Maisons de talents à 4 chambres : "ouverture des vannes" pour les familles avec deux enfants ayant un diplôme de licence

Cet article est republié de : Southern Metropolis Daily

Le projet Anju Huayue Longyuan propose 495 logements de type quatre pièces pour les talents, avec un prix moyen d’environ 39 600 RMB/m²

Les logements pour talents de 4 pièces sont désormais accessibles aux familles avec deux enfants et titulaires d’un diplôme de licence

Illustration : Chen Xin (AI généré par Doubao)

Le 17 mars, l’Agence de la garantie du logement de Shenzhen a publié un avis annonçant que le projet Anju Huayue Longyuan, situé dans le centre de Longhua, lançait en une seule fois 495 logements pour talents de type quatre pièces, avec un prix moyen d’environ 39 600 RMB/m². Plus important encore, les critères d’éligibilité ont été considérablement assouplis : une famille avec un diplôme de licence et deux enfants, résidant à Shenzhen et ayant cotisé 3 ans ou plus à la sécurité sociale, peut désormais postuler pour ces logements. Cela signifie que, auparavant réservés aux talents de haut niveau ou aux familles avec trois enfants, ces logements de type « amélioration immédiate » s’ouvrent désormais à un plus grand nombre de familles.

Les logements pour talents de 4 pièces disponibles dans toute la ville ne représentent que 6 % de l’offre totale, et leur accès est désormais ouvert aux familles avec deux enfants titulaires d’un diplôme de licence

À Shenzhen, les logements pour talents de 4 pièces sont extrêmement rares. Selon les statistiques, il y aurait environ 20 000 logements pour talents disponibles à la vente dans toute la ville, dont seulement environ 1259 de type quatre pièces, soit 6 %. Jusqu’à présent, ces logements étaient principalement destinés aux talents de niveau national, aux doctorants, aux titulaires de postes de haut niveau ou aux familles avec trois enfants ; les familles ordinaires avec deux enfants et un diplôme de licence pouvaient généralement postuler uniquement pour des logements de trois pièces.

Les citoyens intéressés par ces logements ont rapidement fait leurs calculs : le prix de listing des logements de quatre pièces d’occasion autour du projet dépasse généralement 70 000 RMB/m², tandis que le prix moyen des logements pour talents est seulement de 39 600 RMB/m². Un logement de 120 m² coûte environ 475 000 RMB, soit près de 365 000 RMB de moins que le prix du marché.

Ce lot de logements à vendre comprend 495 unités, dont 109 logements standards de 146-150 m² (appelés « type A1 »), 26 logements accessibles de 146-150 m² (appelés « type A2 »), et 360 logements standards de 113-120 m² (appelés « type B »).

Le processus de candidature a été étendu de cinq à six files d’attente, la sixième étant réservée aux familles avec diplôme de licence ou technicien et deux enfants. Cela reflète non seulement la réponse de Shenzhen à la politique nationale encourageant la natalité, mais aussi une réponse concrète aux jeunes ingénieurs, techniciens et familles de cadres, qui constituent le cœur de la ville, en leur offrant de meilleures conditions de logement.

Le projet Anju Huayue Longyuan est situé dans le district de Minzhi, Longhua, à proximité du supercentre commercial Yifang Tiandi, avec à proximité des équipements urbains tels que le nouveau musée d’art de Shenzhen et la bibliothèque du Nord. En termes de transports, il est desservi par les lignes 4 et 6, avec à l’avenir les lignes 22, 25, 27 et le projet de ligne interurbaire Shenzhen-Daxing.

Ce qui séduit le plus les parents, c’est que le projet est à seulement 300 mètres de l’école Shenzhen Middle School Longhua, en ligne droite.

Après 10 ans, la signature d’un contrat de vente pour un logement pour talents permet de payer la différence pour obtenir la pleine propriété

Selon la réglementation la plus récente de Shenzhen, après 10 ans de signature d’un contrat de vente pour un logement pour talents, il est possible de payer la différence selon une formule précise (estimée à environ 17 % du prix du contrat) pour obtenir la pleine propriété. Par la suite, le logement pourra être librement vendu ou hérité comme un bien immobilier classique.

Selon le « Règlement sur la gestion de la propriété des logements à usage d’habitation pour talents à Shenzhen » publié par le Bureau du logement et de la construction de Shenzhen en décembre 2024, la gestion de la propriété des logements destinés aux talents (logements pour talents à vendre) doit suivre ces règles. Lors du calcul du montant de la différence à payer, le prix d’achat initial sera basé sur le prix des logements à usage d’habitation pour talents dans des conditions équivalentes.

La formule de calcul pour la pleine propriété des logements à usage d’habitation pour talents est la suivante : différence à payer = (prix du marché initial - prix d’achat initial) × 50 % - taxes et frais. Le prix du marché initial est généralement calculé en divisant le prix d’achat initial par 70 %. Les taxes et frais comprennent la taxe d’enregistrement, la taxe de timbre et les frais de service liés à la transaction, payés lors de l’obtention du certificat de propriété ou du certificat de droits immobiliers.

Actuellement, les acheteurs peuvent effectuer leur demande en ligne via tout le processus, ce qui simplifie et rend transparent le processus. Cette politique facilite la transition du « logement de garantie » vers le « logement commercial », permettant aux talents de profiter des avantages du logement tout en partageant la plus-value de l’actif urbain.

Supposons qu’un logement de 4 pièces pour talents, avec un prix de contrat de 5 millions RMB, ait payé 50 000 RMB de taxe d’enregistrement. Selon les précédentes campagnes médiatiques, le prix des logements pour talents à vendre est généralement de 60 % du prix du marché, tandis que le prix des logements à usage d’habitation pour talents est de 50 % du prix du marché.

Étape 1 : convertir le prix d’achat initial en prix équivalent pour un logement à usage d’habitation pour talents

5 millions RMB / 60 % × 50 % ≈ 4,1667 millions RMB

Étape 2 : calculer la différence à payer

(4,1667 millions RMB / 70 % - 4,1667 millions RMB) × 50 % - 50 000 RMB ≈ 842 900 RMB, soit environ 17 % du prix du contrat initial. En payant cette différence, le logement peut devenir pleinement propriété. (Ce calcul est une estimation selon la politique, la version officielle prévaudra.)

Les logements pour talents existants, à 60 % du prix du marché, voient leurs seuils d’accès encore abaissés

En novembre 2022, Shenzhen a officiellement lancé une politique de logements pour talents à 60 % du prix du marché. Dès son lancement, cette mesure a suscité beaucoup d’attention, mais les ventes et l’intérêt n’ont pas été à la hauteur, avec un taux de vente insatisfaisant dans plusieurs projets.

En mars 2023, Shenzhen a introduit une nouvelle politique, supprimant les catégories de logements comme les logements à usage d’habitation à prix abordable et les logements pour talents, et ajoutant des types de logements locatifs garantis et de copropriété.

Cela signifie que la politique de logements pour talents à 60 % du prix du marché a été « abandonnée » en moins de six mois. Shenzhen a clairement indiqué qu’aucune nouvelle construction de logements pour talents à vendre ne sera réalisée, mais la vente des projets existants continue.

Par la suite, les critères d’éligibilité pour la candidature à ces logements ont été assouplis : d’abord, la limite d’âge pour les célibataires a été portée de 35 à 30 ans ; ensuite, les restrictions sur le domicile ont été assouplies, passant de l’obligation d’avoir un permis de résidence à Shenzhen pour les deux membres du couple, à une exigence que seul le demandeur principal doit être résident de Shenzhen, les conjoints et enfants pouvant ne pas l’être.

L’assouplissement des critères d’accès aux logements pour talents à Shenzhen est probablement lié à la faible demande initiale.

Les premiers six projets de logements pour talents à 60 %, lancés en novembre 2022, ont attiré plus de 15 000 familles, mais les résultats de sélection ont été très variables. En dehors des quartiers de Nanshan et de Guangming, où tous les logements ont été vendus, des zones plus éloignées comme Longgang et Dapeng, ainsi que les grands logements de trois pièces, ont connu un taux d’abandon élevé. À la fin de la sélection, le taux d’occupation global n’était que d’environ 43,6 %.

En réalité, ces dernières années, Shenzhen n’a pas seulement réduit à plusieurs reprises les critères d’éligibilité pour les logements pour talents, mais a aussi « ouvert » les logements abordables à des familles extérieures, en assouplissant encore davantage les conditions. La preuve en est que ces politiques ont souvent stimulé la demande.

Le 12 mars 2026, le Bureau du logement et de la construction du district de Nanshan a publié une annonce sur les résultats de vérification des candidatures pour les logements à usage d’habitation pour talents, recevant 1645 demandes, dont 1528 ont été jugées admissibles, avec 93 % de familles extérieures. Ce volume de candidatures est rare dans le marché immobilier récent de Shenzhen, y compris pour les logements à usage d’habitation pour talents.

Récemment, Shenzhen a lancé en une seule fois près de 500 logements pour talents de type quatre pièces, tout en abaissant les critères d’éligibilité, ce qui a également attiré beaucoup d’attention. Selon un expert reconnu dans la recherche économique régionale et chercheur senior du think tank national CDI, Song Ding, dans une interview, Shenzhen ne construira plus de nouveaux logements à usage d’habitation pour talents, mais privilégiera les logements en copropriété. Cependant, ces derniers étant entièrement fermés, leur clientèle future sera limitée. En comparaison, les logements pour talents présentent un avantage évident, et leur popularité pourrait augmenter à mesure que le marché s’éveille.

L’attractivité de Shenzhen pour les talents : attirer, retenir et offrir une bonne qualité de vie

Ce n’est pas simplement une réduction des critères pour les logements de garantie ou une augmentation de l’offre, mais une concrétisation de la stratégie « Investir dans les personnes » de Guangdong. Shenzhen utilise un système en boucle fermée « une couche de lit, une pièce, une maison » pour cibler précisément chaque point douloureux, du logement temporaire à l’enracinement.

À l’arrivée, une seule couche de base. Pour répondre à l’anxiété des jeunes diplômés en recherche d’emploi, la ville a lancé le programme « Shenzhen Dream Sail », offrant jusqu’à 15 jours de logement gratuit pour faciliter leur premier pas.

À mi-parcours, une pièce pour alléger la charge. Les jeunes talents reconnus peuvent demander un logement transitoire à 60 % du prix du marché (ou une allocation mensuelle de 1250 RMB), avec une période de location préférentielle pouvant aller jusqu’à 3 ans, pour leur permettre de s’installer sans se soucier des loyers élevés.

À long terme, une maison pour assurer leur enracinement. Logements à moitié prix, logements pour talents à 60 %, et revente à prix déprécié après 3 ans… Les deux premiers peuvent être « complétés par une différence de prix », tandis que le dernier dispose d’un mécanisme de rachat, permettant aux talents d’acheter à un prix abordable, en toute confiance, avec des perspectives stables.

Par exemple, le projet Anju Huayue Longyuan à Longhua a transféré le droit de candidature pour ses logements rares de quatre pièces des « talents de haut niveau » aux « familles avec deux enfants et diplôme de licence », avec un prix moyen de seulement 39 600 RMB/m² (contre plus de 70 000 RMB dans le voisinage). En combinant cela avec la politique de « transfert en 10 ans » vers la pleine propriété, Shenzhen a créé un canal de conversion du logement de garantie en logement commercial, permettant aux talents de profiter des avantages du logement tout en partageant la plus-value de l’actif urbain.

Ce dispositif, combinant réduction des coûts de vie et anticipation d’un patrimoine partagé, réalise véritablement l’objectif de « attirer, retenir et offrir une vie de qualité ».

Shenzhen transforme ses avantages en actifs concrets, passant d’une simple stratégie d’attraction à une invitation à s’enraciner durablement. En utilisant des logements rares pour l’amélioration, la ville affirme sa détermination à rassurer ses forces vives. La compétition pour le logement abordable devient une course à la qualité de vie, une démarche où la ville et ses talents avancent main dans la main sur la voie du développement de haute qualité.

Rédaction : Journaliste de Nandu Chen Rongmei