抵押贷款利息抵扣：定义、资格与如何申报

H&R Block

2024年4月4日 6分钟阅读

如果你拥有一套房子，你可能没有意识到有一个税收优惠：抵押贷款利息的税收抵扣。对于那些想知道“抵押贷款利息能否抵扣税款？”的人来说，答案是“可以”。为了减少你的应税收入，你可以在每个纳税年度的个人所得税申报表中扣除你当年支付的利息；在抵押贷款利率上升的背景下，这一点更显价值。

了解税务规则（包括抵押贷款利息抵扣的限额）对于进行这一项所得税抵扣至关重要。在这篇文章中了解更多关于如何扣除抵押贷款利息的信息。

谁符合抵押贷款利息税收抵扣资格？

首先，让我们回答“抵押贷款利息是如何运作的？”这个问题。每个月偿还一笔住房抵押贷款时，你会支付本金金额以及利息。用于偿还本金的那部分钱不可扣除，但利息可以。

如果你在附表A（Schedule A）中采用逐项扣除（itemize deductions），你可以扣除在合格住所上支付的合格抵押贷款利息，包括你的：

主要住处，或

第二套房

房主必须在法律上负责偿还该贷款，才可以扣除抵押贷款利息。此外，利息必须支付在一种债务上，该债务属于“用于取得债务（acquisition indebtedness）”，即为取得、建造、重建或实质性改善由该债务担保的房地产而产生或被承担的债务。

你可以通过每年支付额外的抵押贷款款项来提高你的抵押贷款利息抵扣。例如，如果你在12月支付1月份的抵押贷款，你就会多出一个月的利息可扣除。然而，你只能扣除在该年度符合条件的房屋抵押贷款利息。这在涉及抵押贷款点数（points，即你可以支付的一笔费用，用来帮助降低你的抵押贷款利率）时可能对你有利。而且，如果贷款资金用于实质性改善主要住所，那么在对抵押贷款进行再融资的当年，这些点数可全额扣除。

什么符合“抵押贷款利息”？

作为纳税人，如果满足美国国税局（IRS）的所有要求，你通常可以对支付的绝大多数住房抵押贷款利息进行全额扣除。你必须将合格的抵押贷款利息与个人利息分开。抵押贷款利息通常可扣除，但个人利息则不可。

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抵押贷款利息抵扣限额

用于取得住房债务（home acquisition debt）的住房抵押贷款利息抵扣是被允许的。（住房抵押贷款也被称为取得债务（acquisition debt）。这些债务用于购买、建造或改善你的主要住所或次要住所。）

如果你在问“我在税务上最多能扣除多少抵押贷款利息_？”你可以全额扣除你在取得债务上支付的住房抵押贷款利息，只要该债务在一个纳税年度内不超过以下金额：

故事继续  

如果贷款在2017年12月15日之后完成，则为75万美元的抵押贷款债务

如果贷款在2017年12月15日当天或之前完成，则为100万美元的抵押贷款债务

如果你是“已婚分别申报（Married Filing Separately）”，上述限额将减半。（注：较低的债务限额适用于2018年至2025年，之后在2025年之后将恢复为100万美元，除非通过了新的立法。）

如果该债务用于除住房改善以外的其他用途，你不能扣除你为住房净值贷款（home equity loans）或住房净值信用额度（home equity lines of credit）支付的利息。这包括将其用于支付大学学费或用来偿还信用卡债务等情况。

举例：2020年，Chris以50万美元购买了他的主要住房。几年后，他在原始抵押贷款上还欠40万美元，并且又借出一笔6万美元的住房净值贷款。他把这笔钱用于建造日光房并安装室内泳池。如今，他的房子价值70万美元。然后，他又借出另一笔13万美元的住房净值贷款，并买了一艘帆船。

在他的2025年报税中，他的逐项扣除（itemize）会比采用标准扣除更有利。也就是说，他可以扣除他为以下部分支付的住房抵押贷款利息：

原始抵押贷款剩余40万美元（取得债务）

日光房和泳池贷款6万美元（取得债务）

他不能扣除与帆船相关的任何住房净值贷款利息。

分拆住房抵押贷款利息抵扣

如果你与另一位个人共同拥有一笔抵押贷款怎么办？你如何与配偶分拆住房抵押贷款利息抵扣？只要满足上述要求，你们每个人都可以按各自分摊你们支付的抵押贷款利息。如果某一方不进行逐项扣除，则另一方也不能扣除全部的抵押贷款利息，除非他们确实实际支付了这部分利息。

抵押贷款利息抵扣例外情况

以下是住房抵押贷款利息抵扣的一些例外：

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