La rallye de 264 % d'Opendoor : Quand l'engouement sur les réseaux sociaux rencontre un modèle économique défaillant

Opendoor Technologies (NASDAQ : OPEN) a enregistré un rendement stupéfiant de 264 % en 2025, attirant l’attention des investisseurs particuliers partout. La narration d’une action imparable semblait convaincante en surface — une fintech révolutionnant l’immobilier avec une technologie de pointe. Mais derrière cette hausse de 264 % se cache une histoire plus troublante : celle de l’enthousiasme des investisseurs particuliers qui pousse les valorisations à se détacher des performances fondamentales de l’entreprise.

Comment les médias sociaux ont orchestré une ascension de 264 %

Les chiffres racontent une histoire dramatique. Partant d’un plus bas historique à 0,51 $ en juin 2025, l’action Opendoor a grimpé de plus de 2000 % pour atteindre 10,87 $ en septembre — presque entièrement alimentée par l’activité des investisseurs particuliers sur Reddit, X et autres plateformes sociales. Cette pression d’achat a fait monter l’action de 264 % supplémentaires sur l’année, mais l’activité sous-jacente de l’entreprise n’a montré aucune amélioration correspondante.

Ce schéma ne s’est pas développé dans un vide. Opendoor opère dans l’immobilier, et les six baisses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale depuis fin 2024 ont créé un récit crédible : des taux plus bas pourraient stimuler la demande de logements. Mais les récits, surtout ceux amplifiés par les médias sociaux, peuvent rapidement diverger de la réalité. Des rallies similaires alimentés par le retail ont précédé des ventes massives sur des actions comme GameStop et AMC. L’histoire suggère que le même destin pourrait attendre Opendoor.

Le problème fondamental : un modèle économique défaillant en marchés dégradés

Le cœur de métier d’Opendoor est d’une simplicité trompeuse : acheter des maisons directement auprès de vendeurs avec une légère décote, puis les revendre pour réaliser un profit. Les vendeurs apprécient la certitude — ils reçoivent une offre en espèces en quelques semaines plutôt que des mois d’incertitude avec un agent traditionnel. La société gère tout.

Ce modèle fonctionne bien lors des périodes de boom immobilier, mais devient dangereux en période de déclin. Le secteur immobilier est actuellement en difficulté. Les ventes de maisons existantes aux États-Unis n’ont atteint que 4,35 millions d’unités annualisées en décembre 2025 — proche d’un plus bas sur cinq ans. Plus inquiétant encore, en novembre, il y avait 529 770 vendeurs de plus que d’acheteurs, approchant des déséquilibres historiques. Ce déséquilibre entre offre et demande rend presque impossible pour Opendoor de revendre des maisons avec profit.

Les tentatives précédentes dans ce modèle devraient servir d’avertissement. Zillow et Redfin ont fermé leurs opérations d’achat direct après avoir subi d’énormes pertes. Les pertes de Zillow ont été si graves qu’elles ont menacé la stabilité financière de toute l’entreprise. Maintenant, Opendoor tente la même stratégie dans un environnement de marché encore pire.

La croissance du chiffre d’affaires ne peut pas masquer le problème de profitabilité

Au cours des trois premiers trimestres de 2025, Opendoor a vendu 9813 maisons, générant 3,6 milliards de dollars de revenus. Cela semble impressionnant jusqu’à ce que l’on examine les données d’achat : la société n’a acquis que 6535 maisons durant la même période. La direction a délibérément ralenti les acquisitions en raison de la faiblesse du marché, ce qui signifie que le chiffre d’affaires pourrait se contracter en 2026.

Mais la véritable crise se situe en dessous de la ligne du chiffre d’affaires. Opendoor a enregistré une perte nette de 204 millions de dollars (sur une base GAAP) durant ces neuf mois. Même en excluant les charges exceptionnelles et non monétaires comme la rémunération en actions — la perte non-GAAP — l’entreprise a quand même brûlé 133 millions de dollars.

Avec 962 millions de dollars en liquidités au 30 septembre 2025, Opendoor peut soutenir ces pertes à court terme. Mais le nouveau PDG Kaz Nejatian, nommé en septembre et issu de rôles chez Shopify, PayPal et LinkedIn, doit faire face à un défi de taille. Sa stratégie : utiliser l’IA pour accélérer la rotation des maisons et atteindre un volume suffisant pour gagner en pouvoir de fixation des prix. Pourtant, cela ignore un précédent critique — Zillow, qui était un acteur de volume massif sur ce marché, n’a toujours pas réussi à générer des profits. Pourquoi Opendoor réussirait là où une entreprise avec une échelle bien plus grande a échoué ?

Baisse des taux d’intérêt : une aide, mais probablement insuffisante

L’outil FedWatch du CME Group suggère deux autres baisses de taux en 2026. Théoriquement, des taux hypothécaires plus bas devraient attirer davantage d’acheteurs. Cependant, cet argument comporte une faille fatale : les taux d’intérêt étaient proches de leurs plus bas historiques lorsque Zillow et Redfin ont quitté le marché de l’achat direct. Ils n’ont toujours pas réussi à faire fonctionner le modèle. Des taux plus bas peuvent aider, mais ils ne seront probablement pas une solution miracle pour Opendoor.

Par ailleurs, la psychologie du marché immobilier dans son ensemble reste fragile. L’inventaire des vendeurs demeure historiquement élevé, ce qui pèse sur les prix. L’enthousiasme des acheteurs n’est pas revenu malgré la baisse des taux. Sans une véritable poussée de la demande, avec de véritables acheteurs motivés — pas seulement des taux plus faibles — Opendoor fait face à des vents contraires que même une mise en œuvre agressive de l’IA ne pourra surmonter.

Le risque de retournement : ce que signifie vraiment la hausse de 264 %

L’action Opendoor a déjà chuté de 46 % par rapport à son sommet de 2025. Ce n’est pas une simple correction — c’est un signe d’alerte. Le rendement annuel de 264 % masquait une volatilité extrême et une concentration de la propriété par des investisseurs particuliers peu expérimentés, qui ont découvert l’action via les médias sociaux. Une fois que le récit change ou que l’enthousiasme retail s’épuise, ces investisseurs ont tendance à sortir rapidement, entraînant des ventes en cascade.

Les précédents GameStop et AMC sont instructifs. Ces deux actions ont connu des rallies alimentés par les médias sociaux, captant l’attention des médias et semblant destinées à continuer. Mais elles ont ensuite perdu la majorité de leurs gains une fois la frénésie retail retombée et la faiblesse fondamentale réaffirmée. Opendoor semble suivre un trajectoire similaire.

Faut-il croire à l’histoire de 264 % ?

Le rallye de 264 % paraît impressionnant dans un titre, mais raconte une histoire trompeuse sur les perspectives réelles d’Opendoor. La société fait face à des vents contraires structurels : excès d’inventaire chez les vendeurs, comparaisons de rentabilité difficiles avec des concurrents échoués, pertes opérationnelles croissantes, et une stratégie non éprouvée sous une nouvelle direction.

Alors qu’un rebond durable de la demande immobilière pourrait éventuellement aider Opendoor, la société doit d’abord prouver qu’elle peut générer des profits durables. Les taux d’intérêt à eux seuls ne suffiront pas à réparer un modèle d’affaires fondamentalement en difficulté. Les investisseurs envisageant l’action Opendoor doivent se rappeler que des rendements impressionnants sur un an, surtout alimentés par la frénésie sociale, prédisent rarement la performance future. Le rallye de 264 % pourrait s’avérer être un signal d’alerte plutôt qu’un tremplin.