Ce que les investisseurs doivent savoir sur les REIT et les revenus récurrents

Les investisseurs à la recherche de moyens de générer des dividendes réguliers rencontrent souvent les REIT qui apparaissent sur le marché boursier thaïlandais depuis 2018. Cet instrument financier a facilité l’accès à l’immobilier pour ceux qui ne disposent pas de suffisamment de capital pour acheter directement des biens. Mais avant de décider d’investir, il est important de comprendre les caractéristiques propres à chaque type, car tous ne offrent pas le même rendement.

Qu’est-ce qu’un REIT ? Quel type de gestion immobilière propose-t-il ?

Les fonds d’investissement immobilier, ou Real Estate Investment Trust, diffèrent des Property Funds en étant soumis à une réglementation plus stricte. Les gestionnaires de fonds regroupent des investissements en unités puis achètent des actifs générant des revenus, tels que des condominiums, des entrepôts, des centres commerciaux ou même des biens immobiliers étrangers. Ensuite, ils perçoivent des revenus locatifs ou autres bénéfices, puis les distribuent régulièrement aux détenteurs d’unités chaque année.

Pourquoi le REIT est-il adapté à ceux qui recherchent des revenus réguliers ?

Les avantages d’investir dans un REIT sont nombreux. Premièrement, il offre une grande liquidité, car il peut être acheté ou vendu sur la bourse thaïlandaise (SET) comme une action ordinaire, sans attendre la fin d’un contrat pour retirer ses fonds. Deuxièmement, le flux de trésorerie généré par la gestion immobilière est régulier, nettement supérieur aux intérêts fixes classiques. Troisièmement, le REIT étant réglementé par diverses autorités, il offre transparence et constitue une bonne option pour diversifier le risque d’un portefeuille d’investissement.

Cependant, un inconvénient est que les dividendes sont soumis à une retenue d’impôt de 10 %, ou intégrés dans la déduction fiscale annuelle. De plus, le REIT est sensible aux variations des taux d’intérêt ; en période de taux élevés, la valeur du REIT peut diminuer.

Combien de types de REIT existe-t-il ?

Les fonds d’investissement immobilier peuvent être classés de plusieurs façons. Selon le type de droits, un REIT à (Freehold) confère à l’investisseur la propriété du bien immobilier et le droit aux revenus indéfinis. La valeur des unités peut augmenter avec le développement du patrimoine. En revanche, un REIT à (Leasehold) ne possède pas le bien en propre, mais détient un droit de location. À l’expiration du bail, la valeur des unités diminue nettement.

Selon le secteur d’activité, l’immobilier se divise aussi en plusieurs catégories : Retail REIT pour les centres commerciaux et les locaux commerciaux, Residential REIT pour les hôtels et résidences, Office REIT pour les immeubles de bureaux, Healthcare REIT pour les hôpitaux, et Infrastructure REIT pour les réseaux de télécommunications et autres infrastructures essentielles. Chaque type est influencé différemment dans ses paiements de dividendes.

Qu’est-ce qui fait fluctuer la valeur d’un REIT ?

La valeur d’un REIT dépend principalement de deux éléments : la valeur des biens immobiliers qu’il détient, et le flux de revenus attendu de leur gestion. La valeur immobilière évolue selon la conjoncture économique, le développement local, et la demande. Par exemple, si une zone connaît beaucoup de constructions, la valeur des biens augmente, ce qui fait aussi monter la valeur du REIT.

Quant au flux de revenus, il dépend du nombre de locataires, du taux de rotation, et de la stabilité des secteurs concernés. Par exemple, un Retail REIT est affecté par les habitudes d’achat, tandis qu’un Office REIT dépend de la demande pour les espaces de bureaux. Si le secteur se développe, les revenus locatifs augmentent, permettant de payer des loyers plus élevés.

Exemples de REIT en Thaïlande et leurs dividendes

Actuellement, le marché boursier thaïlandais propose plusieurs REIT, comme CPNREIT, un Leasehold REIT gérant des actifs issus de plusieurs centres commerciaux de Central et des immeubles de bureaux, avec un rendement de 8,35 % par an sur un prix de 9,85 bahts.

IMPACT est un Freehold REIT détenant la propriété d’immeubles de bureaux et de centres de congrès IMPACT, avec un rendement de 4,69 % par an sur un prix de 12,80 bahts.

WHART est un REIT mixte, combinant Freehold et Leasehold, gérant des entrepôts, avec un rendement de 7,63 % par an sur un prix de 9,50 bahts.

JASIF est un fonds d’infrastructure de type Freehold, possédant des fibres optiques, et percevant des revenus de la location à des opérateurs télécoms, avec un rendement élevé de 13,73 % par an sur un prix de 6,70 bahts.

Points à considérer avant de décider d’investir

Avant d’investir dans un REIT, il faut vérifier si le droit est à (Freehold) ou Leasehold, car cela influence la pérennité des dividendes. Si c’est un Leasehold, il faut vérifier la durée restante du bail pour évaluer la période d’investissement. Il faut aussi examiner dans quel secteur immobilier le REIT investit, car chaque secteur est sensible à différents facteurs économiques.

Le fonds d’investissement immobilier REIT constitue une option équilibrée pour les investisseurs souhaitant diversifier leur risque, percevoir des revenus réguliers, tout en conservant une liquidité pour la revente. Il est essentiel de choisir un REIT adapté à ses objectifs d’investissement et à son appétit pour le risque.