Chen Xuping dirige Longhu depuis trois ans, Longhu enregistre sa première perte fondamentale

Photo d’archives.

Chen Xuping en est à sa troisième année à la tête de Longfor, la première fois que le groupe affiche une perte core majeure depuis sa cotation.

Wang Lin

Le 6 mars, Longfor Group (00960.HK) a publié ses prévisions de résultats pour 2025, estimant un bénéfice attribuable aux propriétaires d’environ 1 milliard de yuans pour l’année, avec une perte core ajustée pour l’exploitation comprise entre 1,5 et 2 milliards de yuans, après exclusion des variations de juste valeur des propriétés d’investissement et des instruments financiers dérivés. En 2024, ces deux indicateurs s’élevaient respectivement à 10,4 milliards et 6,97 milliards de yuans.

C’est la première fois depuis sa cotation que Longfor affiche une perte core, l’annonce expliquant que cela est principalement dû à la poursuite de l’ajustement du marché immobilier, la pression sur les volumes et les prix ayant entraîné une baisse des revenus de la clôture des projets, ainsi qu’une réduction du taux de marge brute de clôture.

C’est aussi la troisième année complète depuis que Chen Xuping a succédé en octobre 2022 à la présidence du conseil d’administration, durant laquelle Longfor a maintenu ses efforts pour réduire sa dette, assurer un flux de trésorerie positif, et transformer le groupe en un opérateur de services, en suivant sa propre voie lors du creux du cycle sectoriel.

Mais les défis persistent. Le 9 mars, Morgan Stanley a publié un rapport de recherche indiquant que la perte core de Longfor en 2025 dépassait leurs prévisions, principalement en raison d’une marge bénéficiaire inférieure aux attentes dans ses activités de développement, ce qui pourrait entraîner un risque de baisse du bénéfice par action en 2026-2027, et prévoit que Longfor continuera à enregistrer des pertes en 2026.

Les activités de développement en difficulté pour la rentabilité

Selon les données précédemment publiées par Longfor, en 2025, le chiffre d’affaires contractuel total s’élevait à environ 63,16 milliards de yuans, en baisse de 37,54 % par rapport à l’année précédente, une baisse cohérente avec la tendance globale du secteur. C’est la première fois depuis 2017, année où les ventes ont dépassé pour la première fois 1000 milliards de yuans, qu’elles retombent en dessous de ce seuil après huit ans.

En termes de répartition régionale, l’Ouest, la Baie de Bohai et le Delta du Yangtsé sont devenus les trois piliers principaux, avec des ventes respectives de 18,24 milliards, 15,21 milliards et 17,17 milliards de yuans, représentant plus de 80 % du total.

Parallèlement, la société a réalisé un revenu opérationnel d’environ 26,77 milliards de yuans (environ 28,54 milliards avec taxes), un record historique, dont environ 14,19 milliards (15,19 milliards avec taxes) provenant de l’exploitation, et 12,58 milliards (13,35 milliards avec taxes) de revenus de services.

Bien que le développement immobilier reste la principale source de revenus de Longfor, la rentabilité de ce secteur s’est encore détériorée en 2025, devenant la cause directe de la perte sur la participation nette pour l’année. La différence de profit entre le premier semestre et l’ensemble de l’année illustre clairement cette tendance : un bénéfice core de 1,38 milliard en première moitié, avec une perte estimée de 1,5 à 2 milliards pour l’année, la détérioration rapide des profits dans la seconde moitié étant la cause principale.

Le premier semestre 2025 montre un chiffre d’affaires de 58,75 milliards de yuans, en hausse de 25,4 %, principalement porté par le développement immobilier, avec un revenu de 45,48 milliards, en hausse de 34,7 %, représentant 77,4 % du total, restant la principale source de revenus du groupe.

Cependant, la rentabilité est nettement contrastée : le bénéfice attribuable aux propriétaires s’élevait à 3,22 milliards de yuans, en baisse de 45,2 %, et après ajustement pour les variations de juste valeur des propriétés d’investissement et des instruments financiers dérivés, le bénéfice core n’était que de 1,38 milliard, reflétant directement la difficulté de rentabilité dans le secteur immobilier.

De plus, la marge brute a continué de se dégrader, passant à 12,6 % au premier semestre, soit près de 8 points de pourcentage de moins qu’en 2024. Les marges brutes dans le développement, l’exploitation et les services étaient respectivement d’environ 0,2 %, 77,7 % et 30 %, illustrant un contraste marqué. La mise en clôture de projets à prix élevé, combinée à la baisse du marché et à la inversion des prix de vente, est la principale cause de la faible marge brute dans le développement.

En 2026, la baisse des ventes se poursuit. Les données des deux premiers mois montrent que Longfor a réalisé un total de 4,45 milliards de yuans en contrats de vente, contre 9,94 milliards en 2025 à la même période.

Le CFO de Longfor, Zhao Yi, avait prévu lors de la réunion de mi-année 2025 : « Dans 1 à 2 ans, le volume de clôture des projets de développement diminuera progressivement. Avec la désaisonnalisation des stocks et l’entrée de nouveaux projets à marge saine, l’impact du développement sur la profitabilité globale du groupe s’atténuera progressivement. »

Une transformation qui porte ses fruits

Malgré la pression sur le secteur du développement, l’activité opérationnelle de Longfor continue de croître, devenant un « ballast » pour traverser le cycle.

Les données montrent qu’en 2025, le revenu opérationnel s’élevait à environ 26,77 milliards de yuans (28,54 milliards avec taxes), presque identique à celui de l’année précédente (26,71 milliards). La part provenant de l’exploitation était d’environ 14,19 milliards (15,19 milliards avec taxes), et celle des services d’environ 12,58 milliards (13,35 milliards avec taxes).

Les données non auditées pour les deux premiers mois de 2026 indiquent un revenu opérationnel d’environ 4,4 milliards de yuans (4,7 milliards avec taxes), se rapprochant du chiffre de ventes immobilières de 4,45 milliards. La part de l’exploitation était d’environ 2,44 milliards (2,62 milliards avec taxes), et celle des services d’environ 1,96 milliard (2,08 milliards avec taxes).

Dans le rapport de résultats 2025, Longfor a indiqué que ses activités opérationnelles et de services progressaient régulièrement, contribuant de manière stable aux profits du groupe. Pour l’avenir, le groupe maintiendra la priorité à la sécurité, en assurant un flux de trésorerie opérationnel positif, en réduisant la dette de manière ordonnée, et en poursuivant la transformation pour stimuler la croissance via ses activités d’exploitation et de services, évoluant ainsi d’un promoteur traditionnel à un opérateur de services.

Depuis 2018, date à laquelle Longfor a lancé la stratégie « espace comme service », la transformation vers un opérateur de services est en cours, avec des résultats déjà visibles. La structure des revenus montre qu’au premier semestre 2025, la part des activités d’exploitation et de services représentait 22,6 % du total, et devrait continuer à augmenter. La stabilité du flux de trésorerie et la résistance au cycle en font une « seconde courbe de croissance » pour Longfor.

Un flux de trésorerie positif depuis trois ans

Dans un contexte de cycle sectoriel déclinant, la sécurité du flux de trésorerie et la gestion de la dette sont essentielles à la survie des promoteurs immobiliers. 2025 marque la troisième année consécutive de réduction ordonnée de la dette et de flux de trésorerie opérationnel positif, deux indicateurs clés qui constituent un « coussin de sécurité » pour Longfor, tout en préparant la voie à la transformation.

Les données du premier semestre montrent que, en 2025, le flux de trésorerie net des activités opérationnelles s’élevait à 11,97 milliards de yuans, consolidant la base pour un flux annuel positif. Malgré une baisse des ventes, Longfor a renforcé la gestion des encaissements, maintenant un taux de recouvrement élevé, et a contrôlé strictement le rythme d’acquisition foncière, adoptant une stratégie de « peu d’acquisitions mais de qualité » pour limiter la consommation de cash.

Chen Xuping a répété à plusieurs reprises que la sécurité du flux de trésorerie est la condition préalable à toute activité, et que maintenir un flux positif est la priorité stratégique, ce qui donne à Longfor la confiance pour traverser le cycle. Trois années consécutives de flux opérationnel positif ont non seulement assuré le service de la dette, mais aussi soutenu l’expansion des activités.

Concernant la dette, Longfor a réduit sa levée de fonds de manière régulière au cours des trois dernières années. Face à la forte échéance de 2025, le groupe a remboursé plus de 60 milliards de yuans par anticipation, en plusieurs versements, et a optimisé sa structure de dette.

Le CFO Zhao Yi a indiqué que, en 2025, la société remboursera plus de 60 milliards de yuans, et que d’ici 2026-2027, le montant annuel de remboursement sera d’environ 20 milliards, puis en 2027-2028, il descendra à environ 10 milliards, avec une dette à intérêt stable autour de 1000 milliards de yuans à l’avenir.

Après 2026, le groupe maintiendra un calendrier de remboursement sans retard : le 2 mars, Longfor a effectué un paiement pour rembourser le « 16Longfor04 », avec un principal restant de 1,47 milliard et des intérêts d’environ 6 millions, tout en ayant également payé environ 19 millions d’intérêts pour « 20Longfor04 ». En janvier, il a également remboursé à l’échéance le « 21Longfor02 » pour un total d’environ 1,038 milliard de yuans.

Sur le plan financier, Longfor a démontré une gestion des risques très efficace. Au 30 juin 2025, ses dettes à intérêt s’élevaient à 169,8 milliards de yuans, en baisse de 6,53 milliards par rapport à fin 2024. Le ratio de dette nette était de 51,2 %, et le ratio d’endettement hors avances de fonds était de 56,1 %. La trésorerie non bloquée suffisait pour couvrir 1,14 fois ses dettes à court terme, avec un coût de financement réduit à 3,58 %, et 87 % des financements étant bancaires, témoignant d’une structure de dette en amélioration continue.

La transformation est toujours en cours

Globalement, 2025 a été une année marquée par une « joie mêlée de souci » pour Longfor : inquiétudes liées à la baisse des volumes et des prix dans le développement, à la marge en baisse et à la perte de profitabilité ; satisfactions avec la croissance stable des revenus opérationnels, la continuité du flux positif, la maîtrise de la dette, et une stratégie de transformation claire.

Malgré des progrès significatifs dans la gestion des risques et la transformation, le contexte de profonde restructuration du secteur pose encore des défis concrets.

D’une part, la reprise de la rentabilité dans le secteur immobilier dépend encore d’un rebond du marché et de l’optimisation de la gamme de produits, mais la faiblesse persistante des ventes en 2026 maintiendra la pression, et le rythme d’amélioration des profits reste incertain, le cycle étant difficile à inverser rapidement ; d’autre part, la part des revenus opérationnels et leur contribution aux profits restent faibles, sans encore constituer une base solide pour la rentabilité globale.

En termes de structure de revenus, l’objectif à long terme d’une part majoritaire des revenus issus des activités opérationnelles reste éloigné. En 2025, la première moitié de l’année, les revenus du développement immobilier s’élevaient à 45,48 milliards, en hausse de 34,7 %, tandis que les revenus d’exploitation et de services étaient respectivement de 7,01 milliards et 6,26 milliards, en croissance de 2,5 % et 0,02 %.

À l’aube de 2026, Longfor doit relever deux défis : continuer à préserver la sécurité financière en réduisant la dette, en maintenant un flux de trésorerie positif et en assurant le service de la dette ; et accélérer la transformation, en augmentant la taille et la rentabilité de ses activités opérationnelles, en optimisant la structure des revenus et des profits, pour réaliser la montée en gamme vers un opérateur de services.

En cette troisième année sous la direction de Chen Xuping, le groupe a sécurisé sa stabilité, consolidé ses fondamentaux, et progressé dans sa transformation, mais il doit aussi faire face aux pressions sectorielles les plus concrètes. L’année à venir sera cruciale pour tester la capacité de Longfor à restaurer sa profitabilité, à confirmer la qualité de sa transformation, et à renforcer sa résilience financière.■