce lot commercial a été mis en réserve, puis, après une révision du plan de contrôle, divisé et restructuré, et réintroduit sur le marché sous le nouveau numéro LC0301-03.

Cette fois, les variables ont été réduites.

Le volet commercial a été séparé, le COS abaissé, le modèle de développement est devenu principalement résidentiel ; le prix total a été réduit, restant dans une fourchette contrôlable ; les exigences de construction sont toujours en place, mais la durée de développement a été raccourcie.

Dans ce contexte, Vanke a de nouveau participé à l’enchère.

Les rapports indiquent que cette entreprise a déjà une expérience directe dans le développement de cette zone. Sa réapparition sur la liste d’enchères semble davantage une continuation du projet existant qu’un nouvel investissement.

Autrement dit, il ne s’agit pas simplement d’acquérir un terrain, mais d’une « décision de revenir à la case départ et de redéfinir la stratégie ».

Le résultat montre que l’équipe reste la même : Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale et Qingdao Urban Investment ont de nouveau acquis le terrain.

Pour Vanke, ce lot représente à la fois une partie de leur projet historique et un environnement de développement déjà connu. Plutôt que de s’aventurer dans un secteur inconnu, reprendre un terrain déjà décomposé et avec un risque plus clair offre une trajectoire plus maîtrisée.

Du point de vue politique, les autorités encouragent actuellement l’offre de logements de qualité, notamment dans les villes centrales et les quartiers de premier choix, en optimisant le COS, en ajustant la nature des terrains, afin d’améliorer la qualité des produits.

Ce lot de Dongli, transformé de « commercial en résidentiel », illustre cette orientation politique.

Avertissement : Le contenu et les données de cet article sont organisés par PointView à partir d’informations publiques, et ne constituent pas un conseil en investissement. Veuillez vérifier avant utilisation.

(Éditeur : Wang Zhiqiang HF013)