春季房市火热，但抵押贷款利率刚刚大幅上升。以下是需要了解的内容。

一名房地产经纪人在佛罗里达州棕榈滩花园（Palm Beach Gardens）的某处房屋开放日（open house）期间，于1月11日带邻居参观。

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

春季传统上是房屋销售最繁忙的季节；尽管今年的市场动态已明显向买方倾斜，但更宏观的经济力量正在制造重大的挑战。

任何季节最重要的因素都是按揭利率。由于美联储为遏制通胀而下调了其放贷利率，今年本预计会更低，但与伊朗的战争彻底扭转了局面。油价成本正在飙升，进而推高通胀，并迫使美联储重新考虑。

如今美国国债收益率正在上升，而按揭利率也随之走高。

根据 Mortgage News Daily 的数据，今年年初在流行的30年期固定利率按揭上，利率一开始更低，甚至在2月底短暂跌破6%；但本周出现急剧上扬，截至周五（春天的第一天）已升至6.53%。目前的水平比一年前仅低18个基点。

更高的利率将压制负担能力，但其他因素却已把市场翻向买方。有的房屋在市场上停留的时间更长，卖家越来越愿意下调价格，而待售房屋的供应正在上升——尽管上升速度没有达到本应有的水平。

Realtor.com 首席经济学家 Jake Krimmel 在一份《每周住房趋势》报告中写道：“当住房市场接近‘最佳售房’季节时，它正处在一个危险的境地：夹在长期改善与突然的短期不稳定之间。” “一切似乎都比仅仅一个月前更加不安定、更不确定。”

截至3月14日那一周，根据 Realtor.com 的数据，活跃库存同比增长5.6%，但新增房源下降1.4%。

这意味着待售房屋数量正在攀升，并不是因为出现了更多的卖家，而是因为市场上的房屋正在“躺着”（停留在市场上）。这可能是因为原本打算把房屋挂牌出售的潜在卖家在观望——他们担心伊朗战争带来的后果。

“我认为库存是更大的决定因素，”街道矩阵（StreetMatrix）住房市场数据提供商的市场主管 Jonathan Miller 表示。“关于利率今年会明显下降的想法，我认为基本上已经被排除在选项之外。”

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地点，地点

鉴于不同市场之间的库存差异，这个春天很可能会是一段“许多城市各不相同”的故事。

例如，2月，根据 Realtor.com 的数据，拉斯维加斯、西雅图、辛辛那提和华盛顿特区的活跃挂牌量都较一年前增长超过20%。与此同时，旧金山、芝加哥、迈阿密以及佛罗里达州奥兰多的挂牌量则低于一年前。

过去大约一年的大部分时间里，房价一直在降温，而且这种趋势仍在延续。根据 Cotality 的数据，截至1月，价格较2025年1月仅高0.7%。这低于2025年初3.5%的年增长。可是，更高的按揭利率正在削弱这种改善带来的负担能力。

Cotality 称，东北部和中西部的房价涨幅最强，领涨的是新泽西、康涅狄格、伊利诺伊、威斯康星和内布拉斯加；原因是这些地区供应更紧。

Cotality 将69%的主要大都市住房市场评为“被高估”，同时指出像洛杉矶、纽约市、旧金山和檀香山这类“被低估”的市场，可能在2027年出现房价反弹。

Cotality 首席经济学家 Selma Hepp 在近期一份报告中写道：“归根结底，保持稳定的就业增长的地点将继续是房价升值的主要引擎，但它们也存在更大的库存缺口，这正在对房价形成压力。”

至于新建项目，随着开发商正努力消化房屋供应过剩，今年春天买家可能会看到更好的交易。由于销售降至自2022年以来的最低水平，根据美国人口普查局（U.S. Census）的数据，1月库存达到9.7个月的供应量。根据全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders），3月有越来越多的开发商削减价格。

“对买家与开发商而言，负担能力仍是首要关切，”NAHB 主席 Bill Owens 在一份声明中表示。“许多买家仍在观望，等待更低的利率，同时也因为经济不确定性而犹豫。开发商正面临更高的土地、劳动力和建筑成本，且近三分之二继续提供销售激励，以便巩固市场。”

1月独栋住宅的建造也出现下滑。尽管有人将这一新房市场走弱归因于较为严苛的冬季天气，但开发商一直在持续与负担能力问题作斗争——既是为了他们的客户，也是为了他们自身的经营底线。土地、劳动力和材料的成本并未缓解。

“我认为这不会是一个令人振奋的住房市场之年。它一开始就带着很高的期待。我认为，不管战争的结果如何，都会真正压低热情，并让不确定性依旧保持在很高的水平，”StreetMatrix 的 Miller 表示。

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