Est-il possible de refinancer votre HELOC ? Un guide complet

L’accession à la propriété représente l’un des engagements financiers les plus importants que la plupart des familles prennent. Au-delà de fournir un logement, votre maison sert de passerelle à la liquidité via des outils comme une ligne de crédit hypothécaire (HELOC). Ces dernières années, les HELOC sont devenus de plus en plus attractifs pour les propriétaires cherchant un accès flexible au capital. Selon les données de CoreLogic, la première moitié de 2022 a vu la création de plus de 807 000 HELOC pour un total de 131 milliards de dollars — le volume le plus élevé depuis 2007. Cependant, de nombreux emprunteurs découvrent que les taux d’intérêt des HELOC dépassent considérablement ceux des prêts hypothécaires traditionnels, ce qui soulève des questions sur les stratégies de refinancement lorsque les obligations de remboursement se profilent.

La bonne nouvelle ? Des options de refinancement existent. Que vous ayez du mal face à des paiements en augmentation ou que vous cherchiez des conditions plus avantageuses, comprendre vos possibilités de refinancement peut vous aider à retrouver une flexibilité financière. Explorons ce que signifie refinancer un HELOC et examinons les voies qui s’offrent à vous.

Comprendre comment fonctionne le refinancement d’un HELOC

Avant d’explorer les options de refinancement, il est essentiel de comprendre ce qu’est réellement un HELOC. Un HELOC fonctionne comme une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur accumulée de votre maison. Imaginez-le comme une carte de crédit à limite élevée — vous accédez aux fonds selon vos besoins, jusqu’à votre limite d’emprunt approuvée.

Pendant la phase initiale, appelée période de tirage (généralement 10 ans), vous ne payez que les intérêts sur les montants que vous avez retirés. Cela crée des obligations mensuelles relativement faibles. Cependant, une fois la période de tirage terminée, la dynamique change radicalement. La phase de remboursement commence, souvent sur 20 ans, durant laquelle vous devez commencer à rembourser le principal emprunté. Étant donné que les taux des HELOC sont généralement variables plutôt que fixes, vos paiements pendant la période de remboursement peuvent grimper à des niveaux comparables — voire supérieurs — à votre paiement hypothécaire principal.

Ce choc de paiement est le moment où le refinancement devient pertinent. En refinançant votre HELOC, vous remplacez essentiellement votre arrangement d’emprunt actuel par un nouveau, potentiellement avec de meilleures conditions ou une structure différente.

Qui est éligible au refinancement d’un HELOC ?

Tous les propriétaires ne peuvent pas accéder aux options de refinancement. Les prêteurs maintiennent des exigences spécifiques auxquelles les emprunteurs doivent satisfaire. Comprendre ces critères peut vous aider à évaluer votre admissibilité avant de postuler.

Position sur la valeur nette de la maison : La plupart des prêteurs plafonnent le prêt à 80 % de la valeur estimée de votre maison. Si votre prêt hypothécaire existant dépasse déjà ce seuil, les prêteurs peuvent refuser votre demande de refinancement en raison d’un coussin de valeur nette insuffisant.

Capacité de crédit : Votre historique de crédit compte énormément. Un score FICO de 670 ou plus vous qualifie généralement pour un refinancement à des taux compétitifs. Ceux avec des scores plus faibles peuvent encore refinancer, mais doivent s’attendre à payer des taux d’intérêt plus élevés en compensation du risque perçu.

Ratio d’endettement (DTI) : Les prêteurs examinent vos obligations d’endettement globales par rapport à vos revenus. La plupart préfèrent un ratio d’endettement (DTI) inférieur à 43 %. Ce critère aide les prêteurs à déterminer si vous pouvez gérer confortablement de nouvelles obligations de paiement.

Atteindre ces seuils améliore considérablement vos chances d’approbation. Cependant, les exigences de qualification varient selon le prêteur, il est donc judicieux de comparer plusieurs institutions financières.

Trois stratégies principales pour le refinancement de votre HELOC

Supposant que vous remplissiez les critères d’éligibilité, plusieurs approches distinctes existent pour refinancer votre HELOC. Chaque option a des implications différentes pour vos finances et votre calendrier.

Stratégie 1 : Obtenir un nouveau HELOC

Le chemin le plus simple ressemble au refinancement hypothécaire traditionnel — vous faites une nouvelle demande de HELOC pour remplacer l’actuel. Vous pouvez le faire auprès de votre prêteur actuel ou explorer des options chez des concurrents. Les fonds du nouveau crédit servent à rembourser le solde de l’ancien.

Cette approche réinitialise effectivement votre calendrier. Vous retrouvez l’accès à la période de tirage complète, revenant à des paiements uniquement d’intérêts temporairement. Pour les emprunteurs submergés par des obligations mensuelles, cela offre une bouffée d’air immédiate. L’inconvénient ? Sans une discipline de remboursement du principal, vous risquez d’allonger votre endettement global et d’accumuler beaucoup plus d’intérêts au fil du temps. Cette stratégie fonctionne mieux lorsqu’elle est combinée à une discipline de remboursement intentionnelle.

Stratégie 2 : Convertir en prêt sur valeur domiciliaire

Une autre voie consiste à remplacer votre HELOC par un prêt sur valeur domiciliaire traditionnel. Bien que les deux instruments exploitent la valeur de votre maison, leurs structures diffèrent fondamentalement. Plutôt que d’accéder aux fonds de manière progressive, un prêt sur valeur vous verse la totalité en une seule fois lors de la clôture. Les intérêts commencent à s’accumuler immédiatement sur le montant total.

L’avantage ? Les prêts sur valeur immobilière proposent généralement des taux fixes et des paiements mensuels fixes. Cette prévisibilité séduit les emprunteurs qui privilégient l’élimination de la dette plutôt que la minimisation des intérêts. Bien que les paiements mensuels ne diminuent pas nécessairement de façon dramatique par rapport aux obligations du HELOC, la structure à taux fixe peut vous faire économiser des milliers d’euros sur la durée du prêt en vous protégeant des fluctuations de taux.

Stratégie 3 : Fusionner avec votre prêt hypothécaire principal

Certains propriétaires rationalisent leurs finances en combinant leur HELOC et leur prêt hypothécaire en un seul prêt via un refinancement simultané. Cette consolidation simplifie la gestion des factures et peut réduire les dépenses globales.

Cependant, cette stratégie comporte des complications cachées. Kristina Morales, une agente hypothécaire chez Loanfully.com, souligne une préoccupation essentielle : « Le défi devient — est-ce que je renonce à mon taux actuel ? » Si vous avez verrouillé un taux hypothécaire avantageux lors de la période de faibles taux des dernières années, le refinancement vous oblige à accepter le taux plus élevé d’aujourd’hui. Ce compromis peut s’avérer financièrement dommageable.

Pourtant, la fusion peut avoir du sens dans certaines circonstances. Si votre solde HELOC est important, la fusion des prêts pourrait vous amener à accepter un taux hypothécaire légèrement supérieur tout en bénéficiant d’un soulagement considérable sur la partie HELOC en intérêts. Étant donné que les taux HELOC peuvent atteindre 10 % pour certains emprunteurs alors que les taux hypothécaires fixes à 30 ans sont restés en dessous de 7 % (en 2023), le taux combiné pourrait encore générer des économies par rapport au maintien de comptes séparés.

Solutions alternatives lorsque le refinancement n’est pas envisageable

Les opportunités de refinancement ne sont pas universellement accessibles. Un capital limité ou un crédit subprime peut empêcher l’approbation du prêteur. Dans ces scénarios, d’autres approches méritent d’être envisagées.

Modification de prêt : Bien que les prêteurs ne soient pas obligés de modifier les termes du prêt existant, beaucoup préfèrent ajuster les taux ou prolonger les délais de remboursement plutôt que de procéder à une saisie immobilière. Les banques reconnaissent que la modification du prêt préserve leur relation avec l’emprunteur et réduit les coûts liés à une procédure de saisie. Les modifications nécessitent généralement que vous ayez maintenu le compte pendant une durée minimale et effectué des paiements réguliers.

Prêt personnel : Les coopératives de crédit, banques et prêteurs en ligne proposent des prêts personnels qui pourraient satisfaire à la nécessité de rembourser un HELOC. Les prêts personnels offrent un financement en une seule fois avec des taux fixes et des conditions fixes, semblables aux prêts sur valeur immobilière. L’inconvénient ? Les taux annuels en pourcentage (APR) des prêts personnels dépassent souvent ceux des HELOC, et de grands soldes HELOC peuvent dépasser ce que les prêteurs personnels sont prêts à financer.

Relocalisation résidentielle : Bien que peu attrayante, vendre votre maison constitue une option finale si les paiements deviennent réellement ingérables. Rappelez-vous que votre HELOC maintient une hypothèque sur votre propriété, ce qui signifie que les prêteurs conservent le droit légal de saisir si les paiements cessent. Déménager peut être la moins mauvaise option lorsque d’autres alternatives sont impossibles.

Prendre votre décision de refinancement

Un HELOC offre aux propriétaires un accès significatif à la richesse accumulée, mais cette liquidité doit être remboursée à terme. Si la charge des paiements actuels semble excessive, le refinancement peut apporter un soulagement. Évaluez les implications à long terme de chaque option — considérez non seulement les paiements mensuels mais aussi le coût total des intérêts sur la durée du prêt. En cas de doute, consultez un professionnel financier qualifié qui comprend votre situation complète et peut vous fournir des conseils personnalisés adaptés à vos circonstances.