Les demandes de REITs immobiliers commerciaux s'accélèrent, avec un retour d'information complété en moins de vingt-neuf jours en moyenne

Journaliste du Securities Times Wang Rui

Les informations des bourses de Shanghai et Shenzhen montrent qu’au 18 mars, 11 sociétés de gestion d’actifs publiques ont soumis au total 15 demandes d’enregistrement pour des REITs (Fonds de placement immobilier commercial). À l’exception des 3 nouveaux produits déclarés en mars, les autres 12 sont en phase de retour ou d’interrogation.

Le dernier jour de 2025, la China Securities Regulatory Commission a publié l’« Avis sur le lancement du pilote de Fonds de placement immobilier commercial ». En seulement deux mois et demi, le nombre de demandes de REITs commerciaux a atteint 15, avec une collecte totale estimée à plus de 46 milliards de yuans, et une moyenne d’environ 3,071 milliards de yuans par produit.

Selon les produits déjà déclarés, six d’entre eux devraient lever plus de 4 milliards de yuans. Parmi eux, le Fonds de placement immobilier commercial fermé de China Jinwei Pin Hui devrait lever 7,47 milliards de yuans, le plus élevé ; le Fonds de placement immobilier commercial fermé de Guotai Haitong Sahu Zhi Chuan et le Fonds de placement immobilier commercial fermé de Everbright Baodexin Everbright Anshi devraient lever respectivement 5,064 milliards et 4,905 milliards de yuans.

Selon plusieurs gestionnaires d’actifs de sociétés de courtage, dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, les REITs sont devenus un levier important pour les gestionnaires d’actifs publics afin d’accroître leur gestion d’actifs non liquides. En estimant une taille de 3 milliards de yuans par produit, 3 à 4 produits en lancement pourraient dépasser 100 milliards de yuans ; avec le développement à long terme de l’expansion des stocks existants, le potentiel de croissance future est vaste.

Concernant les projets de REITs commerciaux déjà déclarés, les actifs sous-jacents sont principalement situés dans des villes de premier rang comme Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, ainsi que dans des villes de second rang à fort potentiel de développement telles qu’Hefei et Xi’an. La portée du pilote couvre divers types d’immobilier commercial traditionnel, tels que les centres commerciaux, la vente au détail, les immeubles de bureaux et les hôtels. Les propriétaires initiaux sont également diversifiés, comprenant des entreprises publiques et privées, avec des sources d’actifs variées.

L’analyste Peng Wenyu de Shenyin & Wanguo a indiqué qu’en comparaison avec les REITs d’infrastructures, les REITs commerciaux présentent une forte caractéristique de marché, avec des émetteurs plus diversifiés (privés, étrangers, promoteurs immobiliers, etc.), un processus d’audit plus simple et efficace, une performance des actifs sous-jacents plus flexible, et une plus grande force de marché. Avec le lancement des REITs commerciaux, la structure des actifs du marché des REITs publics sera plus riche, l’écosystème de valorisation pourrait se restructurer, la capacité du marché s’élargir davantage, et un marché de plusieurs billions de yuans est envisageable.

Il est à noter que, en moyenne, les 12 produits mentionnés ont reçu un retour en 28,5 jours. Parmi eux, le REITs Huatai Zijin Huazhu Anzhu a reçu une réponse en seulement 22 jours après la réception, ce qui montre une grande efficacité dans l’audit et la réponse des régulateurs concernant les REITs commerciaux.

L’équipe du chef analyste en revenu fixe de Huayuan Securities, Liao Zhiming, estime que, selon les retours existants, les préoccupations principales des régulateurs concernent quatre aspects : la conformité des actifs immobiliers (complétude des procédures, conformité de l’usage des terrains, qualification opérationnelle, etc.) ; l’intégrité des actifs, incluant la portée des actifs en portefeuille et la situation des actifs partagés ; la rentabilité des projets, avec des demandes de divulgation supplémentaire sur le mode d’exploitation et la compétitivité, ainsi que la vérification des risques liés à la concentration des baux, aux transactions liées, etc. ; la rationalité de l’évaluation, notamment l’évaluation prudente du taux de croissance à long terme, du taux d’occupation prévu durant la période de projection, etc.

En réalité, en plus de la promotion rapide des premiers projets par les bourses, la CSRC (China Securities Regulatory Commission) et les bureaux locaux de régulation organisent également activement des formations pour guider les entreprises, institutions financières et départements gouvernementaux à saisir les nouvelles opportunités de développement des REITs commerciaux. Le 13 mars, la CSRC a publié une annonce pour le recrutement de doctorants de 2026, en mettant en avant la « recherche sur la construction du système de marché des REITs » comme direction de référence.

Le même jour, le Bureau de régulation de Sichuan a indiqué qu’il avait récemment organisé, en collaboration avec les bourses de Shanghai et Shenzhen, le « Travail de promotion du pilote REITs commercial de la province du Sichuan », pour faire un état des lieux des actifs, renforcer la formation et la déclaration des projets REITs commerciaux, et pour répondre individuellement aux difficultés et points sensibles rencontrés par les entreprises dans la progression des projets.

(Édité par : Wen Jing)