Le rythme de la transformation s'accélère, un nouveau modèle de développement immobilier est à prévoir

Securities Daily Deux Sessions Report Team 陈 潇

Le 5 mars, la 4e session de la 14e Assemblée populaire nationale s’est ouverte au Grand Palais du Peuple. Lors du rapport sur le travail du gouvernement, le Premier ministre Li Qiang a mentionné : « Se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier » et « Promouvoir en profondeur la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier avec des politiques fondamentales et des mesures d’accompagnement. »

Des experts interviewés par le journal « Securities Daily » estiment que cette année, l’orientation des politiques immobilières devient plus claire : premièrement, continuer à prévenir les risques de défaut de paiement par le biais de systèmes comme la « liste blanche » pour stabiliser le marché immobilier ; deuxièmement, promouvoir l’émergence de « bonnes maisons » sûres, confortables, vertes et intelligentes, en améliorant la qualité des logements et des services immobiliers, tout en accélérant la transformation et la modernisation du secteur ; troisièmement, revitaliser les ressources existantes par la rénovation urbaine, libérer le potentiel de la demande de logement, et approfondir le nouveau modèle de développement immobilier tout en améliorant les fonctions urbaines.

Le risque sectoriel s’accélère dans le processus de nettoyage

Depuis plus de quatre ans, le secteur immobilier traverse une période de ajustement, avec une reprise progressive de la taille du marché et du volume des transactions vers une fourchette rationnelle.

Li Yujia, chercheur principal au Centre de recherche sur la politique du logement de la province du Guangdong, a déclaré dans une interview au « Securities Daily » que, après la mise en œuvre continue de mesures telles que la garantie de la livraison des logements et la résolution des risques de dette des promoteurs, les risques liés à l’immobilier se sont atténués.

Selon lui, d’après les déclarations lors des deux sessions cette année, la prochaine étape mettra davantage l’accent sur une approche globale : assurer la stabilité à court terme du marché et la gestion des risques, tout en favorisant à long terme un nouveau modèle et une nouvelle organisation du développement immobilier ; en contrôlant la croissance et en réduisant les stocks, tout en améliorant l’offre et en activant le stock existant.

Dans ce cadre politique, le rôle de la « liste blanche » pour la garantie de la livraison des logements est considéré comme une mesure clé pour maintenir la stabilité du marché immobilier.

Les données publiées en octobre dernier par le ministère du Logement et de la Construction urbaine et rurale indiquent que le montant des prêts approuvés pour les projets figurant sur la « liste blanche » du mécanisme de coordination du financement immobilier urbain a dépassé 7 billions de yuans. Avec le soutien de divers mécanismes, le risque sectoriel continue de se réduire.

Il est généralement admis que, tout en stabilisant l’environnement de financement, la réduction de l’offre nouvelle et l’accélération de la déstockage devraient améliorer davantage l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché.

Du côté de l’offre, plusieurs régions ont commencé à ajuster activement le rythme de l’approvisionnement en terres. Selon les données de l’Institut de recherche China Index, au cours des deux premiers mois de cette année, la superficie de terrains résidentiels vendus dans 300 villes a diminué d’environ 30 % en glissement annuel.

« On prévoit que d’ici 2026, l’offre de terrains résidentiels continuera de privilégier la qualité tout en réduisant la quantité, notamment dans les régions où le stock est important, avec une réduction supplémentaire de l’offre de nouveaux terrains, ce qui améliorera la relation entre l’offre et la demande dès la source », a déclaré un responsable de l’Institut China Index.

À ce sujet, Zhai Meiqing, membre du Conseil national de la Conférence consultative politique du peuple chinois et président de Xiangjiang Group, a indiqué que, concernant l’approvisionnement en terres, il serait possible d’ajuster dynamiquement le rythme en fonction d’un cycle de déstockage de 18 mois. Pour les villes où le cycle de déstockage dépasse 24 mois, l’ajout de nouvelles terres résidentielles pourrait être suspendu, tout en permettant la reconversion de terrains commerciaux ou industriels inutilisés en terrains résidentiels, sous réserve du respect des plans, afin de mieux équilibrer l’offre et la demande.

La revitalisation du stock d’actifs est également considérée comme une voie essentielle pour réduire le stock. En début 2026, le taux d’intérêt pour les prêts de relogement pour le logement social a été abaissé à 1,25 %, ce qui pourrait offrir davantage de fonds pour l’acquisition de logements existants par les collectivités en vue de leur transformation en logements sociaux.

Parallèlement à l’ajustement de l’offre, les politiques du côté de la demande se précisent également. Parmi elles, « renforcer la garantie du logement pour les familles en premier mariage ou en première naissance », « soutenir l’amélioration des besoins en logement des familles avec plusieurs enfants » et « approfondir la réforme du système de fonds de logement » ont été largement discutées dans le secteur.

Yen Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière E-House à Shanghai, a déclaré au « Securities Daily » que la réforme du système de fonds de logement est une étape clé pour stimuler la demande. En augmentant le plafond des prêts, en offrant des subventions financières, et en orientant une partie de la distribution du logement social vers les familles en premier mariage ou en première naissance ainsi que vers les nouveaux citadins, cela pourrait réduire le seuil d’accès à la propriété et favoriser la transition de « vivre dans la ville » à « s’y établir ».

Promotion ordonnée de la construction de « bonnes maisons »

Tout en stabilisant le marché, le secteur immobilier accélère sa transition vers un développement de haute qualité. Selon l’opinion du secteur, la relance de la notion de « bonnes maisons », avec une promotion ordonnée, devrait renforcer la mise en œuvre des normes associées.

« Le développement du logement en Chine est passé d’une question de ‘posséder ou non’ à une question de ‘qualité’. Construire de ‘bonnes maisons’ répond aux besoins de la population, favorise la transformation du secteur et stimule la demande intérieure », a déclaré Yao Jinbo, député à l’Assemblée populaire nationale et président-directeur général de Beijing Wuba Information Technology, au « Securities Daily ». Il souligne qu’en poursuivant la mise en œuvre des normes pour la construction de ‘bonnes maisons’, il est également essentiel d’établir un système d’information plus transparent, afin d’orienter le secteur vers une qualité accrue.

En réalité, la « bonne maison » est devenue un levier important pour les promoteurs immobiliers pour conquérir le marché. Selon les données de l’Institut de recherche 58 Anjuke, en 2025, en plus d’un avantage en termes de taux d’occupation, les projets situés dans les zones centrales présenteront des caractéristiques clés telles que la sécurité, le confort, la durabilité écologique et l’intelligence, tout en améliorant continuellement les détails des produits, en intégrant des services tiers comme la garde d’enfants, le soin aux personnes âgées et les services domestiques, formant ainsi un mode de vie combinant « hardware + services ».

Pour Yao Jinbo, « une bonne maison » entraînera également une nouvelle vague d’amélioration de la qualité dans le secteur de la promotion, tout en stimulant le développement de l’industrie de la construction vers des directions plus vertes, industrielles et intelligentes, avec une synergie accrue dans les matériaux, équipements et procédés innovants.

« La concurrence sur le marché ne se limite plus au prix, mais devient une compétition globale sur le produit et le service », a déclaré un responsable d’une entreprise immobilière à « Securities Daily ». Aujourd’hui, les acheteurs accordent une importance croissante à la qualité de vie et à l’expérience communautaire. À l’avenir, les promoteurs devront gagner la confiance des clients par une réputation durable et des services de qualité.

Autour du thème « vivre mieux », les systèmes de services associés gagnent en importance. La gestion immobilière, en tant qu’élément clé de la qualité de vie, voit son rôle s’accroître. Peng Yu, directeur adjoint du département des services immobiliers de l’Institut de recherche China Index, a indiqué que la gestion immobilière est une composante essentielle pour refléter la qualité de vie. Sous l’impulsion des politiques, de nouvelles modalités de collaboration multi-acteurs pourraient être explorées, en réglementant le comportement des entreprises de gestion et en encourageant l’extension des services à valeur ajoutée dans les communautés.

Promotion systématique de la rénovation urbaine

En parallèle de la promotion de la qualité des « bonnes maisons », la rénovation urbaine devient un levier stratégique pour le développement du secteur immobilier.

Le rapport sur le travail du gouvernement a proposé de promouvoir la rénovation urbaine de haute qualité, en réalisant progressivement la transformation des vieux quartiers, des villages en centre-ville, et en revitalisant l’utilisation des terrains existants et des bâtiments vacants.

Cui Ji, directeur exécutif du Centre de recherche en immobilier de l’Université Tsinghua, a indiqué que la différence dans la formulation des politiques de rénovation urbaine, passant de « mise en œuvre progressive » à « promotion continue » puis à « promotion de haute qualité » en 2026, reflète la transition de la phase expérimentale à une étape systématique.

Selon Guo Xiangyu, directeur de la recherche en finance immobilière à la Wudaokou School of Finance de Tsinghua, la rénovation urbaine est la voie principale pour activer les actifs existants. « Qu’il s’agisse de villages en centre-ville, de vieux quartiers, de logements existants, de terrains inutilisés ou d’immobilier commercial sous-utilisé, tous peuvent être réaménagés par des mécanismes de rénovation pour réattribuer leur fonction spatiale et leur valeur économique. »

Les progrès dans la mise en œuvre de la rénovation urbaine s’accélèrent dans plusieurs régions, qui publient des plans et des listes de projets. Par exemple, Beijing a publié la liste des premiers projets de rénovation urbaine pour 2026, comprenant 1321 projets avec un investissement prévu de 104,95 milliards de yuans, un volume et un investissement parmi les plus élevés ces dernières années.

Par ailleurs, les ressources financières continuent de se diriger vers la rénovation urbaine. En 2025, la Commission nationale du développement et de la réforme a publié la liste sectorielle des projets de fiducie d’investissement immobilier (REITs) dans le domaine des infrastructures, élargissant le champ d’application aux projets de rénovation urbaine, y compris la transformation de quartiers anciens, d’usines désaffectées, et d’autres infrastructures urbaines, ce qui ouvre de nouvelles voies de financement à faible coût à long terme et attire davantage de capitaux privés.

Sous l’impulsion des politiques et des financements, la participation des acteurs du marché à la rénovation urbaine s’intensifie. De nombreuses entreprises immobilières participent via des modes de construction par délégation. Selon les données de CRIC, entre 2024 et 2025, plusieurs grandes entreprises de délégation, telles que Greentown Construction Management, ont remporté des contrats pour des projets de rénovation urbaine ou de villages en centre-ville.

Selon Chen Weiguo, secrétaire du comité du parti et président de China State Construction Engineering Corporation (CSCEC) Third Bureau, la rénovation urbaine doit encore renforcer ses efforts dans trois domaines : d’abord, améliorer le cadre politique en simplifiant les mécanismes de mise en œuvre et en élaborant une réglementation nationale claire pour définir les responsabilités et les droits de chaque partie ; ensuite, établir un mécanisme d’équilibre durable sur tout le cycle du projet pour surmonter les difficultés liées à la limite de l’intensité de développement, aux coûts élevés de rénovation, et à la coordination entre protection et développement ; enfin, promouvoir l’application de technologies innovantes telles que la construction modulaire, renforcer l’utilisation de la construction intelligente et de l’industrialisation du bâtiment, et encourager la croissance à grande échelle de l’industrie des maisons intelligentes.

Les experts estiment qu’à mesure que le secteur immobilier sortira progressivement de la période d’ajustement, il abandonnera le modèle ancien basé sur une forte rotation, un levier élevé et une dette importante. À l’avenir, le développement immobilier se concentrera davantage sur la qualité de l’habitat, avec une gestion des risques renforcée, une amélioration de la qualité des logements, et une promotion de la rénovation urbaine de haute qualité, afin de favoriser un nouveau modèle de croissance plus stable et orienté vers la qualité.