Croissance négative continue, le solde des prêts hypothécaires personnels des six grandes banques a diminué de 1,9 billion de yuans en 3 ans

En tant qu’acteur principal du marché financier immobilier, les six grandes banques publiques sont les principaux acteurs du marché des prêts hypothécaires résidentiels, représentant plus de 75 % parmi les 42 banques cotées.

Selon les statistiques de First Financial, en 2025, le total du solde des prêts hypothécaires résidentiels des six grandes banques publiques s’élèvera à 25 billions de yuans, en baisse d’environ 2,7 % par rapport à l’année précédente, poursuivant la tendance de croissance négative observée depuis 2023. À la fin de l’année dernière, le solde des prêts hypothécaires de ces six banques avait diminué de 1,88 billion de yuans par rapport à leur sommet de 2022.

« La réduction du solde des prêts hypothécaires résidentiels est essentiellement une conséquence naturelle et une manifestation objective du processus d’ajustement du cycle immobilier », analyse Xue Hongyan, chercheur associé à Bank of Suzhou, qui explique que cela reflète à la fois la faiblesse de la demande de nouveaux prêts hypothécaires et la perte de prêts existants.

Le sommet a diminué de 1,88 billion de yuans

Selon les données de Wind rapportées par First Financial, en 2025, le total du solde des prêts hypothécaires résidentiels des six grandes banques publiques atteindra 25,07 billions de yuans, en baisse de 693,1 milliards de yuans par rapport à 2024, soit une baisse de 2,69 %. En termes de pourcentage, la baisse de 2025 par rapport à 2024 s’élève à 2,52 %, légèrement plus importante.

Depuis 2020, la taille des prêts hypothécaires des six grandes banques a connu un cycle de « croissance rapide - ralentissement - croissance négative continue ». Entre 2020 et 2021, la croissance du volume de prêts hypothécaires est restée à deux chiffres, marquant la fin de l’ère de la hausse unilatérale du marché immobilier.

2022 a été un tournant important, lorsque la dynamique de croissance du secteur immobilier s’est nettement affaiblie, et le taux de croissance du solde des prêts hypothécaires des six banques a chuté à 1,78 %, atteignant près de 27 billions de yuans, un sommet historique.

De 2023 à 2025, avec l’entrée du secteur immobilier dans une phase d’ajustement profond, le volume des prêts hypothécaires des six banques a connu trois années consécutives de croissance négative, avec une accélération de la baisse chaque année : respectivement -1,92 %, -2,52 % et -2,69 %. L’année dernière, le solde des prêts hypothécaires de ces banques était inférieur de 1,88 billion de yuans à leur sommet de 2022.

« La réduction du solde des prêts hypothécaires résidentiels est essentiellement une conséquence naturelle et une manifestation objective du processus d’ajustement du cycle immobilier », analyse Xue Hongyan, chercheur associé à Bank of Suzhou, qui explique qu’en plus de la faiblesse de la demande de nouveaux prêts, la baisse de la demande est aussi due à la diminution des prêts existants.

Il ajoute que, d’une part, la demande de nouveaux prêts hypothécaires est faible, le marché immobilier étant en constante correction, ce qui entraîne une baisse notable de la superficie et du volume des ventes de biens immobiliers, une volonté d’achat des résidents qui s’affaiblit, et un volume de nouveaux prêts à moyen et long terme à un niveau bas ; d’autre part, les banques renforcent la gestion des risques et resserrent les critères d’approbation, ce qui limite la capacité d’emprunt des résidents dans les régions à prix élevé, deux facteurs combinés qui restreignent la mise en circulation de nouveaux crédits.

« Deuxièmement, les prêts existants se déprécient rapidement, certains résidents choisissant de rembourser anticipativement pour réduire leur charge d’intérêts lors d’une période de baisse des taux ; troisièmement, le remboursement normal du principal et des intérêts, qui réduit le solde mensuel du prêt hypothécaire, peut également faire baisser naturellement le solde lorsque les nouveaux prêts ne suffisent pas à couvrir le remboursement », explique-t-il.

L’analyste de Dongwu Securities, Li Yong, pense que le marché immobilier chinois est actuellement dans une phase clé de transition entre l’ancienne et la nouvelle dynamique, cherchant un nouvel équilibre. Entre la fin 2025 et le début 2026, le contexte du marché présente de nouvelles caractéristiques : d’une part, la baisse synchronisée des taux d’intérêt des prêts hypothécaires existants et des prêts au logement avec la caisse d’épargne logement a réduit le coût d’achat pour les résidents à un niveau historiquement bas ; d’autre part, la confiance du marché nécessite encore plus de politiques précises, efficaces et durables.

Le taux de défaillance des prêts hypothécaires des deux grandes banques dépasse 1 %

En ce qui concerne la taille des prêts hypothécaires de chaque banque, l’an dernier, la China Construction Bank a maintenu la première place avec près de 5,99 billions de yuans. Lors de la présentation des résultats de 2025, le président de la CCB, Zhang Yi, a déclaré que la banque avait saisi les opportunités structurelles du marché immobilier, en adaptant ses politiques selon les villes, en améliorant les stratégies pour l’ancien et le neuf, en soutenant la réforme des systèmes de vente de biens immobiliers et du fonds de logement, consolidant ainsi sa compétitivité sur le marché des services financiers résidentiels.

La Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) se classe deuxième avec un volume de 5,88 billions de yuans. Selon les données historiques, le total des prêts hypothécaires résidentiels de la CCB et de la ICBC représente environ 36 % à 37 % des 42 banques cotées.

Viennent ensuite la Agricultural Bank of China et la Bank of China, avec respectivement 4,82 et 4,57 billions de yuans en prêts hypothécaires l’année dernière ; tandis que la Postal Savings Bank et la Bank of Communications ont des volumes plus faibles, respectivement 2,37 et 1,44 billion de yuans.

En termes de taux de croissance, en 2025, tous les grands établissements ont enregistré une baisse de leur volume de prêts hypothécaires, mais avec des amplitudes différentes. La plus faible baisse concerne la Postal Savings Bank (-0,37 %) ; suivie de la Bank of Communications (-1,65 %) et de la Bank of China (-1,89 %), dont la baisse reste inférieure à 2 %. Les baisses plus importantes concernent la ICBC (-3,41 %), la Agricultural Bank (-3,38 %) et la China Construction Bank (-3,18 %), toutes dépassant 3 %, indiquant une plus grande correction dans les banques de tête. Notamment, la ICBC a vu son volume de prêts hypothécaires diminuer de plus de 200 milliards de yuans par rapport à l’année précédente.

Concernant le taux de défaillance des prêts, sous l’effet de la conjoncture macroéconomique et du cycle de déclin du secteur immobilier, le taux de défaut des prêts hypothécaires a généralement augmenté.

L’année dernière, à l’exception d’une légère baisse de 0,01 point de pourcentage du taux de défaillance des prêts hypothécaires résidentiels de la Bank of China, les autres cinq grandes banques publiques ont vu leur taux augmenter dans une certaine mesure. La Bank of Communications et la ICBC ont respectivement vu leur taux augmenter de 0,43 et 0,33 point de pourcentage, dépassant toutes deux 1 %, atteignant 1,01 % et 1,06 %.

Lors de la réunion de résultats de 2025, de nombreux dirigeants de banques cotées ont évoqué la situation de la distribution des prêts hypothécaires, la gestion des défauts et les stratégies de prêt pour cette année.

La direction de la Bank of China a indiqué qu’en 2024, la banque a contribué à stabiliser le marché immobilier, avec un volume de prêts hypothécaires résidentiels supérieur à 500 milliards de yuans. Elle prévoit cette année d’élargir prudemment ses prêts hypothécaires résidentiels et ses prêts à la consommation non liés à l’immobilier, en favorisant la coordination des produits, des clientèles et des scénarios pour construire un écosystème de consommation complet.

Le vice-président de la Bank of Communications, Zhou Wanfeng, a mentionné que lors du premier trimestre de l’année dernière, le marché immobilier connaissait une petite reprise, avec une croissance des prêts hypothécaires, mais que le premier trimestre de cette année voit encore une profonde correction, avec un volume de remboursements supérieur aux nouveaux prêts, indiquant une croissance négative. Cependant, il a aussi indiqué qu’à partir de mars, le volume des nouvelles demandes de prêts hypothécaires a nettement augmenté, probablement d’environ 15 % par rapport aux deux premiers trimestres de l’année dernière ou par rapport au troisième et quatrième trimestre.

Zhou Wanfeng considère cela comme un signe de stabilisation du marché immobilier. Il croit que, selon cette tendance, les prêts hypothécaires pourraient progressivement sortir de la croissance négative pour atteindre une croissance positive, stimulant ainsi la croissance attendue des prêts de détail.