Le pari contrariant de Warren Buffett : Analyse de ses investissements dans le marché immobilier alors que Wall Street reste sceptique

Principales idées d'investissement

• Warren Buffett continue sa tradition d'investissement contrarien, achetant des participations dans des entreprises du secteur immobilier malgré le scepticisme de Wall Street.
• Des taux d'intérêt élevés et une incertitude économique ont créé des vents contraires significatifs pour les constructeurs de maisons, affectant la performance à court terme.
• La perspective à long terme de Buffett identifie la valeur là où de nombreux analystes se concentrant sur les résultats trimestriels ne voient que des défis.

Warren Buffett a créé une richesse substantielle pour lui-même et Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A)(NYSE: BRK.B) en raison de sa volonté de s'écarter de la pensée dominante de Wall Street. Sa philosophie d'investissement—acheter de grandes entreprises à des prix équitables—le conduit souvent à acquérir des actifs que d'autres vendent, les sécurisant à des valorisations avantageuses pendant le pessimisme du marché.

Bien que Buffett soit resté prudent concernant le marché boursier en général récemment, le mois dernier, il a établi des positions relativement petites dans 10 entreprises. Un investissement particulier contraste fortement avec le sentiment dominant à Wall Street : un constructeur de maisons que 15 des 21 analystes évaluent simplement comme un "maintien", avec l'objectif de prix médian se situant 13 % en dessous de son prix de marché actuel.

Cette divergence met en évidence la différence fondamentale entre l'approche d'investissement de Buffett et l'analyse de marché typique. Alors que Wall Street privilégie souvent les indicateurs de performance trimestriels, la méthodologie de Buffett lui permet de regarder au-delà des défis temporaires vers des opportunités de création de valeur à long terme.

La thèse d'investissement dans le secteur du logement

Berkshire Hathaway a demandé la confidentialité sur plusieurs nouvelles positions établies au premier trimestre, les exemptant temporairement des exigences de divulgation. Cependant, les dépôts réglementaires du mois dernier ont révélé que Buffett et son équipe avaient accumulé des actions de Lennar (NYSE: LEN)(NYSE: LEN.B), le deuxième constructeur de maisons aux États-Unis, derrière seulement D.R. Horton (NYSE: DHI)—un autre constructeur de maisons acheté par Buffett au premier trimestre.

Le secteur de la construction de maisons fait actuellement face à des défis redoutables. Les préoccupations concernant l'accessibilité au logement ont considérablement réduit l'activité des acheteurs, poussant la confiance des constructeurs de maisons à 32 en août—son troisième niveau le plus bas depuis 2012 et marquant 16 mois consécutifs en territoire négatif.

De multiples facteurs contribuent à l'environnement opérationnel difficile :

1. Les taux hypothécaires conventionnels moyens sur 30 ans sont restés entre 6,5 % et 7 % tout au long de l'année.
2. Les prix des logements continuent de rester à des niveaux élevés, créant l'un des environnements d'accessibilité les plus difficiles de l'histoire récente.
3. L'incertitude économique croissante a poussé de nombreux Américains à adopter des positions financières plus conservatrices, évitant les achats majeurs comme les maisons.

Ces conditions ont conduit le nombre d'acheteurs de maisons aux États-Unis à son niveau le plus bas en plus de 12 ans ( à l'exclusion de la période initiale de la pandémie de COVID-19 ), selon des données du Multiple Listing Service et de Redfin.

Confrontés à une demande réduite, les constructeurs de maisons doivent sacrifier leurs marges bénéficiaires pour maintenir le volume des ventes. Lennar et D.R. Horton ont vu leurs marges brutes se contracter de 460 et 260 points de base respectivement au cours de l'année écoulée. De plus, les deux entreprises ont signalé des baisses de revenus d'environ 7 % au cours de leurs derniers trimestres.

Étant donné ces indicateurs financiers en détérioration et les perspectives pessimistes de l'industrie, la position prudente de Wall Street semble logique. Le prix de l'action de Lennar a chuté de 28 % par rapport à son sommet de fin 2024, même après avoir quelque peu récupéré suite à la divulgation de Berkshire. D.R. Horton a légèrement mieux performé mais reste néanmoins 14 % en dessous de son plus haut niveau.

La vision à long terme de Buffett contre la focalisation à court terme de Wall Street

Lennar construit des maisons depuis 1954, traversant de nombreux cycles de marché au cours de ses près de 70 ans d'histoire. Lors des précédents ralentissements, l'entreprise a donné la priorité au maintien des marges bénéficiaires au détriment du volume des ventes. Bien que cette stratégie ait protégé la rentabilité à court terme pendant les périodes difficiles, le président exécutif et co-CEO Stuart Miller a reconnu lors de l'appel de résultats le plus récent de Lennar que cette approche avait des limites : "Nous avons appris à travers ces périodes qu'une fois que nous faisons un pas en arrière et perdons notre élan, il devient de plus en plus difficile de redémarrer et de récupérer les volumes."

Cette perspective stratégique s'avère particulièrement importante compte tenu du fait que les États-Unis continuent de faire face à une pénurie de logements significative. Zillow estime qu'en 2023, il y avait 4,7 millions de familles américaines de plus ayant besoin de logements que l'inventaire de logements disponible. Ce déficit structurel crée une opportunité substantielle à long terme pour les constructeurs de maisons prêts à maintenir leur capacité de production à travers les ralentissements cycliques.

Lennar a adapté sa stratégie en conséquence, en se concentrant davantage sur les maisons d'entrée de gamme et en offrant des incitations telles que des réductions de taux hypothécaires pour améliorer l'accessibilité. Bien que cette approche exerce une pression temporaire sur les marges bénéficiaires, elle positionne l'entreprise pour maintenir son échelle opérationnelle et sa part de marché, des avantages critiques lorsque les conditions du marché s'amélioreront finalement.

La direction anticipe que les marges bénéficiaires n'ont pas encore atteint leur niveau le plus bas, mais s'approchent de leur point bas cyclique. À mesure que les taux d'intérêt se modèrent et que l'incertitude macroéconomique diminue, la demande des acheteurs devrait se renforcer, réduisant la nécessité d'incitations à l'achat significatives et améliorant à la fois les marges et les volumes de ventes.

Cette divergence de perspective explique le décalage entre les analystes de Wall Street et la thèse d'investissement de Buffett. La plupart des recommandations des analystes et des objectifs de prix reflètent des attentes pour les 12 prochains mois—une période durant laquelle la direction de Lennar ne prévoit pas d'amélioration significative. Cependant, Buffett adopte systématiquement un horizon temporel beaucoup plus long pour ses décisions d'investissement, ce qui lui permet de tirer parti du pessimisme temporaire du marché.

Perspective d'évaluation des investissements

D'un point de vue de valorisation, Lennar se négocie actuellement à environ 1,8 fois la valeur comptable tangible. Bien que légèrement au-dessus de sa moyenne historique, cette prime semble justifiée compte tenu du changement stratégique de l'entreprise vers un modèle économique plus efficace en capital. Lennar a réduit les actifs fonciers de son bilan au profit de l'utilisation de contrats d'options pour contrôler des terrains avec une plus grande flexibilité financière - une approche qui devrait améliorer les rendements du capital au fil du temps.

L'investissement de Buffett dans Lennar démontre son schéma caractéristique d'acquisition d'entreprises de qualité à des évaluations raisonnables lorsque des défis à court terme créent des opportunités d'achat. Pour les investisseurs ayant une patience similaire et une perspective à long terme, les conditions actuelles du marché peuvent présenter une occasion de suivre l'exemple de Buffett : investir dans des entreprises fondamentalement solides temporairement désavantagées par l'analyse grand public.

En se concentrant sur la demande structurelle de logements qui persiste au-delà des cycles économiques, l'approche d'investissement de Buffett illustre une fois de plus l'avantage de penser de manière indépendante et de maintenir une perspective à long terme dans des marchés souvent dominés par des considérations à court terme.