Le mythe immobilier de 12,3 billions de dollars s'effondrera bientôt, combien de temps l'Australie pourra-t-elle tenir après avoir vidé le secteur réel?

Au cours des trente dernières années, l’immobilier en Australie a ressemblé à une longue fête endiablée, tout le monde pensant que la maison était une machine à cash inépuisable. La valeur totale a déjà dépassé 12,3 billions de dollars australiens, un chiffre plusieurs fois supérieur au PIB annuel du pays. À première vue, le pays semble riche à en mourir, mais en y regardant de plus près, de nombreuses inquiétudes oppressantes se cachent en dessous.

En repensant à la fin des années 1990, lorsque le gouvernement a lancé une politique de réduction de 50 % de l’impôt sur les gains en capital, dans le but d’encourager l’investissement, le marché immobilier a été immédiatement enflammé. Les investisseurs ont afflué, et la possibilité de déduire les intérêts et les frais de réparation de l’impôt sur le revenu personnel a créé un mécanisme de rétroaction négative, transformant l’immobilier en un véritable outil d’évasion fiscale. Les capitaux ont coulé à flots, faisant grimper les prix du logement depuis le niveau de 2000. Le prix médian à Sydney approche désormais 1,76 million de dollars australiens, et un ménage moyen doit dépenser près de 9 fois son revenu annuel pour pouvoir à peine verser l’acompte, un fardeau aussi lourd que de porter une montagne.

Les jeunes en ressentent d’abord le poids. Avant, ils pouvaient économiser quelques années pour acheter, mais aujourd’hui, l’acompte peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars, et beaucoup ne peuvent que se contenter de rêver en regardant les maisons, se contentant de supporter la location. Le taux de vacance des loyers dans tout le pays est tombé à environ 1,2 %, et dans certaines villes comme Perth, il est presque nul. Un tiers du revenu mensuel des locataires est directement versé au propriétaire, un record. Imaginez ces jeunes diplômés, dont le salaire n’a pas beaucoup augmenté, alors que le loyer semble chaque année baisser comme par magie. Leur rêve n’a-t-il pas dès le départ été privé d’un endroit où poser leurs racines ?

Les politiques de l’époque ont amplifié cette situation, mais aujourd’hui, elles ressemblent à une épée à double tranchant. Le mécanisme de rétroaction négative enrichit encore plus les riches, tandis que la classe moyenne s’éloigne de plus en plus. Les primo-accédants bénéficient d’une aide de 5 % pour le dépôt, mais cette subvention a en réalité élevé la barrière d’entrée. Les promoteurs construisent à tout va, mais les processus d’approbation sont lents. L’année dernière, seulement 174 000 nouvelles maisons ont été approuvées, loin des 240 000 objectifs annuels, avec un déficit cumulé proche de 300 000 logements. Sur les chantiers, c’est le calme plat, et le chômage dans le secteur de la construction commence à apparaître. Toute la chaîne industrielle est affectée, personne n’échappe à cette crise.

Les fonds qui devraient soutenir l’économie réelle sont entièrement absorbés par l’immobilier. La dépense en R&D en Australie ne représente que 1,7 % du PIB, bien en dessous de la moyenne de l’OCDE, avec un déficit annuel de plusieurs milliards de dollars australiens. Les entreprises préfèrent investir dans des villas en banlieue pour réduire leurs impôts plutôt que dans l’innovation technologique. Moins de nouvelles usines sont construites, les financements pour les entreprises technologiques se font rares, et l’emploi en pâtit. L’immigration récente a apporté plus de 1,3 million de personnes, augmentant la main-d’œuvre, mais la pression sur le logement explose instantanément. Les restaurants et centres commerciaux voient leur fréquentation diminuer, et la consommation est progressivement épuisée par la dette.

Des millions de familles consacrent la moitié de leur revenu au remboursement de leur prêt, leur portefeuille vidé, il ne leur reste plus d’énergie pour consommer ou investir. Les jeunes sont exclus du marché immobilier, et les fractures sociales deviennent de plus en plus visibles. Certains louent toute leur vie, et économiser pour un acompte devient un rêve inaccessible. La mythologie immobilière a atteint un tel point que tout le monde se demande : s’agit-il vraiment de richesse, ou d’une bulle qui met en gage notre avenir ?

Ce festin immobilier a duré trente ans, mais le carburant s’épuise rapidement, et le risque d’un atterrissage brutal est imminent. Même si la valeur atteint 12 billions, cela ne peut empêcher la loi de l’arithmétique de rattraper la situation. Les jeunes générations sont laissées pour compte, et la justice sociale recule peu à peu. Peut-être que le changement commence par la reconnaissance du problème. Tout le monde doit avoir le courage d’affronter la réalité, plutôt que de continuer à rêver à un prochain miracle.