Dongwu Securities : L'activation des stocks est tirée par les politiques, l'importance de la rénovation urbaine augmente

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东吴证券发布研报称，本轮政策进一步强化“严控增量、盘活存量”的政策导向，明确新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，存量盘活的重要性得到提升。从行业层面看，城市更新、城中村改造及低效用地再开发等存量开发模式的重要性有望进一步提高，具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企或更具优势。

东吴证券主要观点如下：

事件

近期自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，围绕“十五五”规划重点建设项目自然资源要素保障提出13项措施，涉及建设用地指标统筹、征地流程优化、存量土地盘活及城市更新用地保障等内容。

省级统筹管控，存量盘活约束新增用地

通知明确，对实现“一张图”联网的省(区、市)，实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。该行认为，此举在制度层面进一步强化总量约束，有助于优化土地资源结构。新增房地产开发用地供给或有所收紧，对存量土地再利用及城市更新的依赖度有望提升。

存量盘活持续推进，加速内涵式开发

经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，政策明确可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。根据中指院数据，截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元。该行认为，在新增用地受限背景下，未来土地获取模式将逐步从传统招拍挂增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式。

优化征地流程，城市更新有望提速

征地审批流程进一步优化，因成片开发征收土地的、不再单独编制土地征收成片开发方案。城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地，保障性住房等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。该行认为，该举措可缩短征地及审批周期，降低项目推进成本，提升土地整合效率。对于房企而言，有助于加速城中村改造及城市更新项目落地，提高存量土地的开发效率与收益稳定性。

风险提示：政策效果不及预期;销售与回款不及预期;行业流动性风险加剧。

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