服务推动两港投资，但风险仍存

去年对抵押贷款行业来说非常糟糕。随着美联储加息，抵押贷款发放公司看到交易量大幅下滑。抵押贷款房地产投资信托基金（REITs）持有的资产也遭受重创。大多数抵押贷款REIT的每股账面价值大幅下降，许多被迫削减股息。

Two Harbors Investment（TWO +10.91%）是其中一个削减股息的REIT。不过，行业的最坏时期可能已经过去。

图片来源：Getty Images。

Two Harbors专注于机构抵押贷款支持证券和服务

Two Harbors是一家机构和抵押贷款服务REIT。它主要投资于由美国政府担保的抵押贷款支持证券（MBS）。这意味着Two Harbors在其抵押贷款支持证券组合中几乎没有信用风险。但它可能会受到利率变动的影响。

2022年，机构抵押贷款支持证券表现不佳，因为美联储积极加息以遏制过度的通胀。这导致抵押贷款支持证券（MBS）表现逊于国债，进而导致抵押贷款REIT行业的账面价值下降。

抵押贷款服务是一项特殊资产

Two Harbors还持有大量抵押贷款服务组合。抵押贷款服务是一项特殊资产。抵押贷款服务商代表MBS投资者处理抵押贷款的行政事务。服务商负责发出每月账单、收取还款、将本金和利息支付转交给投资者、确保物业税缴纳，以及处理逾期借款人。抵押贷款服务商通常按每年0.25%的抵押贷款金额收取费用作为报酬。例如，抵押贷款为40万美元，服务费为每年1,000美元。执行这项服务的权利具有一定价值，Two Harbors将其作为资产列在资产负债表上。

抵押贷款服务是一项特殊资产，因为当利率上升时，其价值会增加。这是因为提前还款的可能性降低。这意味着抵押贷款服务商可以预期更长时间获得那0.25%的服务费。Two Harbors的服务账簿中贷款的平均利率为3.27%。考虑到平均抵押贷款利率为6.5%，利率需要大幅下降，才能使再融资成为考虑的选项。Two Harbors将其服务账簿的估值定为年度服务费的5.5倍，偏高。如果利率开始下降或逾期率上升，这个倍数将会下降。

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NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

今日变动

(10.91%) $1.04

当前价格

$10.57

关键数据点

市值

$1.0B

当日范围

$10.57 - $10.57

52周范围

$8.78 - $14.17

成交量

170K

平均成交量

3.3M

毛利率

101.02%

股息收益率

15.95%

MBS利差扩大曾是个问题，但服务业务帮助抵消了一部分损失

去年，随着抵押贷款支持证券利差扩大，MBS组合表现不佳。这意味着MBS的表现逊于国债。从2022年初到第三季度末，账面价值每股从23.47美元降至16.42美元。MBS利差在十月达到峰值，此后逐渐缩小。这一利差收窄推动2022年第四季度每股账面价值升至17.72美元。如果MBS利差继续缩小，Two Harbors的每股账面价值可能会进一步上升。

影响MBS利差的因素之一是利率波动。波动意味着证券价格变动迅速且频繁。波动对MBS尤其不利，这也是去年这些证券表现不佳的主要原因之一。联邦基金期货显示，美联储接近结束紧缩政策，这将支撑MBS价格，并有助于缩小MBS利差。

Two Harbors将季度股息从每股0.68美元削减至0.60美元。不过，上个季度的可分配收益只有0.26美元，因此股息仍未覆盖。在季度报告中，Two Harbors的管理层表示，未来几个季度的可分配收益预计会有所缓和，可能会偏离持续盈利能力的预期。如果可分配收益下降，Two Harbors或许还能维持股息，但再次削减股息的风险仍然存在。