Explosion du pouvoir d'achat, hausse des prix de l'immobilier neuf et ancien ! Le marché immobilier de Shanghai connaît un "petit printemps"

L’« ambiance chaleureuse » du marché immobilier de Shanghai se dévoile discrètement dans les données.

Les dernières statistiques de l’Office national de la statistique montrent qu’en février, le prix des nouvelles maisons à Shanghai a augmenté de 0,2 % par rapport au mois précédent, passant de stable à en hausse ; le prix des logements d’occasion a également augmenté de 0,2 %, mettant fin à une tendance de neuf mois de baisse consécutive. C’est la première fois après une période de correction que les prix des logements neufs et d’occasion à Shanghai évoluent simultanément dans le positif, un signal positif pour le marché immobilier local.

Selon les données annuelles, en février, le prix des nouvelles maisons à Shanghai a augmenté de 4,2 % par rapport à la même période l’an dernier, conservant ainsi sa position de leader au niveau national. La majorité des experts estiment qu’avec la mise en œuvre précise de la politique de « combinaison de mesures » et la résonance avec la demande accumulée sur le marché, Shanghai connaît un « petit printemps » prometteur.

Dès le début de mars, la dynamique du marché s’est fortement renforcée. Selon les données de l’immobilier en ligne, au cours des 15 premiers jours de mars, le nombre de transactions de logements d’occasion à Shanghai a frôlé les 14 000, avec 7 233 transactions entre le 9 et le 15 mars, atteignant un record de près de cinq ans depuis 2021 pour une semaine. Certains agents immobiliers ont même signalé des ralentissements du système de signature en ligne le 14 mars en raison d’une connexion massive.

« Le petit printemps du marché immobilier de Shanghai est désormais confirmé, la période favorable pour l’achat de logement se resserre progressivement. » Selon Lu Wenxi, analyste chez Zhongyuan Real Estate, la reprise de février n’est qu’une étape préparatoire, et mars sera la période où les bénéfices seront pleinement réalisés, avec une possibilité de dépasser les records de transactions de l’an dernier. La quantité précède le prix, et avec des volumes de transactions stables à un niveau élevé, les prix pourraient rapidement sortir de leur creux.

Selon Zhu Jin, analyste chez CITIC Construction Investment Securities, depuis mars, l’effet des « sept mesures de Shanghai » se fait sentir, le marché immobilier de Shanghai montre des signes de stabilisation, avec une reprise des transactions de logements d’occasion, ce qui contribue à la stabilisation des volumes et des prix. À long terme, les activités immobilières continueront de privilégier les opérations commerciales, et la déséquilibre dans la structure du logement dans les villes clés continue de créer des conditions favorables au développement.

La « reprise des logements d’occasion »

Le 15 mars, le hall d’enregistrement des transactions immobilières du district de Pudong à Shanghai était en effervescence, avec 41 guichets ouverts et des informations de numérotation défilant à l’écran. À midi, le nombre de numéros distribués atteignait 423. La veille, 1 472 logements d’occasion avaient été vendus en une seule journée, un record depuis près d’un an ; le 15 mars, 1 390 transactions ont été enregistrées, totalisant 2 862 en deux jours, un sommet en près de cinq ans pour un week-end.

Ce chiffre n’est qu’un aperçu du « printemps chaud » du marché immobilier de Shanghai au premier trimestre 2026.

Selon le Centre de transaction immobilière de Shanghai, en janvier 2026, le nombre total de transactions de logements d’occasion s’élevait à 22 834, en hausse de 24,18 % par rapport à l’année précédente, confirmant la tendance de reprise de décembre 2025. La moyenne quotidienne de transactions en jours ouvrables dépassait 600, et les week-ends dépassaient souvent 1 000. Plus de la moitié des transactions se faisaient en dehors de l’anneau extérieur, et près de la moitié des logements en dessous de 3 millions de yuans.

Parallèlement à cette stabilité du volume, les prix montrent aussi des signaux positifs. En janvier, le prix moyen de transaction des logements d’occasion à Shanghai a augmenté de 2,71 % par rapport au mois précédent, indiquant une transition du « changement de volume contre prix » vers une stabilisation des deux.

C’est la tonalité du marché en janvier, mais en février, Shanghai a connu des fluctuations importantes. Pendant les vacances du Nouvel An, le marché s’est « figé », avec une chute brutale du volume de transactions le 15 février à seulement 7 logements, puis quatre jours consécutifs sans aucune transaction, jusqu’à l’introduction des « sept mesures de Shanghai » le 25 février, qui ont véritablement injecté un nouvel élan.

Ces mesures comprenaient la réduction de la durée de cotisation sociale pour les non-résidents à Shanghai de 3 à 1 an, une augmentation significative du plafond de prêt pour le fonds de logement, et la suppression de la taxe sur la première maison pour les enfants majeurs résidant à Shanghai. Le jour de leur mise en œuvre, le volume de transactions de logements d’occasion a dépassé 500, puis a continué à augmenter chaque jour, culminant à 839 le dernier jour de février.

« Ils ont sauté directement la période de récupération habituelle de 1 à 2 semaines après les fêtes. » Lu Wenxi pense que, sous l’effet puissant de ces politiques, la reprise du marché des logements d’occasion dépasse largement les attentes, et que les « sept mesures de Shanghai » jouent un rôle d’assurance pour cette « petite poussée printanière ».

En mars, le marché des logements d’occasion à Shanghai est entré dans une phase de « croissance explosive ». Au 15 mars, le volume total de transactions s’élevait à 13 955, avec une moyenne quotidienne de 930 ; le 14 mars, avec 1 472 transactions, cette vague de marché est illustrée.

Yen Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de Yiju Shanghai, prévoit que le volume de transactions de logements d’occasion en ligne à Shanghai pourrait dépasser 30 000 en mars, établissant un nouveau record mensuel récent, un indicateur clé pour mesurer la reprise du marché. Il pense que la dynamique de transaction se poursuivra en avril et mai.

En termes de structure de transaction, selon le rapport de l’Association des urbanistes, en janvier 2025, 59 % des logements d’occasion en dessous de 3 millions de yuans ont été vendus ; en février, cette proportion est montée à 70 %, et au 15 mars, elle a atteint 73 %. Les logements à bas prix sont devenus la majorité absolue du marché.

Lu Wenxi a fait une estimation : en prenant l’exemple du vieux quartier « Caoyang New Village », la superficie moyenne par logement est d’environ 40 m², avec un prix total ne dépassant pas 2,5 millions de yuans. La nouvelle politique permet un plafond de prêt pour le fonds de logement de 2,4 millions, ce qui signifie que les acheteurs n’ont besoin de payer qu’un faible acompte, le reste étant couvert par le fonds. Cela constitue une véritable bonne nouvelle pour les acheteurs en première acquisition.

Par ailleurs, le nombre de logements d’occasion en ligne à Shanghai a diminué pendant neuf mois consécutifs. Selon la dernière estimation de Lianjia Shanghai, il y aurait environ 81 000 logements d’occasion en ligne, contre plus de 113 000 en mai 2025, soit une baisse de 28,3 %. En même temps, le nombre de visites en une semaine pour ces logements atteignait 138 000.

Selon plusieurs agences, la marge de négociation pour les logements d’occasion dans les quartiers centraux de l’anneau intérieur est généralement inférieure à 4 %, notamment dans des zones clés comme Nanjing East Road, The Bund, People’s Square, Xujiahui, où la marge est inférieure à 1 %.

De la stabilité en janvier à la forte reprise en février, puis à la croissance explosive en mars, le marché des logements d’occasion de Shanghai a accompli en 90 jours une transition de fondation à reprise.

Le marché neuf en mode « éclat sporadique »

Comparé à la reprise en V du marché des logements d’occasion, celui des nouvelles constructions à Shanghai apparaît plus rationnel et différencié.

Le 16 mars, une série de données a fait sensation : 395 nouvelles maisons ont été vendues en une seule journée, en hausse de 419,7 % par rapport au jour précédent ; le lendemain, le volume a atteint 485. Au 17 mars, le total cumulatif s’élevait à 4 730, en hausse de plus de 300,5 %.

Derrière ces chiffres en mouvement, se cache une réponse précise aux « combinaisons de mesures » politiques.

宋红卫, co-directeur de l’Institut de recherche de Cifi, indique que le taux de conversion des visites en transactions pour les clients affectés par la nouvelle politique « Shanghai Seven Measures » est d’environ 10:1, bien supérieur à 27:1 pour les autres clients. La hausse du plafond de prêt pour le fonds de logement a contribué à 77 % de cette dynamique. Cela montre que les bénéfices de la politique ont été ciblés précisément sur ceux qui étaient sur le point d’acheter.

Selon lui, dès le premier jour de la mise en œuvre, le chiffre d’affaires de China Resources Land Shanghai a dépassé 3,2 milliards de yuans ; lors du premier week-end, le total des ventes de China Merchants Shekou a dépassé 4,15 milliards ; le projet de luxe Anlan Shanghai à Xuhui Binjiang a réalisé plus de 6,3 milliards en deux jours ; Poly World Trade Center a enregistré 2,5 milliards en deux jours.

Au début du premier trimestre, le marché est resté prudent. Selon les données de la Bureau de statistique de Shanghai, en janvier et février, la superficie de vente résidentielle totale était de 1,0898 million de m², en baisse de 32 % par rapport à l’année précédente. En février, en raison de la contraction de l’offre, la superficie de vente de nouvelles maisons à Shanghai n’était que de 160 000 m², un niveau très bas.

Mais derrière cette moyenne froide, se cachent des cas très différenciés. Les projets haut de gamme restent la « bouée de sauvetage » du marché : en janvier, un seul projet a été vendu au « plein soleil », mais ses performances restent remarquables, avec Anlan Shanghai en tête avec 2,183 milliards de ventes, et Lujiazui Taikoo Yuan·Yuan Di à Huangpu avec 1,78 milliard en un mois.

Ce qui montre la véritable résilience du marché, ce sont ces « coup de cœur » dotés de produits attractifs. En février, Yunqi Binjiang a été le leader des ventes avec 520 millions ; le projet Jinfan Ru Lake à Jinshan a dépassé 80 % de taux de vente, avec un prix moyen de 40 477 yuans/m², remportant le titre de « champion » en volume et en nombre de transactions selon Cifare.

La différenciation reste cruelle. Le projet Yangpu de Jinfan, également géré par Jinfan, a vu son prix moyen augmenter à 121 995 yuans/m² en février, mais le taux de signature en ligne n’était que de 1,56 % en mars ; d’autres projets comme Jiangwan Jinmao Fu à Songnan, avec un taux de signature de 6,67 %, ou Stanford Garden à Pudong, avec zéro, illustrent cette disparité.

En mars, bien que les données mensuelles complètes ne soient pas encore disponibles, l’état d’esprit du marché a déjà connu une subtile évolution. Les données de février montrent que les grands logements de plus de 144 m² ont vu leurs prix augmenter de 0,4 % en un mois, avec une hausse annuelle de 6,3 %. Les quartiers centraux dominent en volume de transactions de luxe, tandis que les produits rénovés d’environ 500 000 yuans dans l’anneau extérieur restent actifs.

Le président de l’Institut de recherche de 58 Anjuke, Zhang Bo, qualifie ce phénomène de « reprise structurelle ». « Les produits de qualité dans les zones centrales deviennent la principale tendance de la reprise, ce qui indique que l’offre et la demande s’ajustent de plus en plus. » Selon lui, à l’avenir, le marché ne sera plus simplement à la hausse ou à la baisse, mais la tendance des prix dans les quartiers centraux de la ville et dans la périphérie continuera de se différencier.

Cette « reprise structurelle » se reflète aussi dans le marché foncier. Après la vente du projet « Nanzhang Guan Ningfu » à Qingpu par China Communications Construction, qui s’est vendu rapidement, China State Construction a rapidement acquis un nouveau terrain dans le vieux centre de Yangpu, en utilisant une méthode de sélection de projets. Par ailleurs, Greentown China a surenchéri de 6,57 % lors de la première vente aux enchères foncières à Shanghai en mars, remportant un terrain à Xihongqiao, Qingpu.

Lu Wenxi pense que, grâce à la mise en œuvre opportune des « sept mesures de Shanghai », le marché a été stabilisé, et la résilience du marché, combinée à ces politiques, a permis de sécuriser cette « petite poussée printanière ». Avec l’intensification des mesures, Shanghai a déjà anticipé un « petit printemps » en mars.

L’analyste de Cifare, Ding Junjie, estime que la tendance de « petit printemps » du marché immobilier de Shanghai est désormais confirmée. Avec la poursuite de l’effet des politiques et la restauration de la confiance du marché, la seconde moitié de mars et avril devraient voir un rebond plus marqué. Ce regain est principalement dû à un environnement politique modéré et à une croissance interne du marché, plus stable que les fluctuations à court terme provoquées par des mesures fortes, ce qui favorise une croissance saine à long terme.

Source : China Real Estate Daily