Trois actions immobilières très fiables pour un revenu passif à long terme

Principaux aperçus

• Essex Property Trust a maintenu une impressionnante série de 31 ans d'augmentations de dividendes.
• Federal Realty Investment Trust est le leader du secteur des REIT avec 58 années consécutives de croissance des dividendes.
• Realty Income a constamment augmenté son dividende pendant 111 trimestres consécutifs.

L'investissement immobilier offre une excellente avenue pour générer des revenus passifs. Bien que la propriété directe soit une option, une approche plus simple et économique consiste à investir dans des Sociétés d'Investissement Immobilier (REITs). Ces entités gèrent des portefeuilles de propriétés de premier choix qui génèrent des revenus locatifs réguliers.

Essex Property Trust, Federal Realty Investment Trust et Realty Income se distinguent comme trois des REITs les plus fiables en matière de distribution de dividendes. Explorons ce qui les rend exceptionnellement sûrs pour ceux qui recherchent un revenu passif constant provenant d'investissements immobiliers.

Un focus géographique qui produit des résultats

Essex Property Trust, un REIT résidentiel, se concentre uniquement sur le marché de la côte ouest. Cette région bénéficie d'une demande de logement soutenue et croissante. Malgré des revenus élevés des ménages, les coûts d'accession à la propriété encore plus élevés augmentent la demande de logements locatifs de qualité. Cette tendance profite à Essex Property Trust en maintenant des taux d'occupation élevés dans son portefeuille et en favorisant une croissance régulière des loyers.

Au cours des deux dernières décennies, le revenu net d'exploitation des propriétés identiques d'Essex Property Trust a augmenté de 126 %, dépassant de manière significative le taux de croissance moyen de 103 % de ses pairs REIT multifamiliaux. Pendant la même période, les fonds fondamentaux d'exploitation d'Essex Property (FFO) ont augmenté de 276 %, dépassant la moyenne des pairs de 126 %.

Ces taux de croissance impressionnants ont permis à Essex d'augmenter son dividende à un rythme plus de deux fois supérieur à celui de ses pairs - 216 % pour Essex contre 97 % pour le groupe de pairs. Depuis son introduction en bourse, Essex Property Trust a augmenté son dividende pendant 31 années consécutives, avec une augmentation cumulative de 516 %.

Essex est bien positionné pour continuer sa trajectoire de croissance des dividendes. L'entreprise maintient un ratio de distribution de dividendes prudent et un bilan solide, offrant la flexibilité de continuer à élargir son portefeuille par le biais d'acquisitions et du développement de nouvelles communautés d'appartements. En combinant cette croissance externe avec des augmentations de loyer continues, le dividende d'Essex, offrant un rendement de près de 4 %, est prêt pour une croissance continue.

Prioriser la qualité sur la quantité

Federal Realty Investment Trust, un REIT de détail, adhère à une stratégie d'investissement très ciblée. Il possède des propriétés mixtes de premier ordre et des centres commerciaux en plein air dans des emplacements suburbains de premier choix dans des zones métropolitaines stratégiquement sélectionnées. L'entreprise vise à posséder les propriétés orientées vers le commerce de détail les plus désirables dans des zones avec une démographie optimale, en particulier des concentrations élevées de ménages à revenu élevé.

Cette approche de la qualité plutôt que de la quantité s'est révélée très réussie au fil du temps. Depuis 2005, Federal Realty a augmenté son FFO par action de plus de 134 %. En comparaison, deux de ses plus grands concurrents ont affiché des taux de croissance du FFO de 25 % et -14 % pendant la même période. Cette performance a permis à l'entreprise de maintenir sa croissance des dividendes, ce qu'elle a fait pendant 58 années consécutives, un record dans l'industrie.

Federal Realty reste engagé à maintenir un portefeuille immobilier de premier ordre. Il recycle régulièrement des capitaux en cédant des propriétés ayant un potentiel de croissance limité pour financer de nouveaux investissements dans des propriétés de meilleure qualité avec un potentiel de hausse plus important.

Par exemple, la société a récemment cédé un portefeuille de propriétés de détail de 181 000 pieds carrés dans un important quartier de divertissement pour $69 millions, ainsi qu'une propriété résidentielle de 108 unités pour $74 millions. Ces fonds ont été utilisés pour acquérir deux centres commerciaux en plein air dominants dans l'un des sous-marchés les plus riches et à la croissance rapide d'une grande ville du Midwest pour $289 millions. Cette stratégie soutient la croissance continue de la REIT, la positionnant pour maintenir son record de dividende de premier plan dans l'industrie.

Construit sur une base solide

La mission de Realty Income est axée sur la distribution de dividendes mensuels fiables avec une croissance régulière. Le REIT diversifié a excellé dans l'atteinte de cet objectif, ayant augmenté son paiement 131 fois depuis ses débuts sur le marché public en 1994. Le REIT a augmenté le dividende pendant 111 trimestres consécutifs et plus de 30 années consécutives.

Realty Income se concentre sur l'investissement dans des propriétés qui génèrent des revenus locatifs très stables. Son portefeuille comprend des biens immobiliers de détail, industriels, de jeux et d'autres propriétés sécurisées par des baux nets à long terme avec de nombreuses entreprises mondiales de premier plan. Les baux nets obligent les locataires à couvrir tous les coûts d'exploitation de la propriété, y compris l'entretien courant, les taxes foncières et l'assurance bâtiment. L'entreprise met également l'accent sur la possession de propriétés louées à des locataires dans des secteurs résilients aux ralentissements économiques et aux pressions du commerce électronique, tels que les épiceries, les dépanneurs et les centres de rénovation domiciliaire.

Les bénéfices de Realty Income se sont révélés si durables qu'elle n'a connu qu'une seule année sans croissance de l'FFO ajusté par action (2009). Dans l'ensemble, son FFO ajusté par action a augmenté à un taux annuel dépassant 5 %, soutenant une croissance annuelle composée des dividendes de 4,2 %. Realty Income a réalisé cette croissance en tirant parti de son solide bilan pour acquérir de manière constante des propriétés génératrices de revenus supplémentaires.

Actions à dividende résilientes

Federal Realty Trust, Essex Property Trust et Realty Income affichent certains des antécédents de dividendes les plus impressionnants du secteur des REIT. Ils ont offert des décennies d'augmentations de dividendes constantes, une tendance qui semble probable de se poursuivre. Cela en fait d'excellents choix d'actions pour les investisseurs à la recherche de flux de revenus passifs très résilients.