Les Républicains Proposent de Réduire les Impôts sur les Gains en Capital pour les Ventes de Maisons afin de Stimuler le Marché Immobilier

Points clés

• Les législateurs républicains demandent au Département du Trésor d’indexer les gains en capital sur l’inflation.
• L’indexation des gains en capital sur l’inflation pourrait réduire les gains imposables pour les propriétaires à long terme.
• Les règles fiscales actuelles permettent aux propriétaires éligibles d’exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital de leur revenu.

Les législateurs républicains proposent une grande réforme du calcul des gains en capital lors de la vente de leur maison.

Dans une lettre récente adressée au secrétaire du Trésor Scott Bessent, huit membres du Congrès républicains — dont certains font partie du Caucus immobilier — ont demandé à Bessent d’utiliser « l’autorité exécutive » pour indexer les gains en capital sur l’inflation. Selon un rapport de CNBC, les sénateurs républicains Ted Cruz (R-TX) et Tim Scott (R-SC) ont envoyé une lettre similaire à Bessent ce mois-ci.

Ce que cela signifie pour vous

Réduire les gains imposables pour les propriétaires à long terme pourrait encourager davantage de personnes à vendre, en particulier les ménages à revenu élevé. Mais comme la plupart des propriétaires bénéficient déjà de l’exclusion actuelle des gains en capital, l’impact global sur l’accessibilité au logement et la croissance économique pourrait être limité.

« Les familles qui achètent une maison ou un petit investissement immobilier la conservent souvent pendant de nombreuses années ou décennies. Sur de longues périodes de détention, une part importante du gain nominal peut refléter l’inflation plutôt qu’une véritable augmentation de la valeur réelle », ont écrit les législateurs. « Taxer ces gains fantômes peut décourager la mobilité résidentielle, bloquer l’offre de logements, pénaliser les propriétaires à long terme et fausser les décisions d’investissement immobilier. »

Actuellement, les propriétaires peuvent être éligibles à exclure jusqu’à 250 000 $ (ou jusqu’à 500 000 $ s’ils déposent une déclaration conjointe avec leur conjoint) de gains en capital de leur revenu lors de la vente de leur résidence principale. Cela signifie que si un propriétaire réalise un gain supérieur à 250 000 $, la partie au-dessus de cette limite serait soumise à l’impôt sur les gains en capital.

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Cependant, en indexant les gains en capital sur l’inflation, les propriétaires pourraient réaliser un gain inférieur.

« Ce que beaucoup de propriétaires ne réalisent pas, c’est que leur maison est également considérée comme un ‘bien capital’ aux yeux de l’IRS », a écrit Shane Tenny, associé directeur chez Spaugh Dameron Tenny, dans un courriel. « Heureusement, la plupart des propriétaires sont protégés par une règle fiscale généreuse, qui permet à de nombreux vendeurs d’éviter de payer des taxes sur une grande partie du gain. Mais avec la hausse rapide des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie, nous voyons de plus en plus de propriétaires surpris d’apprendre qu’ils pourraient en fait devoir payer des taxes lors de la vente. »

Selon les règles actuelles, une maison achetée 100 000 $ en 2005 et vendue deux décennies plus tard pour 400 000 $ entraînerait un gain en capital de 300 000 $. Bien que 250 000 $ de ce gain puissent être exclus du revenu, une personne paierait l’impôt sur les gains en capital sur 50 000 $.

Mais si les gains étaient indexés sur l’inflation, cette maison achetée 100 000 $ vaudrait 166 582 $ en dollars de 2025, en supposant aucune croissance. Si la maison se vendait 400 000 $, cela représenterait un gain de 233 418 $, dont toute la somme pourrait être exclue du revenu.

Selon une analyse de l’institut de réflexion Brookings, cette politique n’affecterait pas la majorité des propriétaires, sauf les plus riches. Selon la loi actuelle, la grande majorité des propriétaires (95 %) ne seraient pas soumis à l’impôt sur les gains en capital lors d’une vente immobilière.

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