La popularité des maisons d'occasion augmente, les transactions sont en hausse - un "petit printemps" est attendu dans les villes de première ligne

Source : 21世纪经济报道 作者 : 吴抒颖

Le pic annuel des transactions immobilières, connu sous le nom de « Jin San Yin Si », arrive comme prévu.

Samedi dernier (14 mars), Shanghai a enregistré un nouveau record annuel avec 1472 transactions de reventes en une seule journée ; le marché immobilier de Pékin a vu une augmentation des ventes de biens neufs et anciens sous l’effet des politiques ; le nombre de visites et de transactions de biens d’occasion à Guangzhou a également été actif ; à Shenzhen, les ventes de biens d’occasion ont fortement augmenté durant la première moitié de mars.

Chaque année, en mars et avril, le marché immobilier est à un moment clé. En raison de la période du Nouvel An chinois en début d’année, la demande d’achat est reportée ; de plus, la demande pour les logements avec des places en école se libère généralement en mars et avril, ce qui stimule la croissance globale des transactions immobilières, c’est pourquoi ces deux mois attirent une attention particulière, car ils influencent la tendance annuelle du marché.

Cette année, le « Jin San Yin Si » est encore plus remarquable. Le marché immobilier a retrouvé une certaine rationalité depuis plusieurs années, et le public espère que ce « petit printemps » pourra voir une hausse simultanée des prix et des volumes, entraînant le marché dans un nouveau cycle de développement. Selon plusieurs sources et interviews menées par le journal 21st Century Business Herald, le volume de transactions dans les grandes villes a nettement rebondi par rapport au mois précédent, tandis que les prix restent relativement stables. D’après l’analyse de divers experts du marché, Pékin et Shanghai, sous l’effet des politiques, ont vu une libération concentrée de la demande d’achat, ce qui rend la perspective de transactions durant ce « petit printemps » optimiste ; Guangzhou et Shenzhen montrent également des signes de reprise, avec un mouvement global attendu de relance.

Les grandes villes voient leur volume augmenter tandis que les prix restent stables, et le marché immobilier national affiche un bon début d’année.

Le « petit printemps » est arrivé

Shanghai est la ville la plus remarquable dans cette vague de « petit printemps ».

Selon CRIC, du 9 au 15 mars, le marché des reventes à Shanghai a connu une croissance explosive, avec 7233 transactions en une semaine, atteignant le plus haut niveau hebdomadaire des cinq dernières années (depuis 2021).

D’après les données publiées par Shanghai Online Real Estate, le 18 mars, le volume de transactions de reventes à Shanghai a atteint 906, même en semaine, ce qui est élevé.

Ce « feu d’artifice » dans les transactions à Shanghai est dû à la stimulation par de nouvelles politiques. Le 25 février, Shanghai a publié un avis intitulé « Concernant l’optimisation et l’ajustement supplémentaires des politiques immobilières de la ville », introduisant sept mesures pour stabiliser le marché, notamment la réduction de la durée de cotisation sociale hors Shanghai, l’assouplissement des conditions d’achat avec le permis de résidence, et l’augmentation du plafond des prêts hypothécaires, souvent appelées « les sept mesures de Shanghai ».

Une personne responsable de la recherche client dans une grande entreprise immobilière nationale à Shanghai a confié au journal que ces dernières années, chaque nouvelle politique a permis de stimuler une partie de la demande à entrer sur le marché en avance. Cette fois, Shanghai a également bénéficié de l’effet du « Jin San Yin Si », ce qui explique la forte hausse des volumes de transactions, sans baisse notable des prix, qui restent stables. « D’après nos observations, depuis décembre dernier, les prix des reventes à Shanghai n’ont pas reculé, ils restent plutôt solides, ce qui est un signe positif. »

Les politiques de décembre dernier à Pékin continuent également d’avoir un effet. Selon l’Académie de recherche 58 Anju, après le Nouvel An chinois, avec la reprise complète des agences immobilières et des intermédiaires, la demande de recherche de logement a rapidement rebondi. Le 28 février, l’intérêt pour le neuf à Pékin a atteint 60,3, et pour l’ancien 66,1 ; le 14 mars, ces chiffres ont encore augmenté à 59,9 et 65,6, témoignant de l’effet continu des nouvelles politiques.

En termes de volume, la semaine du 26 janvier au 1er février, Pékin a enregistré 4244 transactions, un sommet sur 12 semaines, en hausse de plus de 30 % par rapport à la semaine précédente l’avant-Politique. Après le Nouvel An, le marché a progressivement repris, avec 2980 transactions la semaine du 1er au 8 mars.

Contrairement à Pékin et Shanghai, où de nouvelles politiques ont été mises en œuvre, Guangzhou et Shenzhen connaissent une reprise du marché principalement due à une demande d’achat rigide.

Les informations publiques indiquent qu’au cours des deux premières semaines de mars, le volume de transactions de reventes à Guangzhou a dépassé 4000, avec un maximum de 271 transactions en une journée (15 mars), un record depuis 2023.

Un agent immobilier du district de Tianhe à Guangzhou a confié au journal que « je suis très occupé ces derniers temps, je fais des visites, des entretiens, des signatures tous les jours. Maintenant, il faut faire la queue pour signer, ce qui n’était pas le cas à la fin de l’année dernière. Notre agence a déjà conclu 9 ventes ce mois-ci. »

Les chiffres de Shenzhen sont également très parlants : selon les données de surveillance du centre de recherche Zhongyuan de Shenzhen, au 18 mars, le total des transactions résidentielles neuves et anciennes à Shenzhen a dépassé 4000. Parmi elles, 1474 sont des ventes de logements neufs, en hausse de 38,9 % par rapport à février, et 2715 sont des transferts de propriétés anciennes, en hausse de 58,6 %.

Le centre de recherche Zhongyuan de Shenzhen analyse que, après le Nouvel An chinois, le marché immobilier de Shenzhen continue de se redresser, avec une volonté d’achat clairement renforcée. La promotion par baisse de prix de plusieurs projets neufs a été efficace ; la reprise rapide des transactions de seconde main indique que le « petit printemps » est déjà là.

Signaux à renforcer

Avec une croissance évidente du volume de transactions et des prix stables, les propriétaires de biens d’occasion adoptent déjà une attitude de « garder leurs biens ».

Selon plusieurs agents immobiliers à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, les propriétaires de biens d’occasion ont une attitude relativement ferme, et leurs prix restent solides, avec peu de marge pour négocier. « Les biens à bon rapport qualité-prix ont été presque tous vendus en début d’année. Après le Nouvel An, il est difficile de négocier les prix, car les propriétaires pensent que le marché s’est amélioré, et qu’il vaut mieux louer que baisser le prix pour vendre. Donc, en général, les prix restent stables. Si les prix se détendent, la vente sera rapide. » a confié un agent du district de Nanshan à Shenzhen.

Concernant le neuf, les promoteurs immobiliers continuent d’adopter une stratégie de « prix pour augmenter le volume ». Un responsable marketing d’une entreprise active dans le marché de l’Est de la Chine a indiqué que, bien que le volume de transactions de reventes soit en hausse et que les prix soient stables, « les signaux pour le neuf restent à confirmer. »

Selon les données fournies par ce responsable, la majorité des prix des nouveaux logements à Shanghai et dans les villes environnantes ont reculé ce mois-ci, principalement en raison de la stratégie des promoteurs de « prix pour augmenter le volume » et du changement dans la structure des transactions.

« En mars, dans notre projet, le prix d’un concurrent a été réduit à 85 %, ce qui est quelques milliers de yuans de moins par mètre carré. Leur volume de ventes a été très rapide, alors que nous n’avons presque pas vendu. » a déclaré un professionnel immobilier du sud de la Chine.

Ce décalage de sentiment se reflète également sur le marché foncier.

À Shanghai, par exemple, le 13 mars, la première série de terrains résidentiels pour 2026 a été mise en vente, comprenant trois parcelles situées à Jiading New Town, Xuhui Changqiao et Qingpu Xihongqiao, totalisant 198 300 m² de surface constructible, pour une valeur totale d’environ 6,809 milliards de yuans. À l’exception de la parcelle de Qingpu, qui a été vendue avec une prime de 6,6 %, les autres ont été vendues au prix de base.

Cela montre que, malgré la forte demande actuelle, les promoteurs immobiliers restent prudents dans leurs décisions foncières. Lors de la réunion annuelle de China Merchants Shekou, le vice-directeur général de China Merchants Shekou, Wu Bin, a analysé que le marché foncier de 2026 devrait continuer à fonctionner globalement à un niveau bas, avec quelques zones légèrement plus actives.

Wu Bin a indiqué que, pour 2026, China Merchants Shekou continuerait à investir dans des zones clés et des villes prioritaires, en adoptant une stratégie basée sur la vente pour guider l’investissement, en sélectionnant soigneusement les projets. En fonction du marché et des flux de trésorerie, tout en respectant les « trois lignes rouges » et en équilibrant la taille et la rentabilité, chaque projet doit atteindre les standards d’investissement « six bons », afin d’assurer une utilisation efficace des ressources, en se concentrant davantage sur la rotation des projets et la réalisation des bénéfices.

De ce point de vue, la capacité de cette « petite printemps » à soutenir la stabilisation et la reprise du marché cette année dépend de plusieurs facteurs. Le directeur général du département d’indice de l’Institut de recherche Zhongzhi, Cao Jingjing, rappelle que la stabilisation du marché sera un processus progressif, et que la continuité dépendra de la reprise substantielle des attentes de revenus des ménages et des prix des logements, ainsi que d’une amélioration macroéconomique globale.