富人突然不买房子了~

这几天我观察到一个有趣现象。

豪宅市场突然冷清了。

现在全球豪宅变得难以出手，有钱人似乎只愿为自住房掏钱，投资购房的热情明显下降。

我最初注意到这点是因为身边一位朋友。他孩子大学毕业后，想卖掉一套多余的豪宅。这是深圳某知名豪宅区的房子，巅峰时期价值2000-3000万，但挂牌一两年竟无人问津，除非大幅降价。可他又舍不得亏那么多，类似案例最近特别常见。

前几天我还看到某知名富商在上海的豪宅，挂牌价从1.2亿直降至6000万，依然无人问津。这套房2015年买入价是6300万，加上2200万装修，真实成本约8500万，就算6000万卖出也是血亏。

国外情况也差不多，越贵的房子越难卖。温哥华一套2017年438万加币买的房子，8年后只卖出310万加币，亏了120万。美国主持人Rosie O’Donnell在2017年花800万美元买的纽约三层阁楼，2025年只卖出475万，亏了325万美元。

为什么全球富人不再投资房产？

从多个迹象看，全球富人对房产兴趣大减，导致二手豪宅滞销。除了自住房，他们不再热衷于购买更多房产或全球置业。

背后逻辑变化有几点：

1. 房子从"增值资产"变成"低效资产"

过去，房产在许多国家都是保值增值工具。但现在，发达市场房价涨幅放缓，甚至跑不赢股票和科技股。美国过去10年标普500指数年化收益接近12%，远超房地产。国内这几年房产普遍贬值。

富人更看重资金效率，豪宅年化回报可能只有2-3%，考虑税费后甚至为负，不如投资AI、生物科技等成长领域。

2. 税收监管让房子"不划算"

欧美的豪宅税、房产税、遗产税都很高，有钱人买豪宅不仅没红利，还要年年"输血"。

中国虽然大部分地区没房产税，但投资房产流动性差、政策限制多、资金占用大、租售比低，灵活度很差。

3. 富人消费观念转变

体验消费胜过拥有：富豪更愿花钱在私人飞机、游艇、旅行、教育等"流动性体验"上，而非砖头瓦块。

租赁文化兴起：纽约、伦敦、香港的富人不一定买豪宅，而是长租豪宅公寓，减少资金沉淀。阿里的蔡崇信就在香港深水湾月租88万港币。

4. 财富来源变化

上一代财富多来自实业或房地产，对房子天然偏好。

新一代财富主要来自科技、金融、资本市场，他们更关注资产回报率和资本效率，对"低周转、低回报"的房产投资兴趣不大。

互联网时代，炫富不再靠房子。投资热门科技公司（如AI独角兽）更能彰显身份。

房子失去了"终极地位象征"的意义，从"财富增长工具+社会地位象征"变成"高维护成本的消费品"。富人买豪宅更多是为自住消费，而非财富增长核心。

这种变化有什么影响？

个人置业角度看，除非财力雄厚，否则国内别买超3000万的房子，国外别买超300万美元/欧元/加币的房子。太贵的房子接盘者少，升值空间有限，长期看就是消费品，甚至会亏损。

未来家庭资产配置核心可能转向股市、基金等流动性好的资产，尤其在存款利率走低的情况下，但要注意分散配置。

目前全球焦点是人工智能产业，创业板人工智能ETF南方(159382)跟踪创业板人工智能指数，聚焦整个AI产业链的硬件和软件。随着政策支持和技术进步，中国AI领域有望形成良性生态。

对个人投资者而言，参与AI行业较合适的方式是通过相关指数基金，既分散风险，又能跟随市场主流方向。创业板人工智能ETF弹性较大，适合偏好成长和高弹性的投资者，不适合保守型投资者。