Fuchun Shangju Commercial Space Auction, Agile's Troubles Mount Again A+ Story

Avec la mise en vente des actifs commerciaux de base, ce projet emblématique, autrefois étiqueté comme une résidence de luxe de premier ordre Yajule A+, n’a finalement pas réussi à préserver l’intégrité de ses actifs principaux.

Récemment, plusieurs boutiques au rez-de-chaussée de Fuchun Shanju Yajule ont été mises aux enchères judiciaires, avec un prix de départ total d’environ 100 millions de yuans.

Parmi eux, le bien le plus précieux est « Guangzhou Development Zone Yue Ran Street No. 2, Appartement 101 », avec un prix de départ de 41,73 millions de yuans, une superficie construite d’environ 3 372 mètres carrés, actuellement saisi et hypothéqué, avec une période d’utilisation restante de 23 ans.

La mise aux enchères judiciaire d’un actif de luxe reflète non seulement une fluctuation d’un seul projet, mais aussi une réalité plus large : la tension de la chaîne de financement des promoteurs immobiliers et la pression sur leur gamme de produits haut de gamme.

Histoire de Fuchun Shanju

« Les hirondelles dans la cour des Wang et Xie d’autrefois, volent dans la maison du peuple ordinaire. » La popularité passée de Fuchun Shanju reste gravée dans les mémoires, mais aujourd’hui, ses actifs commerciaux sont mis en vente judiciaire, contrastant fortement avec leur passé, ce qui ne peut que susciter la mélancolie.

Dans le système de produits Yajule, le projet est principalement classé en quatre niveaux : A+, A, B, C, correspondant respectivement à luxe haut de gamme, haut de gamme, amélioré et nécessité de base. Seules les produits de la série A+ sont considérés comme de luxe, avec neuf projets répartis à l’échelle nationale, marquant le jalon du 20e anniversaire du groupe, dirigés personnellement par le président Chen Zhuolin.

Différent des résidences ordinaires, la série A+ cible une clientèle à haute valeur nette, souvent située dans le cœur de la ville ou dans des zones rares avec vue, avec des coûts de construction et des ressources associées plus élevés, et des prix bien supérieurs à la moyenne régionale, visant à créer une valeur de marque et une croissance des profits.

En retraçant l’histoire du projet, en décembre 2012, Fuchun Shanju Guangzhou a été lancé, à une époque où les politiques de restriction du marché immobilier n’étaient pas encore assouplies. Malgré cela, le projet a connu un succès fulgurant, avec 920 millions de yuans en deux jours, environ 260 unités mises en vente, dont 183 vendues, avec un taux de vente supérieur à 70 %, attirant de nombreux entrepreneurs et cadres de Tianhe, Yuexiu, Luogang et autres régions.

Les prix du projet Fuchun Shanju étaient nettement supérieurs à ceux des concurrents de la même période dans la région, avec un prix moyen d’environ 27 000 yuans/m², incluant 4 500 yuans/m² pour une décoration de luxe, avec une fourchette de prix allant de 23 000 à 28 000 yuans/m². Le prix du bâtiment phare atteignait presque 30 000 yuans/m², tandis que d’autres projets haut de gamme dans le même secteur, comme Yuhu Mingdi, étaient à environ 20 000 yuans/m².

Le coût d’acquisition de ce terrain par Yajule n’était pas faible non plus : en octobre 2009, pour un prix total de 4,341 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré d’environ 7 074 yuans, il s’agissait du projet de terrain le plus cher de la ville de Huangpu cette année-là.

D’un point de vue logique, en s’appuyant sur une clientèle haut de gamme, les actifs commerciaux de luxe sont indéniablement des biens immobiliers de qualité, offrant une stabilité locative et un fort potentiel d’appréciation, pouvant accueillir des supermarchés haut de gamme, des clubs, des institutions pour enfants, des boutiques de luxe, et autres activités commerciales adaptées à une clientèle à haute valeur nette.

Cependant, la situation actuelle des actifs commerciaux de Fuchun Shanju remet en question la perception traditionnelle de la gamme de produits de luxe.

Certains analystes estiment que, malgré le positionnement « haut de gamme » du projet, avec d’importants investissements initiaux dans le jardin paysager, son emplacement est bien inférieur à celui des résidences de luxe traditionnelles dans le quartier de Zhujiang New Town. Les infrastructures environnantes n’ont pas encore été pleinement développées, ce qui empêche de le qualifier véritablement de résidence de luxe.

Ce qui mérite également une attention particulière, c’est l’évolution des prix de l’immobilier. Selon des sources, le 11 mars 2026, Yajule Fuchun Shanju a récemment vendu un appartement de 178,88 m² avec 4 chambres et 2 salons pour environ 5 millions de yuans, à un prix moyen d’environ 28 000 yuans/m², revenant presque au niveau de la période d’ouverture il y a quatorze ans.

Par ailleurs, une autre tendance se dessine sur le marché : la perception que la cession d’actifs par Yajule aujourd’hui ne se limite pas à une perte de revenus à long terme, mais nuit également à la réputation de la gamme A+ et dévalue la marque, ce qui pourrait décevoir les propriétaires et investisseurs qui avaient autrefois soutenu Fuchun Shanju.

Certains commentaires soulignent que Yajule, actuellement en déclin sur le marché, ne pourra pas se relever si elle ne parvient pas à préserver ses ressources naturelles.

Pression de la dette

2026 sera une année cruciale pour la survie de Yajule.

Début mars, Yajule a publié un communiqué indiquant que la demande de liquidation a été reportée au 29 juin 2026, en raison d’un impayé de 18,5871 millions de dollars américains et 2,2343 millions de dollars de Hong Kong, avec comme créancier New Chao International Development, filiale de New Chao.

C’est la deuxième fois que la procédure de liquidation est reportée. Si, à cette date, aucun accord n’est trouvé avec les créanciers ou si aucune restructuration de la dette n’est réalisée, cette entreprise immobilière cantonale, présente depuis plus de trente ans, pourrait quitter le marché.

Ce report de la demande de liquidation reflète la pression financière exercée sur Yajule.

À ce jour, Yajule Holdings Limited détient neuf obligations offshore chinoises en cours, dont cinq sont en défaut. En outre, à la mi-2025, la dette totale s’élevait à 149,5 milliards de yuans, avec seulement 5,5 milliards de yuans en liquidités et dépôts bancaires.

Ainsi, Yajule a intensifié ses cessions d’actifs récemment. Juste avant la mise aux enchères judiciaires des actifs commerciaux de Fuchun Shanju, une importante cession a été réalisée.

Le 11 mars, selon les données du registre foncier de Hong Kong, Kerry Properties ou des personnes associées ont acheté pour environ 430 millions de HKD un terrain de villa à Lung Poo, Kowloon, détenu auparavant par Yajule.

Ce terrain couvre environ 21 600 pieds carrés, comprenant 44 unités dans un ancien bâtiment. Yajule avait commencé à l’acquérir dès 2017, détenant plus de 80 % des droits, et en 2023, a consolidé la propriété via une vente forcée, avec un prix de transaction d’environ 966 millions de HKD cette année-là.

Mais en à peine deux ans, la valeur de ce terrain a été réduite de plus de 500 millions de HKD, avec une perte proche de 50 %.

Outre ces terrains à Hong Kong, d’autres actifs récemment cédés incluent la vente de la société Yulin Environmental, ainsi que deux ventes aux enchères de terrains résidentiels à Yangzhou, avec baisse des prix lors des deux ventes.

Que ce soit pour des terrains résidentiels, des actifs de luxe ou des activités non immobilières, tout ce qui a une valeur de réalisation est utilisé par Yajule pour réduire ses dettes.

Au début de 2026, la famille Chen a progressivement quitté la gestion de l’entreprise, seul le fondateur Chen Zhuolin conservant un siège au conseil d’administration, la prise de décision étant désormais entièrement confiée à des gestionnaires professionnels.