Provisions exceeding 4.2 billion yuan, net profit down 70%, China Merchants Shekou entering "three transformations" into deep waters

En raison de la décélération des revenus, de provisions importantes pour dépréciation d’actifs et d’autres facteurs, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou a connu une forte baisse en 2025. Le rapport annuel publié le 16 mars indique un bénéfice net attribuable d’environ 1,024 milliard de yuans, en baisse de 74,65 % par rapport à l’année précédente, marquant deux années consécutives de baisse en glissement annuel. La chute du bénéfice net attribuable est en partie due à la baisse de la marge brute des activités de développement et de services immobiliers, les deux principales activités, qui ont toutes deux vu leur bénéfice net en baisse par rapport à l’année précédente. La raison principale réside dans le fait que China Merchants Shekou a constitué une provision pour dépréciation d’actifs d’environ 4,27 milliards de yuans, ce qui a directement réduit le bénéfice net attribuable d’environ 3 milliards de yuans.

Les journalistes du Beijing Business ont noté que ces dernières années, China Merchants Shekou a poursuivi la stratégie de développement des « trois transformations » : passer d’une orientation principalement axée sur le développement à une approche équilibrée entre développement et gestion, passer d’un modèle basé sur des actifs lourds à une combinaison d’actifs lourds et légers, et évoluer d’une concurrence homogène vers un développement différencié. Cependant, en pratique, les nouvelles activités émergentes de la société restent encore en phase de développement, sans encore atteindre une échelle profitable suffisante pour soutenir la croissance à court terme, et ne constituent pas encore une force motrice principale pour la croissance des résultats.

Bénéfice net attribuable en baisse deux années consécutives

Selon le rapport annuel, le bénéfice net attribuable de China Merchants Shekou en 2025 s’élève à environ 1,024 milliard de yuans, en baisse de 74,65 %. Il est important de noter que c’est la deuxième année consécutive que ce bénéfice diminue, avec une tendance d’aggravation claire.

Les données historiques montrent qu’en 2024, le bénéfice net attribuable était d’environ 4,039 milliards de yuans, en baisse de 36,08 % par rapport à 2023, où il s’élevait à 6,319 milliards. La baisse en 2025 s’est encore accentuée, la pression sur la rentabilité continuant de croître.

La baisse du bénéfice net attribuable sur deux années consécutives est principalement due à un ralentissement du chiffre d’affaires des activités de développement. En 2025, le chiffre d’affaires total s’élève à environ 154,728 milliards de yuans, en baisse de 13,53 %. La performance de l’activité de développement, cœur de métier, est particulièrement faible, avec un chiffre d’affaires d’environ 130,829 milliards de yuans, en baisse de 16,33 %, une baisse supérieure à celle du chiffre d’affaires global.

Concernant cette baisse, China Merchants Shekou explique que ses activités de développement se concentrent principalement sur la construction et la vente de logements résidentiels, ainsi que sur la gestion déléguée. Au cours de la période, le volume de projets transférés a diminué en comparaison annuelle, entraînant une baisse du chiffre d’affaires.

Parallèlement, la baisse de la marge brute de ses activités principales a accentué la pression sur le bénéfice net. En 2025, la marge brute de l’activité de développement s’établit à 15,33 %, en baisse de 0,25 point de pourcentage, tandis que celle des services immobiliers est de 10,59 %, en baisse de 0,28 point, ce qui réduit encore l’espace de profit.

Il est à noter que, malgré cette tendance à la baisse de la marge brute dans le secteur du développement, China Merchants Shekou a continué d’accroître ses réserves foncières à l’échelle nationale en 2025, en investissant activement pour renforcer ses stocks fonciers.

En 2025, la société a acquis 43 terrains, totalisant environ 4,4 millions de mètres carrés de surface de construction, pour un prix total d’environ 93,8 milliards de yuans, avec un paiement de terrain d’environ 54,3 milliards. Près de 90 % de ses investissements ont été réalisés dans les « dix principales villes », dont 63 % dans des villes de premier rang, avec des acquisitions à Shanghai (5 terrains), Shenzhen, Beijing, Chengdu, Hangzhou (3 terrains chacun) et Xian (2 terrains).

Yen Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière E-House à Shanghai, indique que, malgré la baisse des revenus et de la marge brute de l’activité de développement, la réserve foncière constitue un « levier » pour le potentiel futur et la rentabilité de l’entreprise. Le secteur immobilier traverse une période de profonde restructuration, avec un marché caractérisé par une « réduction du volume mais amélioration de la qualité » et une intensification de la différenciation. La rareté croissante des terrains de qualité dans les villes clés pousse China Merchants Shekou à renforcer ses réserves dans ces zones, en s’appuyant sur l’avantage financier des entreprises d’État, pour saisir les opportunités lors de la période de correction du marché, en se concentrant sur des terrains de haute qualité dans les villes principales, afin de préparer la reprise et l’amélioration des résultats futurs.

Concernant la forte baisse des résultats en 2025 et la pratique d’acquisition à des prix élevés, le Beijing Business a envoyé une demande d’interview à l’entreprise, mais n’a pas encore reçu de réponse à la publication de ce rapport.

Perte de plus de 14,4 milliards de yuans sur les stocks en 5 ans

Bien que l’expansion du portefeuille foncier offre une certaine marge de manœuvre pour le développement futur, certains projets n’ont pas atteint les objectifs de vente, ce qui a entraîné une augmentation significative des provisions pour dépréciation d’actifs, pesant sur le bénéfice net.

Le rapport indique qu’en 2025, China Merchants Shekou a constitué une provision pour dépréciation d’environ 4,27 milliards de yuans, principalement pour la dépréciation des stocks, qui représente environ 32,69 milliards, ainsi que pour les pertes de crédit (7,55 milliards), la dépréciation de goodwill (2,22 milliards) et la dépréciation des investissements en actions à long terme (24 millions). Cette provision a réduit le bénéfice net attribuable d’environ 2,918 milliards de yuans, accentuant la pression sur la rentabilité.

Les analystes ont relevé que parmi les projets affectés par ces provisions, celui de Chongqing, le projet Yutianfu, est particulièrement représentatif, avec une nouvelle provision de 878 millions de yuans en 2025, la plus élevée. Selon les données publiques, ce projet a été acquis en avril 2021 pour 3,25 milliards de yuans, avec un taux de surenchère proche de 130 %, et un prix de transaction d’environ 10 500 yuans/m².

Face à la profonde restructuration du marché immobilier, les prix de vente du projet Yutianfu ont également continué de baisser. China Merchants Shekou indique que le projet n’a pas encore été livré, et une partie de la dépréciation a été comptabilisée en fonction des conditions du marché, sans atteindre le rendement global prévu pour 2025.

Yen Yuejin souligne que la constitution de provisions pour dépréciation d’actifs reflète une gestion prudente. En période de correction des prix immobiliers, la capacité de l’entreprise à évaluer objectivement la valeur de ses actifs et à faire des jugements rationnels montre la solidité de sa gouvernance et de ses contrôles internes.

Il est également important de noter que la provision pour dépréciation des stocks devient un « trou noir » absorbant une part croissante du bénéfice net. Le Beijing Business a constaté que, entre 2021 et 2024, China Merchants Shekou a constitué des provisions pour dépréciation d’environ 1,719 milliard, 3,641 milliards, 2,276 milliards et 3,575 milliards de yuans, pour un total de 11,211 milliards sur quatre ans. En ajoutant la provision de 3,269 milliards en 2025, le total atteint 14,48 milliards de yuans.

Sous l’impact de ces provisions, le bénéfice net attribuable aux actionnaires a diminué respectivement de 3,456 milliards, 4,558 milliards, 1,765 milliards et 4,344 milliards entre 2021 et 2024.

Yen Yuejin indique qu’à court terme, la constitution de provisions pour dépréciation réduit directement le potentiel de profit immédiat, mais à long terme, elle permet à l’entreprise de mieux connaître la valeur réelle de ses actifs, d’évaluer leur qualité et de préparer la relance des activités et la gestion efficace des actifs existants, favorisant ainsi un développement ordonné.

Une nouvelle période stratégique pour la direction

Face à la pression continue sur le chiffre d’affaires et le bénéfice net, la constitution massive de provisions pour dépréciation, bien que perçue comme négative, pourrait en réalité offrir une opportunité stratégique pour la nouvelle direction de China Merchants Shekou, récemment renouvelée.

En septembre 2025, le président et le directeur général ont été remplacés. La nouvelle équipe, dirigée par Zhu Wenkai (président) et Nie Liming (DG), a pris ses fonctions ; le 3 mars 2026, le vice-directeur général Liu Ye a quitté ses fonctions pour rejoindre China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., où il occupe également le poste de secrétaire du comité du parti.

Des experts estiment que, face à plus de 14,4 milliards de yuans de provisions pour dépréciation accumulées, cette nouvelle équipe pourrait bénéficier d’une fenêtre stratégique rare.

Yen Yuejin indique qu’à court terme, la constitution de provisions réduit le profit immédiat, mais à long terme, elle aide à établir une connaissance précise des actifs, à évaluer leur qualité et à définir une stratégie claire pour l’avenir.

Le Beijing Business a noté que, dès 2021, China Merchants Shekou avait lancé la stratégie de « trois transformations » pour promouvoir un développement équilibré entre développement et gestion, avec une synergie entre actifs lourds et légers. En 2025, ses revenus d’exploitation s’élèvent à 7,173 milliards de yuans, en hausse de 0,32 %, et ses revenus de services immobiliers à 16,726 milliards, en hausse de 8,35 %. Les deux principales activités ont enregistré une croissance par rapport aux activités traditionnelles de développement.

Yen Yuejin affirme que la nouvelle équipe de China Merchants Shekou peut continuer à adopter un modèle combinant actifs légers et lourds. Bien que l’industrie privilégie généralement le modèle léger, les actifs lourds, actuellement sous-évalués, ont une valeur stratégique à court terme, et leur utilisation ne se limite pas au secteur traditionnel des services immobiliers. La combinaison des deux offre un potentiel de marché et des opportunités de développement considérables.

Le directeur de l’Institut de recherche immobilière urbaine de Chine, Xie Yifeng, souligne que la stratégie de China Merchants Shekou, axée sur le développement léger, repose sur la stabilité des revenus. Bien que la part des revenus issus des actifs légers et des services immobiliers soit encore faible, leur croissance devrait s’accélérer avec l’expansion continue des actifs gérés et de la superficie immobilière. Sur le cycle du secteur et du point de vue de la gestion, cette stratégie offre une résistance notable face aux cycles de déclin, permettant d’atténuer efficacement la baisse des revenus financiers issus de l’activité principale de développement immobilier.