UHOMES REITF 与 UPDC REITF：哪个在2026年提供更好的价值？

UHomes房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust Fund）和UPDC房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust Fund）是NGX上市的REITFs。两者都已公布2025年的财务业绩，报告显示表现强劲。

在价格估值方面，表现相对令人印象深刻。2025年，UH REITF以42%的价格YtD涨幅跑赢UPDC REITF。

涨势在2026年仍在延续，截至2026年4月2日收盘，UH相对UPDC的涨幅为39.83%，而UPDC为18.84%

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然而，UPDC的市值（UPDC 的市值）略高，较N21.8 billion；而UHome为N18.13 billion。

但在进入数字之前，推动这种跑赢的根本因素与价格估值一致：哪家公司提供最佳价值？

哪些REIT为投资者提供机会

Union Homes REIT和UPDC REIT的结构是汇集投资者资金，并投资于能产生收入的物业，例如住宅地产、购物中心、办公空间和仓库。

作为回报，它们将部分收益以股息形式分配给投资者。用简单的话说，REITs让投资者无需直接持有或管理物业，就能获得房地产回报。

投资者可以通过在交易所购买份额参与，或通过房地产共同基金进行投资。

根据SEC截至2026年1月23日关于集体投资计划（Collective Investment Schemes）的每周报告，截至当时共有六只房地产投资信托（REIT）共同基金，包括与Union Homes和UPDC相关的基金。

其他还包括Housing Solution Fund、Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund（MOFI REIF）、Nigeria Real Estate Investment Fund，以及SFS Real Estate Investment Trust Fund。

这些基金由专业基金经理管理，并提供对房地产资产的间接敞口。

在2025年，这六只REITF共同基金的平均回报为19.7%；其中由Stanbic IBTC Asset Management Limited管理、与UPDC相关的基金提供30%的YtD，为该组中最高水平。

不过，这仍然落后于UPDCREIT在NGX上实现的38%年初至今（year-to-date）涨幅，这凸显了一个关键分歧：由NAV驱动的共同基金回报与由市场驱动的股票价格表现之间存在差异。

**财务表现 **

在过去五年（2021–2025）中，这两家REIT都展现出持续的收入创造能力和盈利能力。

尽管UH REITF在整个期间都保持盈利，累计总利润超过200亿奈拉（over N20 billion），但UPDC REITF在2021年仅录得一次亏损，随后又恢复盈利，在同一期间累计收益约为130亿奈拉（about N13 billion）。

2025年的盈利能力

UHomes的净收入（不包括互换与重估收益）增加8.5%至80亿奈拉（N1.147 billion），而UPDC的净收入（不包括互换与重估收益）约增加30%至23亿奈拉（N2.3 billion）

然而，若将物业的互换与重估计入，UHomes REITF的净收入为182.18亿奈拉（N18.218 billion），而2024年为80亿奈拉（N1.045 billion）。

另一方面，UPDC的含互换与重估的利润下降7.7%至43.35亿奈拉（N4.335 billion）。

基于上述信息，尽管UHOMES凭借重估收益带来更强的“headline”盈利，但UPDC在基础盈利上表现更佳，录得更快增长和更高的核心收入。

每股收益（Earnings per share）

不论由基本面还是由市场表象驱动，其影响都已反映在每单位收益（EPS）中。

UHOMES REITF的EPS增长至N96.84，而UPDC REITF为N1.62，这凸显了重估收益的影响。这种分歧很重要，因为它会直接影响投资者回报，尤其是股息派发。

股息支付

UHOMES REITF拟为2025年支付股息10.32亿奈拉（N1.032 billion），反映出7.7%的水平；每股4.13奈拉（a N4.13 per share）。

相比之下，UPDC REITF支付了每份22kobo的中期股息，并拟支付每份33kobo的期末股息，即55kobo。

因此，UHOMES相较UPDC提供更高的派息，但该派息与估值收益相关，而非核心收入。

2026年的可持续性

投资者需要关注的一个关键问题是：谁能从其物业中产生更多收入，因为强劲的资产增长是好事，但维持股息支付和扩张的关键在于现金流。

• UPDC对物业的投资为295.6亿奈拉（N29.56 billion）（同比+8.64%），其租金收入为17.4亿奈拉（N1.74 billion）（同比+21%），这表明其物业投资组合产生了5.9%的租金收益率（rental yield）。
• 另一方面，UHomes基于其对物业262.1亿奈拉（N26.21 billion）（同比+163%）的投资产生了2.8%的租金收益率，租金收入为7.236亿奈拉（N723.6 million）（+17.06%）。

衡量可持续性的另一个重要指标是运营效率；收入中有多少被运营费用消耗掉。

• 在UPDC REITF的情况下，费用对收入比率从2024年的14.10%上升至14.09%，表明运营效率保持一致性。
• 对于UHomes REITF，费用对收入比率从2024年的17.26%降至1.33%。
• 这是一项显著改善，但主要由所披露的收入激增所驱动，而该收入激增又由重估所推动

资产负债表：

UPDC REIT拥有最大的物业投资组合：投资性房地产为295.95亿奈拉（N29.595 billion）（+8.64%），占其总资产362.90亿奈拉（N36.290 billion）的近82%。

Union Homes REIT在投资性房地产中持有约262.15亿奈拉（N26.215 billion）（+163%），相较其总资产291.78亿奈拉（N29.178 billion）（同比+131.1%），投资性房地产约占总资产的90%。

尽管在尼日利亚REIT市场环境下，这两家REIT都运作着规模可观的投资组合，但与该国巨大的住房赤字相比，它们的资产基础仍显得有限。公司对物业的300亿奈拉（N30 billion）投资是扎实的，但在尼日利亚的住房市场中，它依然偏小。

估值：

仅凭规模无法讲清全部故事；关键在于每家REIT为投资者创造多少价值。

• 每单位收益：Union Homes – N96.84 | UPDC – N1.62
• 市盈率（P/E）：Union Homes – 0.75x | UPDC – 5.06x
• 市净率（P/B）：Union Homes – 0.65x | UPDC – 0.57x
• 市销率（P/S）：Union Homes – 0.0039x | UPDC – 3.65x

在这里，UHOMES在大多数估值指标上看起来更便宜：

• 0.75x的市盈率表明该股票的交易价格低于1倍的收益（earnings）
• 极低的市销率强化了“深度低估”的观点

这些低倍数在很大程度上由以重估为主的收益所驱动，因为它们会推高已披露的收入。

相对而言，UPDC是：

• 市盈率为5.06x，交易价格更高
• 市销率为3.65x，更“正常”（normal）的水平

这反映出其收益更多来自经营驱动，而较少被重估收益所扭曲。

总体而言，UPDC从其所拥有的资产中赚得更多，而UHOMES所拥有的资产带来的回报高于其当前实际获得的回报；那么在2026年，哪一种更好的选择取决于投资者更优先考虑稳定收入还是增长潜力。