房利美与Coinbase合作，支持比特币和USDC作为抵押贷款首付

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• 理解“两笔贷款”框架

• 更早的市场进入者

• 监管框架

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• 房地美（Fannie Mae）、Coinbase 和 Better Home & Finance 之间的一项开创性合作，推出了以加密货币作为抵押的房贷首付款方案。

• 房屋买家可以使用比特币或 USDC 作为抵押，而不是变现其加密货币持仓，从而避开潜在的资本利得税负担。

• 该融资模式包含两笔独立的贷款：一笔传统的、由房地美担保的抵押贷款，外加一笔以加密货币为支撑的贷款。

• 加密货币抵押部分的利率可能比传统按揭利率高出最多 1.5 个百分点。

• 这项举措源自 FHFA 主任 Bill Pulte 于 2025 年 6 月发布的指令，要求房地美与房利美将加密货币纳入其按揭放贷框架。

作为美国最大的按揭融资机构，房地美（Fannie Mae）管理着 4.1 万亿美元的投资组合，正在推出一种革命性的房贷产品：接受以加密货币作为首付款抵押，而不是使用传统现金。该创新项目是在与加密货币交易所 Coinbase 以及数字按揭服务商 Better Home & Finance 合作开发的。

据 WSJ 报道，房地美很快将接受以加密货币作支撑的房贷。Better 与 Coinbase 正在推出一款产品，允许买家使用比特币或 USDC 作为一笔独立贷款的抵押，以用于支付首付款，而不是出售加密货币。pic.twitter.com/IEAawR8xHK

— 华尔街引擎（Wall St Engine）(@wallstengine) 2026 年 3 月 26 日

这一产品的核心理念很直接。潜在购房者不必为了支付首付款而变现其加密货币持仓来筹集现金，而是可以将其数字货币作为担保进行抵押。这样一来，他们既能维持当前的加密货币仓位，又能同时获得住房融资。

该融资安排采用“双贷款”机制。其中一部分是由房地美担保的传统 15 年或 30 年期按揭贷款。配套贷款则由已抵押的加密货币作担保，并提供支付首付款所需的资金。

目前，该项目接受比特币或 USDC 作为合格抵押品。在完成这些数字资产的抵押后，借款人会在贷款期限内无法提取或交易它们。

Better 首席执行官 Vishal Garg 表示，只要借款人保持正常付款，已抵押的加密货币价值波动不会影响主要按揭贷款。该特性消除了通常与以加密货币作支撑的贷款产品相关的一项重大担忧。

理解“两笔贷款”框架

与传统按揭相比，该融资选项还会带来额外成本。借款人需要为两笔贷款组成部分都支付利息。由加密货币作支撑的贷款，其利率可能与标准的房地美产品利率相当，或甚至比传统利率高出 1.5 个百分点。

Coinbase 的 Max Branzburg 指出，许多加密货币投资者过去一直会推迟购房，以避免变现其数字资产并承担大量资本利得税义务。这个新金融产品将这一障碍直接解决掉了。

房地美运作方式更接近二级市场机构，而不是直接放贷方。该机构会从发起贷款的机构处购买按揭贷款，对其进行证券化，并向投资者提供付款担保。这种机构层面的背书，使其具备此前较小金融机构推出的加密货币按揭产品所难以匹敌的公信力。

更早的市场进入者

以加密货币作支撑的购房融资并非完全没有先例。总部位于迈阿密的金融科技企业 Milo 在 2022 年推出了类似产品。截至目前，该公司已为略多于 100 名借款人促成交易。

Milo 的首席执行官 Josip Rupena 观察到，他的客户中有相当一部分与国际买家非常相似：拥有大量资产组合，但缺乏常规的信用文件。尽管这代表的是一个细分领域，但该市场已展现出持续扩张。

非存款型按揭服务商 Newrez 也开始在按揭资格审查流程中接纳某些加密货币持仓，但不强制要求将其转换为法币。上述发展表明，行业正朝着将主流加密货币更全面地融入的方向迈进。

监管框架

该项目源于美国联邦住房金融局（FHFA）主任 Bill Pulte 在 2025 年 6 月发布的指导意见。他的指令要求房地美（Fannie Mae）与房利美（Freddie Mac）调查将加密货币资产纳入按揭承保标准的机制。

盖洛普（Gallup）研究显示，约有 14% 的美国成年人在 2025 年持有加密货币。来自 Redfin 的补充数据还表明，几乎 13% 的年轻人群购房者此前曾专门变现加密货币以资助首付款。

该项目的关键细节仍在制定中。其中包括用于确定抵押品估值的方法，以及为该举措建立适当的风险管理流程。

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