Meng Xiaosu : Il est conseillé de suspendre temporairement les ventes aux enchères judiciaires, car elles exercent un effet de fixation des prix marginaux sur le marché immobilier.

Demandez à l’IA · Comment Meng Xiaosu définit-il la valeur centrale de la confiance dans le marché immobilier ?

【Note de l’éditeur】 Alors que la session nationale du Deuxième Conseil (Lianghui) de 2026 s’ouvre, la Chine entre officiellement dans la période des « Lianghui ». En cette année de lancement du 14e plan quinquennal, cette session est très attendue, et la fixation des objectifs et le ton politique pour 2026 deviennent cruciaux. Tencent Finance, Tencent Tech et Tencent Auto ont lancé une série spéciale « Deux Hui · Observations approfondies », se concentrant sur les cinq prochaines années, écoutant la voix des représentants du peuple, des membres du Conseil consultatif, des experts et universitaires de divers secteurs, dessinant le futur du développement économique chinois.

Texte | Yuan Xiaoli
Édition | Liu Peng

2026 marque le début du 14e plan quinquennal et constitue également une année clé où, après une profonde restructuration, la demande dans le secteur immobilier chinois confirme son point bas. Le rapport de travail du gouvernement du 5 mars a mentionné « s’efforcer de stabiliser le marché immobilier », fixant ainsi la tonalité pour l’année.

« ‘La confiance est plus précieuse que la monnaie et l’or’, beaucoup de politiques ont déjà été mises en œuvre, on peut dire que ‘tout est prêt’, il ne manque plus que ‘le vent d’est’, et ce ‘vent d’est’ c’est la confiance. » Lorsqu’on lui a demandé comment il percevait le marché immobilier actuel, Meng Xiaosu, ancien chef du groupe de recherche sur la réforme du logement de 1998, promoteur du système à double voie pour le logement, ancien président de China Real Estate Group, a répondu par cette phrase.

La vision de Meng Xiaosu sur l’immobilier ne se limite pas aux fluctuations à court terme des chiffres, mais perce à travers les cycles pour voir le développement institutionnel et sectoriel à long terme. Il prévoit que le marché immobilier de 2026 pourrait « arrêter la chute et se stabiliser », voire « rebondir », l’essentiel étant de restaurer la confiance. Selon lui, la première étape, et la plus urgente, pour restaurer cette confiance, consiste à arrêter l’impact des ventes aux enchères judiciaires de biens immobiliers sur le marché.

Selon le China Index Academy, en janvier 2026, le prix moyen des résidences secondaires dans 100 villes à l’échelle nationale a diminué de 0,85 % par rapport au mois précédent, et de 8,67 % en glissement annuel. Bien que la baisse se soit atténuée, le marché cherche encore un équilibre entre « prix et volume ». Meng Xiaosu souligne qu’au-delà de cette tendance de « volume en hausse et prix en baisse », se cache un piège dangereux de « tarification marginale » : la vente d’un bien immobilier à bas prix lors d’une enchère judiciaire peut rapidement faire baisser la valeur de référence de tout le quartier, déclenchant davantage de défauts de paiement, créant ainsi un cercle vicieux « enchères judiciaires → chute des prix → nouvelles enchères ». « Ce n’est pas une stabilisation du marché, mais une ‘prise d’otages’ du marché. » Stabiliser les biens saisis par la justice, c’est la première étape pour restaurer la confiance.

Stabiliser le marché n’est que la première étape ; la reconstruction réelle de la confiance nécessite une action politique précise. Meng Xiaosu estime que « le 14e plan quinquennal sera une étape cruciale pour faire passer le secteur immobilier chinois d’une ‘expansion à tout prix’ à une ‘amélioration qualitative’. La plus grande orientation de cette nouvelle politique est le retour, après une période de suraccent sur le marché des logements commerciaux, à un système à double voie ‘marché + garantie’ pour le logement » — ce qui constitue à la fois la vocation initiale de la réforme de 1998 et la voie fondamentale pour construire un nouveau modèle de développement immobilier.

Dans cette optique, il propose des recommandations de réforme à plusieurs niveaux : institutionnel, financier, de stockage et d’acquisition.

Sur le plan institutionnel, il insiste sur la nécessité d’accélérer le nettoyage des mesures restrictives déraisonnables. Il souligne que « les politiques de restriction d’achat, de plafonnement des prix et de limitation de la vente » devraient être appliquées intégralement dans le domaine du logement garanti, tandis que dans celui du logement marchand, il n’est pas nécessaire de continuer à maintenir ces restrictions, notamment en levant rapidement l’interdiction de transformation commerciale en résidentiel, afin de dynamiser le stock inutilisé de terrains commerciaux et de bureaux.

Sur le plan financier, il appelle à la création d’une « Banque nationale du logement », utilisant principalement le fonds de réserve accumulé, pour élargir la capacité d’absorption de capitaux sociaux, créant ainsi un cycle vertueux « un dépôt, deux types de prêts » pour fournir aux nouveaux citadins et aux jeunes familles des prêts à faible taux à long terme et stables. Il recommande également de mettre en œuvre une politique de subvention d’intérêt pour l’achat immobilier, afin de bénéficier non seulement aux nouveaux acquéreurs, mais aussi aux familles en difficulté avec leurs prêts existants, pour les aider à surmonter leurs difficultés. Il précise que cette politique n’est pas permanente, mais qu’un délai de deux ou trois ans de tampon suffira, le temps que l’économie, l’emploi et le marché immobilier se stabilisent, permettant ainsi aux ménages de continuer à rembourser leurs prêts. Il considère que cette mesure peut à la fois stabiliser les prix du marché immobilier et éviter que davantage de biens ne soient saisis judiciairement.

Concernant le ralentissement actuel du mécanisme de stockage, Meng Xiaosu propose que la clé pour débloquer la situation soit la création d’un organisme national de stockage du logement — qu’il nomme « Zhongchu Fang » (Stockage Central du Logement). Il explique qu’une plateforme nationale pourrait, à un niveau stratégique, résoudre les difficultés de financement des gouvernements locaux lors de leurs opérations de stockage, en utilisant des prêts bancaires pour augmenter leur capacité. Il insiste aussi sur l’encouragement à la fois du « Zhongchu Fang » (stockage central) et du « Dichu Fang » (stockage territorial), ainsi que la participation du public à ces opérations, afin de former un système diversifié de stockage qui favorise un développement immobilier sain.

À long terme, la rénovation urbaine est considérée comme un levier essentiel pour activer le stock existant durant le « 14e plan ». Meng Xiaosu pense que le plus grand défi de la rénovation urbaine réside dans la capacité à stimuler la dynamique intrinsèque des résidents, en établissant un mécanisme de circulation financière « partage des bénéfices, partage des coûts ». Il met aussi en garde contre le mode de construction à haute densité, souvent pratiqué dans le passé, qui pourrait laisser des problèmes insolubles à l’avenir, nécessitant une réflexion et une adaptation précoces.

Concernant la réforme du système de vente des logements existants, il estime que la transition du système de prévente à la vente en biens immobiliers immédiats doit être progressive, évitant une application uniforme. Il suggère de commencer par des projets de logement garanti, puis d’étendre progressivement cette pratique.

Pour l’année 2026, Meng Xiaosu donne une conclusion claire : « ce sera l’année où l’on arrêtera la chute et où la confiance sera reconstruite ». Tant que l’on stabilise les ventes judiciaires, augmente la construction de logements garantis, élimine les restrictions déraisonnables et crée une banque nationale du logement, la confiance du marché immobilier reviendra.

Voici en détail la vision de Meng Xiaosu sur le nouveau schéma immobilier pour le « 14e plan » :

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« Pendant le 14e plan quinquennal, le secteur immobilier reviendra véritablement à un système à double voie ‘marché + garantie’ pour le logement. »

En 2026, le secteur immobilier pourra « arrêter la chute, se stabiliser, voire rebondir ».

Q1 : Bonjour M. Meng, cette année marque le début du « 14e plan » ; le ministère du Logement et du Développement urbain a évoqué « promouvoir un développement immobilier de haute qualité » et « accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier ». Comment percevez-vous la place actuelle de l’immobilier dans ce nouveau cycle ? Quel est, selon vous, le plus grand changement de politique dans ce « 14e plan » ?

Meng Xiaosu : Le « 14e plan » sera une étape cruciale pour faire passer l’immobilier chinois d’une « expansion à tout prix » à une « amélioration qualitative ». Les difficultés actuelles, le Comité central du Parti a déjà donné une évaluation claire : « La plupart de ces problèmes sont liés au développement et à la transformation, et peuvent être résolus par des efforts. » Cette qualification elle-même transmet la confiance : les difficultés sont des douleurs de la transition, non une crise insurmontable. La franchise face aux problèmes et la détermination à les résoudre constituent la pierre angulaire de notre confiance.

Selon moi, le plus grand changement de politique durant ce « 14e plan » sera le retour, après une période de suraccent sur le marché des logements marchands, à un système à double voie « marché + garantie » pour le logement. C’est à la fois la vocation initiale de la réforme de 1998 et la voie fondamentale pour construire un nouveau modèle de développement immobilier. La réduction de l’intensité de la construction de logements garantis a conduit à une concentration excessive de la demande sur le marché des logements marchands, ce qui a involontairement accentué la volatilité des prix. Aujourd’hui, le gouvernement central a clairement indiqué qu’il faut concentrer la construction de logements garantis dans 35 grandes villes de plus de 3 millions d’habitants, afin de corriger cette situation et faire en sorte que le « système à double voie » s’ancre réellement.

Q2 : Vous avez souvent souligné que la stabilisation et le rebond du marché immobilier dépendent avant tout de la confiance. En janvier 2026, dans des villes comme Pékin, Shanghai, Shenzhen, le volume des transactions de seconde main a fortement augmenté, et la baisse des prix s’est atténuée. D’après votre observation du marché depuis le début de l’année, pensez-vous que la confiance commence à revenir ? Quelles sont, selon vous, les mesures les plus urgentes pour stabiliser cette confiance et faire réellement « arrêter la chute » ?

Meng Xiaosu : D’après les signes de développement observés au début de 2026, le marché immobilier dispose de toutes les conditions pour « arrêter la chute et se stabiliser », voire « rebondir » si les politiques sont bien appliquées. Beaucoup de mesures ont déjà été prises, on peut dire que « tout est prêt », il ne manque plus que « le vent d’est », c’est-à-dire la confiance.

« La confiance est plus précieuse que la monnaie et l’or » — cette phrase du gouvernement lors de la crise financière de 2008 reste encore aujourd’hui d’une grande pertinence.

D’où vient la confiance ? Comment faire pour qu’elle revienne et que le marché « arrête la chute » ? Je pense que la mesure la plus urgente consiste à arrêter l’impact des ventes judiciaires de biens immobiliers. Ces ventes créent un effet de « tarification marginale » : la vente d’un bien saisi à bas prix devient rapidement la nouvelle référence pour l’évaluation de tout le quartier, ce qui fait baisser la valeur de tous les autres biens, entraînant une dépréciation des garanties bancaires, plus de défauts, et ainsi de suite dans un cercle vicieux « enchères judiciaires → baisse des prix → nouvelles enchères ». Ce n’est pas une stabilisation, mais une « prise d’otages » du marché.

Heureusement, ces dernières semaines, l’incidence des ventes judiciaires a diminué, grâce à une auto-contrôle du système judiciaire. Par ailleurs, plusieurs villes ont uni leurs efforts pour lutter contre les rumeurs en ligne liées au secteur immobilier, ce qui a permis de réduire le bruit négatif et de restaurer la confiance des résidents.

Q3 : La proposition du « 14e plan » évoque la nécessité de « nettoyer les mesures déraisonnables dans la consommation du logement ». Selon vous, quelles sont ces mesures déraisonnables qui subsistent encore ?

Meng Xiaosu : Aujourd’hui, la majorité des villes ont abandonné les restrictions d’achat, sauf quelques grandes villes en zones spécifiques. À mon avis, les politiques de restriction d’achat, de plafonnement des prix et de limitation de la vente devraient être appliquées entièrement dans le domaine du logement garanti. Dans le secteur du logement marchand, il n’est pas nécessaire de continuer à maintenir ces restrictions, notamment en levant rapidement l’interdiction de transformation commerciale en résidentiel, afin de dynamiser le stock inutilisé de terrains commerciaux et de bureaux.

Concernant la vente de biens commerciaux et de bureaux, je tiens à souligner que les restrictions sont encore trop strictes. Sous le régime des restrictions sur la vente de logements marchands, de nombreuses villes ont surapprovisionné en terrains pour ces usages, ce qui a créé un excès de stock et déséquilibré l’offre et la demande. C’est le moment idéal pour lever l’interdiction de transformation commerciale en résidentiel, afin de faire circuler ces terrains et ces biens inutilisés.

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Le prix des logements dans les grandes villes joue un rôle de leader.

Il est conseillé de créer une plateforme nationale de stockage du logement et de promouvoir une politique de subvention d’intérêt à l’achat.

Q4 : Vous avez mentionné que 2026 pourrait être « l’année où la chute s’arrête et où la confiance se reconstruit ». Quelles sont, selon vous, la logique et les signaux pour juger que les prix se stabilisent ou rebondissent ? Quand peut-on considérer que le marché immobilier est vraiment au fond ?

Meng Xiaosu : Pour juger si les prix se stabilisent, il ne faut pas se limiter à la moyenne, mais observer deux variables clés : la variation marginale des prix dans les villes centrales et l’efficacité de la maîtrise des ventes judiciaires.

Actuellement, un phénomène particulier se manifeste : d’un côté, le volume des ventes diminue, mais de l’autre, les dépôts bancaires des ménages augmentent fortement. Depuis 2023, une grande partie des fonds qui s’étaient évaporés du marché immobilier ont été déposés dans les banques. Cela montre que les ménages ne manquent pas d’argent, mais manquent de confiance et d’anticipation pour acheter.

Alors, quand sera le vrai point bas du marché immobilier ? Je donne un signal clair : lorsque les politiques seront effectivement mises en œuvre pour stabiliser les ventes judiciaires, lorsque le mécanisme de stockage des biens existants sera lancé à grande échelle, et lorsque les politiques fiscales telles que la subvention d’intérêt pour l’achat de logements pour les familles en difficulté seront appliquées, ce seront les signaux certains du point bas du marché.

Il faut aussi suivre de près l’évolution des prix dans les grandes villes, qui jouent un rôle de référence et de leader. Comme lors du début du développement de Pudong à Shanghai, où les habitants de Puxi préféraient « une seule couche à Pudong plutôt qu’une maison » à Pudong, ceux qui ont compris la direction du développement urbain ont finalement bénéficié des dividendes.

Q5 : Le gouvernement central encourage l’acquisition de biens existants pour en faire des logements sociaux, mais en pratique, il existe des difficultés de fixation des prix et d’équilibre des fonds. Vous avez suggéré la création d’une plateforme nationale d’acquisition comme « Zhongchu Fang » (Stockage Central du Logement) ou une « Banque du Logement ». En lien avec le « 14e plan », comment pensez-vous que le mécanisme de stockage peut être débloqué ?

Meng Xiaosu : Le gouvernement central demande « d’encourager l’acquisition de biens existants, en particulier pour en faire des logements sociaux ou autres ». La première étape consiste à insister sur le mot « encourager » : il faut utiliser toutes les méthodes possibles pour encourager l’acquisition de biens existants. Ensuite, il ne faut pas négliger les mots « priorité » et « etc. » : la priorité doit aller aux logements sociaux, mais ceux qui sont difficiles à transformer en logements sociaux peuvent aussi être traités comme des biens marchands à stocker et à gérer.

Cependant, le mécanisme actuel de stockage des stocks n’avance pas bien. La Banque centrale avait prévu d’accorder 3000 milliards de renminbi en prêts relais pour soutenir l’acquisition de biens existants, mais à la fin 2024, une grande partie de cette ligne de crédit n’a pas été utilisée, ce qui montre que, seul, le soutien des plateformes locales — c’est-à-dire le « stockage territorial » — rencontre des obstacles.

La clé pour débloquer la situation est la création d’un organisme national de stockage du logement, que je nomme « Zhongchu Fang » (Stockage Central). Pourquoi une plateforme nationale ? Parce que les plateformes locales manquent souvent de fonds propres pour acheter, et ont du mal à mobiliser des prêts bancaires ou des prêts de la Banque centrale. La plateforme nationale pourrait, à un niveau stratégique, résoudre ce problème de capital en utilisant des prêts bancaires pour augmenter la capacité de stockage. Aujourd’hui, les grandes banques disposent de dépôts massifs qu’elles cherchent à investir ; prêter pour le stockage des biens existants est une excellente option. La création d’un organisme de stockage immobilier, impliquant des institutions d’investissement bancaire, pourrait s’appeler « Qi Chu Fang » (Stockage d’Entreprise), mais si cet organisme est créé par une grande banque d’État, ce serait ce que j’appelle « Zhongchu Fang » (Stockage Central).

Il faut aussi souligner que le stockage des biens existants ne doit pas se limiter aux logements résidentiels. La surabondance de biens commerciaux et de bureaux dans nos grandes villes est flagrante, et leur prix au mètre carré n’est qu’un tiers de celui des logements résidentiels. La transformation de ces biens en logements sociaux est relativement plus facile, ce qui permettrait de réduire l’excès de stock commercial, d’augmenter l’offre de logements sociaux, et de répondre à une demande urgente.

Enfin, je souhaite évoquer une idée plus profonde : puisque « Zhongchu Fang » et « Dichu Fang » (Stockage territorial) sont encouragés, ne devrait-on pas aussi encourager la participation des citoyens à la constitution d’un « Minchu Fang » (Stockage populaire) ? Par le passé, la possibilité pour les citoyens de se regrouper pour stocker des biens immobiliers a permis de jouer un rôle dans le marché du logement, évitant une accumulation excessive de stocks. À l’avenir, il faut renforcer la synergie entre « Zhongchu Fang », « Dichu Fang » et « Minchu Fang », afin d’améliorer le marché du logement et de favoriser un développement immobilier sain.

Q6 : La politique de subvention d’intérêt à l’achat est souvent évoquée par des experts, et certains régions la mettent en œuvre. Selon vous, quel impact cette politique pourrait-elle avoir ?

Meng Xiaosu : La subvention d’intérêt à l’achat est une politique très rationnelle, qui montre que notre boîte à outils dispose encore de moyens. Récemment, nous avons principalement utilisé la politique monétaire, mais la politique fiscale peut aussi jouer un rôle.

Je recommande que cette subvention profite à deux groupes : non seulement aux nouveaux acheteurs, mais aussi aux ménages en difficulté avec leurs prêts existants. Bien entendu, la subvention doit cibler les « familles en difficulté », et non pas être une subvention universelle. Pourquoi ? Parce que beaucoup de familles en difficulté ne font pas défaut volontairement, mais rencontrent des difficultés dues à une baisse de salaire ou à un licenciement. Leur accorder une subvention d’intérêt sur leur prêt immobilier existant peut leur permettre de traverser cette période difficile, évitant que leur maison ne soit saisie. Cela permettrait aussi aux banques de réduire leurs pertes, de préserver la propriété des ménages, et de stabiliser les prix du marché.

De plus, cette subvention n’est pas une politique permanente. Elle ne doit durer que deux ou trois ans, le temps que l’économie, l’emploi et le marché immobilier se redressent, et que les ménages retrouvent la capacité de continuer à rembourser. À ce moment-là, la politique pourra être retirée. Je pense que cette mesure peut à la fois stabiliser les prix et éviter que davantage de biens ne soient saisis judiciairement.

Q7 : La réforme du système de gestion des fonds publics de logement (Fonds de réserve du logement) a été évoquée dans le rapport de travail du gouvernement après 11 ans. Vous avez toujours plaidé pour la création d’une « Banque nationale du logement ». Dans un contexte où les taux de prêt des banques commerciales sont faibles, quelle est la valeur la plus importante du système de fonds publics ? Si cette réforme évolue vers une « Banque du logement », quel soutien concret cela pourrait-il apporter à la capacité d’achat des ménages durant le « 14e plan » ?

Meng Xiaosu : La plus grande valeur du système de fonds publics de logement réside dans le fait qu’il a accumulé une énorme réserve de capitaux à long terme pour le logement. Sur environ 46 000 milliards de renminbi de prêts commerciaux dans tout le pays, 7 à 8 000 milliards proviennent du fonds de réserve, soit environ 17 %. Cet argent, issu du peuple et au service du peuple, constitue un avantage pour les emprunteurs.

Mais ses défauts deviennent de plus en plus apparents : gestion dispersée, faible efficacité opérationnelle, couverture limitée. La création d’une « Banque nationale du logement » est une recommandation que je porte depuis plus de 20 ans. Déjà en 1998, lors de l’élaboration du plan de réforme du logement, notre groupe de recherche avait proposé de créer une telle banque pour améliorer le système de financement du logement dans le cadre de la garantie du logement.

Si cette réforme du fonds public de logement aboutit, et si une « Banque nationale du logement » peut être établie, elle pourra jouer trois rôles majeurs : 1) utiliser principalement le stock de fonds publics pour augmenter la capacité d’absorption de capitaux sociaux, créant ainsi un cycle vertueux « un dépôt, deux types de prêts » ; 2) fournir aux ménages ordinaires des prêts à faible taux, à long terme, notamment pour les nouveaux citadins et les jeunes familles, afin qu’ils puissent acheter des logements garantis ou marchands ; 3) jouer un rôle dans le stockage des biens existants, en utilisant à peine 10 000 milliards de fonds publics comme capital, ce qui permettrait de constituer une somme importante pour l’acquisition de biens existants, y compris tous ceux en procédure d’enchère judiciaire et la majorité des logements en stock des promoteurs, en assurant leur valorisation et leur appréciation.

En fin de compte, approfondir la réforme du fonds public n’est pas une fin en soi, mais un moyen. Mon objectif ultime est de construire un système de financement du logement à la chinoise, couvrant toute la population, intégrant location et achat, conciliant marché et garanties, permettant à chaque famille, en particulier aux nouveaux citadins et jeunes qui contribuent au développement urbain, de réaliser leur rêve d’un logement décent avec plus de confiance et de dignité. Cela demande de la détermination, de la sagesse, et surtout de l’action.

Q8 : Votre proposition de « suspension des ventes judiciaires » a suscité beaucoup de discussions. Dans le cadre du principe de l’État de droit, comment équilibrer les droits légitimes des créanciers et la « sauvegarde des ménages en défaut » que vous proposez pour stabiliser le marché ?

Meng Xiaosu : Tout d’abord, il faut clarifier que ma proposition de « suspension des ventes judiciaires » n’est pas une exemption permanente de la dette, mais une politique temporaire de « suspension » ou de « report ». Ce n’est pas une idée sortie de nulle part : la Chine a déjà une expérience réussie dans ce domaine. Lors de la crise financière asiatique de 1997, le Conseil d’État a adopté une politique de « trois suspensions » — suspension des ventes judiciaires, suspension des intérêts sur les prêts, suspension des licenciements et des reclassements — tout en créant quatre grandes sociétés de gestion d’actifs pour séparer les actifs toxiques. En 2002, lorsque l’économie s’est complètement redressée, ces risques avaient été maîtrisés.

Comment équilibrer les intérêts de toutes les parties ? Je propose quatre niveaux de mesures :

1. Report du remboursement. Pour les familles temporairement en difficulté, permettre de prolonger la durée du prêt à son échéance, en offrant une période de tampon.

2. Suspension des intérêts et report des échéances. Pour les familles en chômage ou ayant subi une baisse de salaire significative, accorder deux ou trois ans de suspension d’intérêt, puis reprendre le remboursement lorsque la situation s’améliorera. Au cours des dix dernières années, les banques ont accumulé environ 8 000 milliards de renminbi d’intérêts différés issus des prêts immobiliers résidentiels. Il est temps de partager le fardeau avec ces ménages en difficulté.

3. Séparation interne des créances. Pour les actifs à céder, obliger les banques à les transférer à leurs filiales de location, sans les mettre en vente publique, afin d’éviter une chute brutale des prix du marché.

4. Acquisition par des plateformes publiques. Avec 500 milliards à 1 000 milliards de renminbi, on peut constituer un stock d’environ 1 million de biens saisis judiciairement. Ce montant suffirait à stabiliser les attentes de prix du marché. Ces biens, une fois stockés, ne doivent pas être immédiatement mis sur le marché, mais loués pour attendre la reprise des prix. Lorsqu’ils auront retrouvé leur valeur, ils pourront être revendus à un prix de marché rétabli. Cela permettrait de stabiliser le marché tout en assurant une rentabilité pour la plateforme, ce qui serait économiquement avantageux.

En résumé, cette suspension temporaire ne consiste pas à faire défaut, mais à allonger le cycle, en attendant la reprise économique. C’est une meilleure solution que la vente précipitée par les banques, qui entraînerait des pertes, et cela permettrait de préserver la stabilité sociale et la confiance du marché.

Q9 : La limitation de l’augmentation de l’offre nouvelle dans le secteur immobilier est devenue une tendance dominante, mais vous avez aussi souligné que la nécessité d’accroître le développement du logement garanti pourrait sembler en contradiction avec la stratégie de désendettement. Comment comprendre « l’optimisation de l’offre » durant le « 14e plan » ?

Meng Xiaosu : Ce n’est pas une contradiction, mais deux faces d’une même pièce. La réunion du Conseil des Affaires d’État a clairement indiqué qu’il faut équilibrer « stock et flux ».

Ma position est claire : il faut contrôler l’augmentation de l’offre marchande, car le stock actuel est excessif ; mais il faut aussi augmenter la construction de logements garantis, car l’offre est insuffisante depuis longtemps. La Chine compte encore environ 300 millions de nouveaux citadins, soit l’équivalent d’un milliard de ménages, qui ont besoin d’un logement décent. Selon l’intensité d’investissement dans le logement garanti durant le 14e plan, il faudrait 58 ans pour répondre à cette demande, avec le stock actuel de logements marchands, ce qui est largement insuffisant. Par conséquent, durant le « 14e plan », il faut renforcer la construction de logements sociaux.

Qu’entend-on par « optimisation de l’offre » ? L’essentiel est d’adapter l’offre à la demande réelle. Les logements que les ménages peuvent effectivement payer constituent la bonne direction. Les logements sociaux ne comprennent pas le coût du terrain, leur prix est seulement un tiers de celui des logements marchands, ce qui en fait une « offre efficace » accessible aux ménages à revenu moyen.

Plus encore, la construction de logements sociaux peut entraîner une dynamique économique plus large. Lorsqu’un nouveau lot de logements sociaux est lancé, les entreprises de construction peuvent reprendre du service, ce qui stimule la production d’acier, de ciment, de matériaux de construction, et relance ainsi plus de 180 secteurs liés, tout en favorisant la reprise de l’emploi.

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« La rénovation autonome et la reconstruction à l’identique » sont les leviers clés pour la transformation de la rénovation urbaine.

Le système de vente en biens immédiats doit être progressif, par projets et étapes.

Q10 : Pendant le « 14e plan », la rénovation urbaine est positionnée comme un levier stratégique pour une croissance de haute qualité. Selon vous, pour que la rénovation urbaine devienne réellement un nouveau moteur de l’investissement immobilier, quels sont les principaux « nœuds » en matière de terres, de planification et de financement que la politique doit encore dénouer ?

Meng Xiaosu : Aujourd’hui, le développement urbain est passé d’une « expansion à grande échelle » à une « amélioration de la qualité et de l’efficacité du stock ». La dépendance à la vente de terrains neufs et à la démolition massive n’est plus soutenable. Pour que la rénovation devienne un nouveau moteur, le plus grand « nœud » est la capacité à stimuler la dynamique intrinsèque des résidents, en établissant un mécanisme de circulation financière « partage des bénéfices, partage des coûts ».

Selon moi, « la rénovation autonome, la reconstruction à l’identique » est la clé de cette transformation historique. Son principe fondamental est : sans augmenter notablement la dette publique, sans dépendre d’un retour rapide des revenus de la vente, elle peut directement améliorer la vie des habitants. Pour réaliser ce modèle, il faut dénouer trois « nœuds » :

Premier : le consensus. La diversité d’âge, de conditions économiques et de droits de propriété des résidents rend difficile l’accord sur le montant de leur contribution ou la conception des logements. Il faut que les gouvernements locaux innovent dans la gouvernance, en guidant les résidents vers un consensus de « rénovation collective autonome ». L’expérience du village Zhejiang Xin Cun à Hangzhou, avec ses incitations à « augmenter la capacité sans augmenter le nombre de ménages », est une référence pour équilibrer les demandes de financement.

Deuxième : le financement. Les résidents doivent supporter une part importante des coûts de construction, ce qui pèse lourd sur les ménages à revenu moyen ou faible. La seule autofinancement locale est insuffisante. Il faut que l’État joue un rôle de soutien, et qu’on fasse appel à des entreprises de construction professionnelles. Le modèle « entreprise de construction spécialisée + soutien financier » de Yuhua District à Changsha est une voie envisageable : des entreprises crédibles fournissent une gestion complète, avec des subventions ou primes de la part du gouvernement, réduisant ainsi la barrière professionnelle et financière pour les résidents.

Troisième : la politique. Les réglementations actuelles en matière de planification, de terrains, de sécurité incendie, etc., sont principalement conçues pour le développement en neuf, et peu adaptées à la « rénovation autonome » du stock existant. Il faut que les gouvernements locaux innovent, comme le modèle de Jing Song à Beijing, en clarifiant la conversion de propriété pour transformer la valeur future en contribution immédiate.

Mais il y a une réflexion plus profonde : le mode de construction urbaine à haute densité, souvent pratiqué dans le passé, laisse des problèmes difficiles à résoudre pour l’avenir. Prenons l’exemple de Hong Kong, dans le district de Taipo, avec le complexe Hong Fook Court : en raison de la densité extrême, après vieillissement, il est impossible d’attirer des fonds extérieurs pour la rénovation, et les résidents doivent financer eux-mêmes la démolition et la reconstruction. Finalement, le gouvernement de Hong Kong a dépensé 6,8 milliards HKD pour racheter entièrement le site, le transformant en espace vert.

Ce modèle hongkongais a été reproduit dans de nombreuses villes en Chine. Quand ces grands immeubles deviennent vétustes après plusieurs décennies, il n’est pas possible de simplement augmenter leur densité pour les rénover. La majorité de la « démolition et reconstruction à l’identique » finira par dominer la rénovation urbaine dans notre pays.

Pour que la rénovation urbaine devienne un véritable moteur, il ne faut pas se limiter aux aspects techniques immédiats, mais aussi réfléchir et ajuster le modèle de développement urbain dès maintenant, afin d’éviter de laisser aux générations futures un lourd fardeau de stocks obsolètes.

Je reste confiant dans le marché. Dès que la macroéconomie s’améliorera, que le pouvoir d’achat se redressera, davantage de capitaux privés entreront dans la rénovation, réalisant une fusion entre « développement extensif » et « développement intensif ». Mais avant cela, il faut avancer concrètement sur la voie du « partage des coûts » avec les résidents.

Q11 : Depuis l’année dernière, le concept de « bon logement » est souvent évoqué. Quand la structure démographique atteint son pic et que plus de 95 % des stocks immobiliers ne répondent pas aux standards de « bon logement », les promoteurs passent du « haut turnover » à la course aux « bons logements » et rencontrent une grande douleur de transformation. Quel est, selon vous, le plus grand défi de cette transition ?

Meng Xiaosu : Depuis plusieurs années, la construction résidentielle en Chine a toujours accordé une grande importance à la qualité. À cette époque, j’ai participé à la promotion du « pilote de construction de quartiers résidentiels » à l’échelle nationale, prônant des logements « de taille modérée, fonctionnels, abordables, de haute qualité », ce qui a fortement contribué à l’amélioration de la qualité du logement dans tout le pays.

Aujourd’hui, il faut davantage répondre à l’aspiration du peuple pour une vie meilleure, en construisant des « logements sûrs, confortables, verts et intelligents ». La notion de « bon logement » implique une qualité renforcée, une technologie intégrée, un service amélioré, et demande aux entreprises immobilières de se concentrer sur la conception et la finition des produits. Les logements garantis doivent aussi être de « bon logement ». Le « bon logement » ne se limite pas aux logements marchands.

Il existe une affirmation selon laquelle plus de 95 % des stocks ne répondraient pas aux standards de « bon logement ». Je n’ai pas effectué de statistiques pour vérifier cette donnée, mais si elle est proche de la réalité, cela indique une demande urgente de rénovation et de mise à niveau, avec un potentiel énorme pour la rénovation urbaine future.

Dans ce sens, la construction de « bon logement » ne définit pas seulement la direction du secteur immobilier, mais ouvre aussi un vaste marché pour la rénovation urbaine.

Q12 : La vente de logements neufs en biens immédiats (biens en stock) sera progressivement privilégiée. En tant que pionnier de la promotion du système de vente en prévente, comment percevez-vous la vente en biens immédiats ? Si cette pratique est généralisée, quel impact cela aura-t-il sur la chaîne de financement des promoteurs et la logique d’approvisionnement en terrains ?

Meng Xiaosu : Je suis un promoteur de prêts hypothécaires résidentiels, mais pas un partisan du système de prévente. En réalité, le système de prévente existait déjà avant la réforme du logement, durant la période de « co-construction » et de « construction groupée » des logements, où les unités étaient payées à l’avance par les employeurs ou les collectivités.

L’association du système de prévente avec le crédit hypothécaire résidentiel s’est formée dans un contexte historique spécifique, pour répondre à la nécessité de financer la développement massif de logements marchands. Aujourd’hui, les conditions du marché ont changé, et le système peut être ajusté selon les besoins des deux parties. Sur le plan objectif, la Chine a adopté le système de prévente depuis de nombreuses années, ce qui a permis de résoudre le problème du financement des promoteurs, d’accélérer l’offre de logements marchands, et d’ouvrir la marché du crédit bancaire à ce secteur.

Si l’on veut vraiment généraliser la vente en biens immédiats, il faut aussi ajuster le système de crédit bancaire : passer du prêt aux ménages à un financement accru pour les promoteurs, afin que banques et promoteurs partagent le risque d’investissement. Par ailleurs, le système actuel de cession des terrains doit aussi être adapté, par exemple en permettant aux entreprises de payer la totalité du prix du terrain au moment de la vente.

Il faut souligner que la transition du système de prévente mature vers la vente en biens immédiats doit être progressive, et non brutale. Une application soudaine et généralisée pourrait entraîner un choc énorme pour la chaîne de financement des promoteurs, augmenter le risque pour les banques, et allonger le délai de récupération des fonds — passant d’environ un an à deux ou trois ans. Cela modifierait la logique d’approvisionnement en terrains, favorisant uniquement les grandes entreprises disposant de capacités financières solides, et réduirait la capacité de développement du marché. De plus, le paiement anticipé du prix du terrain représente une charge importante pour tout promoteur. Ces coûts accrus et ces risques plus élevés entraîneraient inévitablement une hausse du prix de vente des biens en stock, qui serait répercutée sur l’acheteur.

Par conséquent, je pense que la vente en biens immédiats doit être mise en œuvre par étapes, en commençant par des projets de logement garanti où la consommation de terrains et de fonds est limitée, puis en étendant progressivement cette pratique. Par exemple, on peut commencer par des projets de logement social financés par allocation de terrains ou par des fonds publics, où la vente immédiate est plus facile à expérimenter.

De plus, il faut aussi prendre en compte la tendance croissante des transactions de seconde main, qui représentent déjà une part importante du marché immobilier. Ces biens sont tous en stock et vendus en biens immédiats. Il faut voir cette tendance comme une pratique concrète de la vente en biens immédiats, et améliorer le marché de la transaction secondaire pour répondre à la demande de certains ménages souhaitant acheter des biens en stock.

En résumé, 2026 sera l’année où le marché immobilier « arrêtera la chute » et « retrouvera confiance ». Tant que nous ferons ce qu’il faut : stabiliser les ventes judiciaires, augmenter la construction de logements garantis, éliminer les restrictions déraisonnables, créer une banque nationale du logement, la confiance du marché reviendra, et le secteur immobilier pourra entamer une étape de développement de haute qualité dès le début du « 14e plan ».