减法清障、加法提质，招商蛇口能否打赢翻身仗？

问AI · 新管理层转型战略将如何重塑产品品质？

尽管利润承压，但招商蛇口的经营基本盘与风险防线保持稳健，展现出央企房企的抗周期韧性。

出品|中访网

审核|李晓燕

“方向对了，努力才有意义。”3月17日，招商蛇口2025年度业绩说明会上，新任董事长朱文凯的开篇语，精准锚定了新班子的战略航向。这是招商蛇口2025年9月完成核心岗位更替、朱文凯出任董事长、聂黎明担任总经理后的首次公开亮相，也是新团队接手的一份充满挑战与转型深意的年度答卷。

2025年，房地产行业延续深度调整筑底态势，量价齐跌的行业背景下，招商蛇口交出了一份利润显著下滑的成绩单。年报显示，公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比减少13.53%；归属上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下跌74.65%；扣非后净利润1.69亿元，同比降幅达93.10%。这份数据背后，既是行业周期的普遍折射，更是招商蛇口主动“做减法”、夯实发展根基的阶段性体现，为后续“做加法”、重塑增长动能预留空间。

利润大幅下滑，是招商蛇口2025年年报中最受关注的指标。总经理聂黎明在业绩会上明确，下滑主要源于三方面核心因素，均与行业环境及公司审慎经营策略直接相关。

其一，行业周期性调整的冲击。2021年全国新建商品房销售额约18万亿元，2025年回落至8万亿元左右，规模近乎腰斩，量价齐跌的行业态势直接传导至企业端，招商蛇口开发业务营业收入同比下降16.33%，正是行业下行的真实映射。其二，大额资产减值计提。基于谨慎性原则，公司2025年共计提资产减值损失44.1亿元，其中存货跌价准备占比76.5%，达32.68亿元，成为当期利润的主要承压点 。其三，投资性房地产折旧影响。按成本法记账计提投资性房地产折旧37亿元，进一步压缩了当期利润空间。

值得关注的是，减值计提主要针对2020-2022年高价获取的部分项目，尤其是重庆招商渝天府（计提8.79亿元，2021年拿地溢价率约130%）、厦门湾湖臻境（计提4.33亿元）等项目，既反映了部分高地价项目在市场调整期的去化压力，也体现了招商蛇口主动释放历史包袱、夯实资产质量的决心 。这些减值项目未来结转时，账面成本已调减，虽短期影响利润，但长期来看，有助于轻装上阵，为后续盈利修复奠定基础。

尽管利润承压，但招商蛇口的经营基本盘与风险防线保持稳健，展现出央企房企的抗周期韧性。财务数据显示，公司全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元，现金流持续为正，为项目运营与债务偿还提供了坚实保障 。债务结构持续优化，年末剔除预收款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线指标持续保持绿档，风险可控性突出。年内，公司成功完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，新增公开市场融资179.4亿元，票面利率处于同期行业较低区间，年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，融资优势与成本控制能力凸显 。

市场布局方面，招商蛇口2025年累计获取43宗地块，总地价938亿元，同比增长93%，拿地额近乎翻倍，投资聚焦核心10城，一线城市投资占比达63% 。其中，成都高新区、深圳前海等核心区域高溢价地块的获取，既体现了公司对核心城市价值的长期看好，也为后续市场复苏储备优质资源；同时，公司坚持“以销定产、以销定投”，不盲目追求规模，确保投资与销售节奏匹配，平衡短期风险与长期价值。

在业绩承压的背后，招商蛇口的核心挑战在于产品品质与品牌定位的错位，这也是制约其市场口碑与长期增长的关键因素。

2025年，招商蛇口全口径销售额约1960亿元，虽稳居行业前列，但同比仍下降超10%，销售疲软背后，是产品交付与服务的短板 。在上海，招商时代乐章被业主投诉“货不对板”，宣传的“森系住宅”沦为“平坦的飞机场”，人车分流承诺未兑现，售后整改推诿扯皮，损害品牌信誉。针对这一短板，新管理层已明确整改方向。朱文凯在业绩会上提出，“十五五”期间将推动公司从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”转型，核心任务是做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控，强化聚焦核心战略，以“好房子”体系建设为核心，全面提升产品与交付品质 。目前，公司已编制《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖7大维度、28个场景模块、485项技术细节，推动20余个标杆项目落地，以标准化、精细化的产品体系，破解品质与品牌错位的难题 。

2026年是招商蛇口“十五五”开局之年，也是新班子推动改革势能转化的关键一年。面对行业“止跌回稳”的趋势与城市分化加剧的格局，公司明确了“有质量、有回款”的增长主线，核心路径聚焦三大方向。

一是以品质为核心，重塑产品力与交付力。公司将全面落地“好房子”标准，强化项目全周期管控，从规划、设计、施工到交付全链条提质增效，建立品质问题快速响应与整改机制，切实兑现对业主的承诺，修复品牌口碑，提升客户复购与推荐意愿 。

二是以现金流为底线，优化投资与销售节奏。坚持“以销定产”，严控拿地与开发节奏，优先保障高周转、高去化项目的资金需求，提升回款效率；同时，聚焦核心城市优质地块，精准布局，避免盲目扩张，平衡规模与利润，确保现金流安全与债务风险可控。

三是以转型为抓手，培育增长新动能。依托招商局集团资源优势，强化产业园区、商业运营、物业服务等轻资产业务布局，提升非开发业务收入占比，构建“开发+运营+服务”的多元增长格局，降低对单一开发业务的依赖，打造抗周期的核心竞争力 。

从短期看，招商蛇口仍需面对行业调整的余波与利润修复的压力；但从长期看，新班子的战略定位清晰、路径明确，通过“做减法”释放历史包袱、夯实稳健底色，通过“做加法”强化品质、培育新动能，正逐步走出一条高质量发展的转型之路。

行业筑底回升的趋势已现，对于招商蛇口而言，2026年不仅是修复业绩的一年，更是重塑品牌、巩固核心竞争力的关键之年。以品质立本、以稳健为基、以转型赋能，招商蛇口有望在行业深度调整中站稳脚跟，向“做优做强”的目标稳步迈进。

个人观点，仅供参考