Les acquisitions de terrains à des prix élevés ont entraîné une dégradation de notation, Yuexiu Properties est-elle vraiment sous pression ?

AI · Quelle est la signification stratégique derrière l’acquisition contre-cyclique de terrains par Yuexiu Property ?

Produit | Zhongfang Wang

Vérification | Li Xiaoyan

Fin février 2026, le terrain de Ma Chang dans le quartier de Zhujiang New Town à Guangzhou a été vendu pour un total de 23,6 milliards de yuans, avec un taux de surenchère supérieur à 26 %, Yuexiu Property ayant ainsi acquis ce terrain emblématique, un site unique en son genre dans la ville, battant le record du prix au mètre carré pour des logements résidentiels à Guangzhou, insufflant une forte confiance au marché. Parallèlement, Moody’s a abaissé la note de la famille d’entreprises à Ba2, ce qui a suscité des discussions sur leur sécurité financière et leur logique d’investissement.

En tant qu’entreprise publique clé de Guangzhou, Yuexiu Property a fait preuve d’une grande ambition dans cette acquisition, témoignant de sa confiance ferme dans la valeur de la ville, tout en assumant sa responsabilité en tant qu’entreprise d’État dans une stratégie contre-cyclique et dans le service au développement urbain. Pendant cette période de profonde restructuration sectorielle, Yuexiu s’appuie sur une gestion financière prudente, en se concentrant sur ses actifs clés et en s’appuyant sur ses avantages différenciateurs, cherchant un équilibre entre pression à court terme et valeur à long terme, démontrant ainsi sa résilience et sa confiance pour traverser les cycles économiques.

La cession du terrain de Ma Chang reflète la valeur concentrée des terres dans le cœur de Guangzhou, tout en étant une étape stratégique cruciale pour Yuexiu Property. Ce terrain, d’une valeur totale de 23,6 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré d’environ 85 000 yuans, prévoit un développement comprenant des logements haut de gamme, un hôtel cinq étoiles, des commerces de luxe, des services éducatifs et publics, ainsi que des infrastructures écologiques. L’investissement total pourrait dépasser 40 milliards de yuans, et une fois achevé, il deviendra un point de repère emblématique dans le triangle d’or de Zhujiang New Town. Du point de vue du développement urbain, ce projet comble une lacune dans les scénarios de consommation haut de gamme dans le sud de la Chine, stimule la montée en gamme de la zone, s’aligne avec la stratégie de Guangzhou de devenir une ville de consommation internationale, et apportera une valeur économique et sociale significative à long terme.

Il existe une préoccupation objective concernant la pression financière du projet et le délai de rentabilité, mais il n’est pas nécessaire de l’amplifier excessivement. La baisse de la note par Moody’s indique principalement que le levier à court terme reste élevé, que le rythme de désendettement ralentit, tout en précisant que la perspective de la note a été revue de négative à stable. Ce signal est crucial : il montre que les institutions financières reconnaissent que Yuexiu ne présente pas de risque systémique de défaillance, et qu’elles restent prudentes quant au rythme d’amélioration de ses indicateurs financiers, sans remettre en cause la sécurité globale de l’exploitation de l’entreprise.

Les données financières confirment la marge de sécurité à court terme de la liquidité de Yuexiu. Au 30 juin 2025, la trésorerie et équivalents de trésorerie de la société s’élevaient à environ 42,25 milliards de yuans, couvrant environ 25,39 milliards de yuans de dettes à court terme arrivant à échéance dans l’année, avec un ratio trésorerie/dettes à 1,7 fois ; en excluant les avances reçues, le ratio d’endettement est de 64,6 %, et le ratio de dette nette est de 53,2 %, maintenant ainsi une conformité stricte aux seuils réglementaires. La société détient sept obligations en dollars totalisant 1,729 milliard de dollars, avec un coût moyen de financement de seulement 3,16 %, un niveau faible dans le secteur, avec des canaux de financement fluides et des coûts maîtrisés, rendant le risque de rupture de la chaîne de financement à court terme très faible.

En 2025, le bénéfice net principal de Yuexiu a diminué par rapport à l’année précédente, ce qui est un défi commun dans un cycle de déclin sectoriel, et non une gestion désordonnée. Dans un contexte de contraction globale du marché, Yuexiu a maintenu une forte activité d’acquisition : depuis 2024, elle a investi environ 126,95 milliards de yuans dans l’achat de terrains, avec un ratio d’acquisition par rapport aux ventes de 56 %. Bien que cela semble élevé, il s’agit en réalité d’un stockage d’actifs de haute qualité lors d’une période de baisse des prix, typique des entreprises publiques. Près de 70 % de ce terrain de Ma Chang est destiné à un usage commercial, ce qui allonge le cycle de récupération des fonds, mais grâce à la capacité opérationnelle commerciale mature de Yuexiu et à la synergie avec les ressources des actifs d’État, cela permettra à long terme de générer des revenus locatifs et opérationnels stables, de compenser la volatilité du cycle résidentiel, et de construire une structure de profit plus équilibrée.

Yuexiu continue de se concentrer sur Guangzhou, ce qui n’est pas un simple expansion aveugle, mais une décision rationnelle basée sur les fondamentaux de la ville et ses propres avantages. En 2025, Yuexiu a acquis 9 terrains pour un total de 10,616 milliards de yuans, ce qui en fait la première entreprise de la ville en volume d’acquisitions, représentant 21 % du total des transactions foncières résidentielles de Guangzhou, et étant la seule entreprise à dépasser le seuil des 10 milliards cette année. La focalisation sur la ville principale repose sur la solide base économique de Guangzhou : en 2025, plus de 4,2 millions d’entreprises y opèrent, avec un total de dépôts en devises locales et étrangères proche de 9,83 trillions de yuans, un total d’import-export de 1,2 trillion de yuans, avec la première croissance à l’export dans la province, et une économie réelle qui soutient fermement la demande pour le marché immobilier haut de gamme.

Comparée à d’autres promoteurs, Yuexiu possède un modèle TOD unique et des avantages en ressources de ses actionnaires liés au métro, lui permettant d’acquérir des terrains aux nœuds de transport en commun avec des garanties en termes d’informations, de coûts et de désaisissement. En 2025, les terrains de Jiahe Wanggang, Tangxia, et d’autres, situés dans des zones fonctionnelles clés de la ville, ont été acquis, correspondant à la tendance de déplacement de la population et d’expansion urbaine. La performance commerciale confirme également l’efficacité de cette stratégie : le projet Yuexiu Yun Cui à Baiyun a été entièrement vendu dès la première ouverture, le projet Long Yue Xiguan a été vendu en six mois, et le luxe Puyue Villa a établi un record de transaction à 62,59 millions de yuans par unité. Le chiffre d’affaires contractuel annuel a maintenu le seuil du trillion de yuans, démontrant la forte capacité de produit et la reconnaissance du marché même en période de déclin.

La structure du stock foncier renforce encore la sécurité : 94 % des terrains de Yuexiu sont situés dans des villes de premier et deuxième rang, Guangzhou occupant une part centrale, ce qui confère à la ville une capacité de résistance aux risques nettement supérieure à celle des marchés de troisième et quatrième rangs. Bien que cette concentration puisse sembler simple, elle reflète une stratégie focalisée sur ses avantages, en approfondissant sa base principale, créant des effets d’échelle en termes d’investissement, d’influence de la marque et d’efficacité de désaisissement, en parfaite cohérence avec la philosophie prudente de gestion des entreprises publiques.

Actuellement, Yuexiu doit faire face à une problématique commune aux entreprises publiques en période de transformation sectorielle : d’un côté, remplir ses responsabilités sociales en stabilisant les prix des terrains, en favorisant la rénovation urbaine et en améliorant les fonctions de la ville ; de l’autre, maintenir la rentabilité et la santé financière de l’entreprise cotée. Ce dilemme n’est pas une crise opérationnelle, mais une étape inévitable dans le développement de haute qualité. Yuexiu utilise ses acquisitions pour stabiliser les attentes du marché, en respectant une discipline financière stricte pour limiter les risques, et en proposant des produits de haute qualité pour répondre à la demande, trouvant ainsi une voie équilibrée entre responsabilité et rentabilité.

À long terme, la valeur du terrain de Ma Chang se libérera progressivement avec le temps. Grâce au soutien global du groupe Yuexiu, d’un montant supérieur à un trillion de yuans, et en combinant ses trois principaux atouts — gestion commerciale, développement TOD, et crédibilité des actifs d’État — Yuexiu a la capacité de gérer la pression sur la trésorerie à moyen terme et de faire avancer le projet. Avec la demande continue pour des logements haut de gamme et des commerces dans le cœur de Guangzhou, la commercialisation et l’exploitation du projet pourraient dépasser les attentes, améliorant progressivement ses indicateurs financiers et contribuant à une baisse régulière de son levier financier.

Ce réajustement de la notation reflète une dynamique financière à court terme normale, et non une dépréciation de la valeur à long terme. Yuexiu Property, en s’appuyant sur ses actifs clés, sa gestion prudente, et sa mission de co-construction urbaine, agit de manière proactive et précise durant cette période de restructuration sectorielle, illustrant la responsabilité des entreprises publiques tout en préparant son développement futur.

Il est essentiel que le marché dépasse les fluctuations à court terme et se concentre sur la logique à long terme des villes, des actifs et des capacités clés. Le choix de Yuexiu Property témoigne à la fois de sa confiance dans l’avenir de Guangzhou et de sa maîtrise des tendances sectorielles. Dans cette nouvelle étape où le marché immobilier évolue d’une croissance par l’expansion à une croissance par la qualité, les entreprises qui restent fidèles à leur cœur de métier et gèrent prudemment finiront par traverser les cycles et récolter une valeur durable.