三只基本面强劲的超卖REITs

市场上最担心的事情曾经是商业房地产（CRE），尤其是那些持有办公楼和工作场所、且大多数员工如今都在家办公的公司。你可能再也找不到CRE相关担忧主导金融头条的情形了，但这不一定是因为状况有所改善（事情很多在发生！）。在过去一个月里，房地产投资信托（REITs）仍然和整个市场一样被拖累，商业资产持续让投资者感到担忧。然而，有几只REIT在某些技术指标上正大声“超卖”，而我们也已识别出其中三只，同时具备坚实的基本面顺风。

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为什么REITs在2026年可能具备强劲增长潜力

过去五年里，REITs一直是最“无聊”的投资资产类别之一，除了分红几乎没有任何增值。景顺房地产ETF NYSEARCA: VNQ，是市场上规模最大的宽基指数REIT之一，资产超过330亿美元，过去五年已下跌5.5%，不过其中大部分发生在最近一个月（下跌8%）。在爆发伊朗战争之前，REIT投资者基本也只是“勉强不在水下”，分红才是主要的回报形式。

然而，2026年看涨REITs有一些原因。许多基金已经跌入了极度“超卖”水平，技术型交易者将会盯着反弹。而尽管利率环境目前倾向于“更高更久”，但预计2026年对该资产类别来说仍会是不错的一年。

摩根大通（JPMorgan）研究预计，今年该板块在关键的“资金流量运营（Funds From Operations, FFO）”指标上的整体增长为6%。FFO通过将摊销和折旧加回净利润来衡量基金的现金流，然后再扣除非经常性物业出售带来的收益。该指标比仅看净利润能更准确反映现金流，从而帮助评估分红的可持续性。REITs往往是保守的投资板块，因此可持续的分红增长往往比股票回报更重要。

这3只REIT具备强劲基本面且出现“超卖”信号

在寻找超卖股票时，重要的是使用一些技术指标来确认信号。相对强弱指数（RSI）因其简单的启发式规则和可靠性而是一个常见选择，但它绝不应当被单独使用。对于这三只股票，我们会把RSI与其他工具一起使用，例如移动平均收敛发散（MACD）指标。

西蒙地产集团：由富足客户群稳定支撑

西蒙地产集团公司 NYSE: SPG，曾被称为购物中心型REIT，如今已将自己重新定位为面向富裕客户的“目的地”运营商。虽然许多传统购物中心都逐渐衰退，但SPG专注于高端购物中心，并为奢侈品牌收购优质零售物业。这种策略正在见效：在2025年第四季度，管理层公布了创纪录的年度FFO为48亿美元（每股12.73美元），并指引2026年FFO在13至13.25之间。公司还宣布了一项20亿美元的股份回购，约占市值的近3%，同时其投资组合出租率达到96%+，租赁管线同比（YOY）增长15%。

西蒙的基本面几乎看不到困境迹象；该股近期走弱可能反映的是更广泛的市场退潮，而不是公司层面的特定问题。就在RSI触及“超卖”之际，股价在200日移动平均线上找到了支撑。如果该股能守在200日MA之上，这可能是一个颇具吸引力的切入点。

雷克斯福工业地产：加州工业区域中的机会

南加州拥有最大的填充式（infill）工业市场，超过18亿平方英尺，但分区政策和法规往往限制供应，并制造较高的进入门槛。自然，这也推高租金价格，惠及像雷克斯福工业地产公司 NYSE: REXR 这样的既有物业所有者，该公司在该市场中拥有400多个物业。该股在过去五年中一直是长期落后者，但雷克斯福目前正在进行转型：原首席运营官（COO）劳拉·克拉克（Laura Clark）已被任命为新的首席执行官（CEO），公司还已授权5亿美元的新增股份回购。

公司即将迎来催化剂：4月15日其将公布2026年第一季度（Q1）财报，这可能是阻止股价下跌的关键。年初至今（YTD）股价下跌约16%，其中仅最近一个月就下跌了14%。但如今该股正接近2025年4月的低点，而RSI和MACD显示下行动能正在放缓。随着我们接近财报发布，留意看多的MACD金叉，以提示潜在的动能转换。

Vornado Realty Trust：押注纽约房地产的逆向机会

投资Vornado Realty Trust（NYSE: VNO）并不适合胆小的人。是的，我们谈的是纽约的商业房地产（CRE），在COVID-19大流行期间它几乎被判“死刑”，且一直难以恢复。但Vornado的管理层在2025年报告称，曼哈顿租赁面积达到业内领先的460万平方英尺，且特别在其PENN 1和PENN 2区域保持强劲势头。管理层还在2025年第四季度（Q4）业绩中报告称，已收购第五大道以及东54街的高端物业。管理层指引2026年FFO将与2025年的数字持平——这是一个适度的预期，但仍留有充足的上行空间。

VNO的股价走势图表与REXR类似，显示反弹正在进行中。过去两个月大部分时间里，RSI都维持在“超卖”区域附近，靠近2025年春季的低点。重要的是，MACD已上穿其信号线，这表明卖出动能可能正在停滞，而买盘可能正在回归。

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虽然Vornado Realty Trust目前在分析师中是“持有（Hold）”评级，但顶级分析师认为，这五只股票会是更好的买入选择。

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