Une hausse des taux d'intérêt à long terme au Japon est-elle un facteur de chute des prix des J-REIT ? | Approche de l'investissement dans les J-REIT | Manekuri, le média d'informations d'investissement et de finances de Monex Securities.

La tendance récente des prix des J-REIT est stable

Les prix les plus récents (24 avril ~ 21 mai) de J-REIT sont restés stables. L’indice des FPI de la Bourse de Tokyo a atteint un creux de 1 700 points le 28 avril et a atteint un sommet de 1 745 points le 13 mai, se négociant dans la fourchette de 1 700 points à la clôture.

Cela est dû au fait qu’il est moins sensible à la hausse des taux d’intérêt à long terme aux États-Unis, qui a été un facteur de la baisse des prix des J-REIT jusqu’en 2024. Le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans suit une tendance à la hausse depuis mai 2025 et dépasse les 4,5 % depuis le 20 mai. Après une tendance à la baisse de mi-janvier à mars, le prix des J-REITs a de nouveau augmenté, ce qui aurait fait baisser le prix des J-REITs dans le passé.

【Figure 1】Évolution du rendement des obligations américaines à 10 ans et de l'indice REIT de la Bourse de Tokyo (août 2024 - octobre 2024) Source : Créé par Ivy Research Co., basé sur les données publiées par la Bourse de Tokyo et le Département du Trésor des États-Unis.

(L'indice REIT de la Bourse de Tokyo est basé sur la valeur du 31 mars 2003 (1 000).) Par exemple, en août et septembre 2024, le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans a chuté en raison des baisses de taux de la Réserve fédérale, mais a augmenté en octobre à mesure que la probabilité de la réélection de Trump augmentait. Comme le montre la figure 1, l’indice TSE REIT est passé sous le niveau de 1 700 points alors que les taux d’intérêt à long terme aux États-Unis ont augmenté.

Le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans est à un niveau élevé par rapport à octobre 2024, tandis que l'indice REIT de la Bourse de Tokyo maintient son niveau autour de 1 700 points.

Augmentation des taux d'intérêt à long terme domestiques, raisons pour lesquelles l'impact sur le marché J-REIT est considéré comme faible.

Un des facteurs qui pourrait influencer le prix des J-REIT à l'avenir est la hausse des taux d'intérêt domestiques. L'augmentation des taux d'intérêt domestiques pourrait être un facteur de baisse du prix des J-REIT en tant que produit d'investissement à rendement. De plus, la hausse des taux d'intérêt sur les emprunts pourrait entraîner une augmentation des intérêts à payer, ce qui pourrait également réduire les revenus.

Cependant, l’impact sur le marché des J-REIT, qui a un rendement élevé d’environ 5 % en mai 2025, devrait être faible. Tout d’abord, en ce qui concerne l’impact de la hausse des taux d’intérêt nationaux sur les rendements des J-REIT, le rendement des JGB à 10 ans est d’environ 1,6 % et la divergence (spread) avec les rendements des J-REIT est d’environ 3,4 %.

La période la plus récente où le rendement des obligations d'État a dépassé 1,5 % remonte à 2006, mais comme le montre le tableau 2, le rendement des J-REIT était en moyenne de 3,75 %.

【Figure 2】Évolution des rendements des obligations à 10 ans du Japon et des rendements des J-REIT (janvier à décembre 2006) Source : données publiées par chaque marque et le ministère des Finances, élaborées par Ivy Research Co., Ltd. À l’époque, les bureaux représentaient environ 55 % des actifs des FPI J, contre un peu moins de 37 % en avril 2025. L’impact de la vigueur du marché des bureaux à l’époque a également été un facteur dans la faiblesse des rendements des J-REIT, mais compte tenu des écarts actuels, il est peu probable qu’il soit un facteur de la baisse des prix des J-REIT.

Ensuite, on s’inquiète d’une baisse des bénéfices en raison d’une augmentation des charges d’intérêts, mais cela a également eu peu d’impact sur la plupart des actions. En effet, le ratio d’emprunts à taux fixe atteint 90 % en moyenne pour toutes les actions, et il n’est affecté qu’au moment du refinancement. De plus, étant donné que le prix unitaire du loyer a augmenté pour la plupart des applications, l’impact de la hausse des taux d’intérêt au moment du refinancement peut être compensé par une augmentation des revenus locatifs.

Par conséquent, si les prix des J-REIT chutent en raison de l'augmentation des taux d'intérêt domestiques, cela peut être considéré comme une préoccupation excessive, et d'un point de vue d'investissement à moyen et long terme, on pourrait dire que la situation devient plus attrayante pour l'investissement.