Le tournant du marché immobilier se manifeste : arrêt de la baisse dans les villes de premier rang, hausse des prix des logements neufs dans 10 villes

Les signaux de reprise du marché deviennent de plus en plus clairs.

Cette tendance se manifeste directement par une augmentation du nombre de villes où les prix de l’immobilier sont en hausse. Le 16 mars, l’Office national des statistiques a publié les données sur les prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes en février 2026 : le nombre de villes où les prix des logements neufs ont augmenté par rapport au mois précédent est de 10, soit cinq de plus qu’en janvier ; pour l’immobilier d’occasion, deux villes ont enregistré une hausse, stable par rapport à janvier.

De plus, selon les données sur la situation fondamentale du marché immobilier national pour les mois de janvier et février publiées par l’Office national des statistiques, la croissance annuelle de la superficie de biens immobiliers en vente a diminué pour atteindre son niveau le plus bas en près de cinq ans, ce qui atténue la pression sur les stocks.

Cependant, dans l’ensemble, le secteur immobilier reste sous une pression importante. Les ventes et les flux de capitaux continuent de subir de fortes baisses.

Pour la période de janvier à février, la superficie de nouveaux logements commerciaux vendus dans tout le pays s’élève à 92,93 millions de mètres carrés, en baisse de 13,5 % par rapport à l’année précédente, une baisse nettement plus importante que les -5,1 % de l’an dernier ; le chiffre d’affaires des nouveaux logements s’élève à 8 186 milliards de yuans, en baisse de 20,2 %, une chute bien plus marquée que la baisse de 2,6 % l’année précédente.

« La baisse du marché des nouvelles constructions en janvier-février est liée à la base de comparaison élevée de l’an dernier, à la longue période du Nouvel An chinois, et au nombre record de personnes sortant en dehors. Ce qu’il faut surtout noter, c’est que, après quatre ans de réajustement majeur, l’offre a été activement resserrée à la source, ce qui commence à équilibrer l’offre et la demande sur le marché des nouvelles constructions, la croissance des stocks a cessé, et la période de dénouement dans les villes clés a généralement été ramenée à moins de 18 mois », a déclaré Li Yujia, chercheur principal au Centre de recherche sur la politique du logement de l’Institut de planification urbaine et rurale du Guangdong.

Les premières villes de premier rang arrêtent la chute

Que ce soit pour les prix des logements neufs ou ceux de l’occasion, la tendance à la réduction de la baisse par rapport au mois précédent s’accentue. Cela signifie qu’avec le tournant de l’indice des prix, le marché immobilier commence réellement à se redresser.

Du côté du marché des nouvelles constructions, en février, l’indice des prix des logements neufs dans 70 villes a diminué de 0,3 % par rapport au mois précédent, une réduction de 0,1 point de pourcentage par rapport à janvier, marquant ainsi le quatrième mois consécutif de réduction.

Les villes de premier rang ont été les premières à arrêter la chute des prix. En février, les prix des logements neufs dans ces villes ont diminué de 0,1 % par rapport à janvier, contre 0,5 % en janvier, ce qui constitue la première baisse mensuelle depuis mai de l’année dernière. À Beijing et Shanghai, les prix ont tous deux augmenté de 0,2 %, tandis que Guangzhou est restée stable, et Shenzhen a connu une baisse de 0,3 %.

Les villes de deuxième rang ont enregistré une baisse de 0,2 % par rapport au mois précédent, une réduction de 0,1 point de pourcentage, la baisse s’étant réduite pour le deuxième mois consécutif ; celles de troisième rang ont vu leur baisse inchangée par rapport au mois précédent.

Un signal positif très direct est l’augmentation significative du nombre de villes où les prix ont augmenté. En février, parmi les 70 grandes et moyennes villes, 10 ont vu leurs prix de logements neufs en hausse par rapport au mois précédent, soit cinq de plus qu’en janvier.

Parmi elles, Changchun, Nanjing et Yichang ont enregistré une hausse de 0,3 %, en tête ; Beijing, Shenyang, Shanghai et Hangzhou ont augmenté de 0,2 % ; Dalian, Xiamen et Wuhan ont progressé de 0,1 %.

« Selon les caractéristiques de ces villes, celles qui ont connu une correction profonde des prix dans le passé voient aujourd’hui une amélioration continue de leurs indicateurs, ce qui indique également que dans les villes où les fondamentaux sont solides, les indicateurs de prix peuvent rester positifs », a déclaré Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière E-House de Shanghai. Du point de vue des promoteurs immobiliers, ces deux dernières années, les efforts promotionnels ont été importants, ce qui réduit constamment l’espace de baisse des prix. Par ailleurs, dans certaines villes clés, la demande pour de nouveaux projets est en augmentation, ce qui témoigne d’une entrée active de produits de qualité sur le marché, et la rentabilité des achats immobiliers ne cesse de s’améliorer.

Le marché de l’occasion envoie également des signaux positifs.

En mars, le prix des logements d’occasion dans 70 villes a diminué de 0,4 % par rapport au mois précédent, une réduction de 0,1 point de pourcentage, marquant le deuxième mois consécutif de ralentissement de la baisse.

La baisse la plus marquée concerne les villes de premier rang, avec une baisse de 0,1 % par rapport au mois précédent, contre 0,4 % en janvier. Beijing et Shanghai ont respectivement augmenté de 0,3 % et 0,2 %, tandis que Guangzhou et Shenzhen ont reculé de 0,5 % et 0,4 %.

Les villes de deuxième et troisième rang ont vu leurs prix de logements d’occasion baisser respectivement de 0,4 % et 0,5 %, avec une réduction de 0,1 point de pourcentage pour chacune.

En février, seulement deux villes, Beijing et Shanghai, ont enregistré une hausse des prix des logements d’occasion par rapport au mois précédent.

Yan Yuejin indique que ces deux villes ont connu une forte offre de logements d’occasion ces dernières années, avec des ajustements importants des prix, certains biens ayant perdu plus de 40 % de leur valeur maximale, ce qui indique une correction suffisante. La relaxation des restrictions d’achat, la baisse du pourcentage d’acompte à 15 %, ainsi que la demande accrue pour les logements dans les quartiers scolaires au premier semestre ont considérablement dynamisé le marché, stabilisant ainsi l’indice des prix. On prévoit que d’autres villes de deuxième rang suivront cette tendance à la hausse.

Réduction des volumes, amélioration de la qualité, besoins de relance

Dans l’ensemble, la relation entre l’offre et la demande dans le secteur immobilier montre également des changements positifs.

Selon les données de l’Office national des statistiques, en janvier-février, la superficie de biens immobiliers en vente s’élève à 79,998 millions de mètres carrés, en hausse de 0,1 % par rapport à l’année 2025, avec un ralentissement de 1,5 point de pourcentage par rapport à la fin de 2025. Parmi eux, la superficie en vente depuis moins de 3 ans est de 60,616 millions de mètres carrés, en baisse de 1,6 %.

Le ralentissement de la croissance des superficies en vente reflète essentiellement une atténuation de la pression sur les stocks, ce qui signifie une réduction de l’offre disponible sur le marché, et une tendance progressive vers l’équilibre entre l’offre et la demande. C’est un autre signe positif clé depuis le changement majeur dans la relation offre-demande du marché immobilier en 2023. En combinant cette baisse de l’offre avec la diminution des biens en vente sur le marché de l’occasion, on peut juger que l’ajustement de l’offre est désormais suffisant.

Les investissements en développement immobilier ont également montré un ralentissement de la baisse. En janvier-février, l’investissement total s’élève à 961,2 milliards de yuans, en baisse de 11,1 % par rapport à l’an dernier, une réduction de 6,1 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.

Yan Yuejin souligne que l’objectif pour cette année est de « réduire le volume tout en améliorant la qualité » dans l’investissement en développement immobilier. La situation de l’offre dans plusieurs villes clés montre que la quantité de terrains disponibles n’est pas grande, mais leur qualité s’est nettement améliorée. Cela offre un soutien accru pour favoriser cette année des indicateurs tels que l’investissement en développement, en privilégiant la qualité et la quantité.

Selon les données de l’Institut China Index, en janvier-février 2026, la superficie planifiée des terrains à vendre dans 300 villes s’élève à 2,37 milliards de mètres carrés, en baisse de 23,7 % par rapport à l’année précédente.

Le 16 mars, un responsable du Ministère des Ressources naturelles a également indiqué lors d’une conférence de presse que « la nouvelle construction de terrains ne doit en principe pas être utilisée pour le développement immobilier commercial, ce qui ne signifie pas qu’il n’y aura pas d’offre de terrains pour l’immobilier, mais qu’il faut privilégier l’utilisation efficace des ressources existantes, en se concentrant sur une offre précise et de qualité ».

Au cours des deux premiers mois de l’année, la superficie des ventes de nouveaux logements s’élève à 92,93 millions de mètres carrés, en baisse de 13,5 %, une réduction de 4,8 points de pourcentage par rapport à l’année précédente ; la superficie des ventes résidentielles a diminué de 15,9 %. Le chiffre d’affaires des nouveaux logements s’élève à 8 186 milliards de yuans, en baisse de 20,2 %, avec une baisse plus importante de 7,6 points de pourcentage.

Selon Li Yujia, la baisse du marché des nouvelles constructions en janvier-février est liée à la base de comparaison élevée de l’an dernier, à la longue période du Nouvel An chinois, et au nombre record de personnes sortant en dehors.

Il est important de noter que la demande pour les nouvelles constructions est principalement axée sur l’amélioration de la qualité de vie. Lorsque le marché des logements d’occasion devient actif et domine le marché global, sous l’impulsion des politiques et de l’innovation des produits, la chaîne de remplacement immobilier — vendre l’ancien pour acheter le neuf — pourrait se lancer, stimulant ainsi le marché des nouvelles constructions. C’est la clé pour que le marché des nouvelles constructions puisse se stabiliser après avoir atteint ses points bas en termes d’offre et de demande.