亚利桑那州移动房屋立法：目标公用事业费用、废弃规则与管理人员培训

多年来，亚利桑那州各地的制造房屋园区业主会限制人们在移动房中使用哪些类型的空调或制冷设备，因为这些设备要么噪音很大，要么外观很丑。直到2024年，一个由多个团体组成的联盟才推动修改州法律，使这种做法变成违法。

如今，新一届立法会议正全面展开，随之而来的，是人们对推出新工具、改善亚利桑那州移动房居民体验的期望。

Kath Noble 是亚利桑那州制造房屋业主协会（Arizona Association of Manufactured Home Owners）的主席，也是参与推动修改2024年法律的团体之一。

今年，她和全州各地的其他利益相关方花了数月时间讨论，决定先要提交哪些法案最为紧迫。

“我们和各种各样的人开了很多、很多次会议，”Noble 说。

他们一共举行了8场倾听会，邀请居民、公用事业公司以及像反贫困组织 Wildfire AZ 这样的团体参与，以帮助起草法案：不仅要改变州法律，还要增加执法力度。

亚利桑那州制造房屋业主协会起草了一项法案，要求园区管理者接受更多教育，并与 Wildfire 合作起草了两项公用事业相关法案，目的是防止园区业主向居民收取的费用高于他们实际支付的燃气、电力和水费；同时还设定行政费用上限为8美元。

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然后，他们看着这些法案在亚利桑那州议会的“丛林”里奋力前行。

“You have to find a Republican sponsor. If you find a Democratic sponsor it will die in committee,” Noble says. “And most bills die in committee.”

该组织在立法会议期间最大的开支，同样也是它在“擂台”上的最大对手：一名游说人士。

立法联络员在他们每年6.2万美元的预算中占比最大。“既然我们不再拥有一栋建筑，所以我们没有办公费用，也没有全职秘书之类的，我们最大的开支就是我们的立法联络员，”Noble 说。

他们将与来自业主组织、各类公用事业公司以及其他各种相关机构的代表和游说人士同处一室，这些主体都对亚利桑那州移动住宅的事情会如何发展有利益牵涉。

立法会议开始几个月后，已有8项与移动房相关的法案（包括得到 Noble 支持的那些）被提出，但只有少数法案能从它们最初所在的审议机构中推进出来。

Noble 目前对一项名为 SB1805 的法案最有信心，该法案将阻止房东把过高的燃气、电力和水等公用事业费用转嫁给租客，限制房东只能收取公用事业提供方实际收取的费用，并将行政费用上限设为8美元。

“如果我们能把这项法案通过，就会帮助到很多人，”Noble 说。“很多人没有意识到自己支付的金额比应该支付的要多。”

不过，观察今年已经提出的立法内容，也能看出移动房居民面临的最大问题的“晴雨表”：公用事业账单异常偏高、与园区管理之间的冲突，以及移动房在被驱逐（eviction）之后会发生什么。

包括 Noble 支持的部分法案在内，也试图提出解决方案，例如多项法案希望把消费者欺诈（consumer fraud）作为工具，让居民在园区业主可能没有遵守租客法律的情况下获得救济；还有法案试图建立一条路径，让租客就高额账单提出投诉，并由法官听取。

以下是目前正在推进通过亚利桑那州立法机关的与制造住房相关的部分法案：

SB1805 这是一项“强打法案”（striker），意味着它最初是以另一个法案编号提出（HB2459）；但当那项法案没有获得推进后，其内容被转移到 SB1805。该法案将改变房东如何收取燃气、水或电力等公用事业费用。法案不再把房东可收取的范围限制在基础的住宅费率上，而是规定房东只能回收公用事业提供方所收取的费用，并将行政费用上限设为8美元。

代表园区业主的亚利桑那州制造住房社区（Manufactured Housing Communities of Arizona）被点名为该法案的反对方之一。该组织没有回应置评请求。

HB2199 将要求园区管理者在开始工作后的六个月内至少完成4小时教育，分享完成证明，并且每两年都要参加培训。如果管理者无法出示完成证明，租客可以向亚利桑那州住房部门（Arizona Department of Housing）提交正式投诉。

HB2852 提供一种机制：租客可以通过向房东发出书面通知，提出对公用事业费用被高额收取的担忧。如果在发出书面通知后的30天内争议未能解决，租客可以提出民事投诉。该法案还将允许总检察长调查那些房东可能正在向租客收取超出常规单户住宅收费标准的情形。

SB1393 修订关于移动房被遗弃（abandonment）的细节，包括要求在将移动房从场地移走之前对其进行检查，以确保那里没有人在居住，或者没有任何人的遗留物或人类或动物的遗骸。

HB2713 将使房东违反《移动房屋房东-租客法案》（Mobile Home Landlord Tenant Act）构成消费者欺诈（consumer fraud）的情形。

HB2300 提出对园区与租客之间租赁协议的修改。将要求一份书面的租赁协议在新增内容中纳入：租客所属物业管理者及物业所有者可被访问的电话号码、电子邮箱地址和实体地址。房东还将被要求披露全部租金金额以及任何强制性费用或开支，并注明其到期日。如果租客在租金到期时未支付，房东将提供一份为期4天的不付款通知（four-day notice of non-payment of rent）。如果租客能够在通知期内支付至少其过去所欠租金的50%，则该4天通知期将暂停。

SB1558 要求租客账单明确列出：公用事业使用量的总额、每个账单周期房东需支付的公用事业费用总额、任何行政费用，以及用于账单咨询的联系方式。租客可以通过向房东发出书面通知来提出对公用事业费用被高额收取的担忧。如果在发出书面通知后的30天内争议未能解决，租客可以提出民事投诉。

HB2850 澄清：如果租客在至少30天内外出，且未告知房东，并且至少30天未支付租金；同时也没有合理证据表明在房东送达驱逐通知（eviction notice）后7天内租客居住在该房屋中，那么该移动房应被视为已遗弃（abandoned）。如果在驱逐判决（eviction judgement）之后房屋仍留在场地上，也将被视为已遗弃。根据上述条款，房东在房屋被认定为遗弃之前不得尝试出售该房屋。如果房东出售该物业，他们在支付出售成本以及为持有该物业所发生的费用之后，还必须向原房主支付出售款项中的一部分。

本故事最初由 Arizona Luminaria 发布，并通过与 The Associated Press 的合作伙伴关系进行分发。