25年老将离任、融资动作不断，新城控股迎来发展新拐点？

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整、民营房企普遍面临融资约束与转型压力的双重挑战下，新城控股近期接连释放关键信号：商业不动产REITs获上交所审批、成功发行2026年首单民营房企境外债，与此同时完成核心管理层新老交替。一系列动作交织呈现出这家民营房企的真实发展图景——以稳健信用为基石，以商业资产为压舱石，在化解资金压力、优化治理结构的进程中，走出一条兼具韧性与前瞻性的转型之路。

作为民营房企中的信用标杆，新城控股在融资端的持续突破，成为行业寒冬中的一抹亮色。2026年2月，公司成功发行3.55亿美元境外债，斩获2026年民营房企境外融资首单；3月，旗下商业不动产REITs获批，预计募资16.25亿元，打通权益型融资新通道。回望2025年，新城控股更是打出一套高效融资组合拳：先后发行三笔美元债累计8.15亿美元，折合人民币超56亿元，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；发行全国首单消费类持有型不动产ABS，三笔获中债增全额担保的中期票据合计募资36.5亿元，境内外融资渠道全面畅通。

在2025年房企海外债发行主体以央国企为主、民营房企几乎绝迹的市场环境中，新城控股能持续打通境外融资通道，核心依托其境内外公开市场零违约的宝贵信用记录。这一信用底色既是中债增提供境内债担保的核心前提，也是境外投资者认可其偿债能力的关键依据。尽管境外债票面利率处于11.8%-11.88%区间，高于央国企平均融资成本，但通过高息债置换短期到期债务，公司成功将2025-2026年集中偿债压力延后至2027-2028年，以时间换空间，持续优化债务期限结构。叠加境内低息中期票据的融资补充，2025年上半年公司整体融资成本控制在5.55%，财务结构保持稳健可控。

融资破局的底气，源自新城控股深耕多年的商业运营板块。截至2025年末，公司已在全国开业178座吾悦广场，全年商业运营收入达140.9亿元，同比增长10%，商业毛利率超70%，占集团毛利总额的77%，成为抵御行业周期波动的核心压舱石。过去五年，吾悦广场运营收入从87.4亿元增长至140.9亿元，复合增长率约13%，稳定增长的现金流与清晰的资产产权，为公司各类融资提供了优质抵押标的，也构筑起区别于其他民营房企的核心竞争力。

在商业主业稳健增长的同时，新城控股积极拓展轻资产赛道，代建业务实现跨越式发展。2025年公司建管新增签约面积1061万平方米，同比增幅超50%，跻身克而瑞代建排行榜第八位。依托吾悦广场成熟的商业运营能力，公司在商业综合体代建领域形成差异化优势，在管项目中商业综合体占比接近一半，避开住宅代建的激烈竞争，与自身资产结构高度契合，为转型发展注入新动能。

与融资突破同步推进的，是新城控股管理层的有序新老交替。3月16日，新城控股与新城发展同步公告，执行董事、行政总裁吕小平辞任全部职务，提前14个月结束任期。这位1961年出生、效力新城25年的老将，历经公司上市、规模扩张、商业布局等关键发展阶段，是公司发展的重要见证者与建设者。此次辞任符合正常退休年龄背景，也标志着公司管理层顺利完成过渡，王晓松全面主导的治理格局正式确立。

此次管理层调整并非突发之举，2025年10月新城悦服务关联方资金挪用风波后，吕小平便辞去非执行董事职务，为提升公司治理独立性迈出第一步。此次全面离任，是公司顺应转型发展需求、推进治理现代化的必然选择，有助于进一步优化决策效率，保障商业转型战略的持续落地。公司公告明确表示，此次人事变动不会对正常运营产生负面影响，目前董事补选与行政总裁选聘工作稳步推进，管理层衔接顺畅，战略执行的稳定性与连续性得到充分保障。

从行业维度来看，新城控股与龙湖、滨江等少数民营房企共同坚守零违约、无展期的信用底线，这类企业的共同特质在于持有优质持有型资产、在销售下行期保持稳定经营性现金流。新城控股2025年合同销售金额虽受行业大势影响同比下滑，但商业运营收入逆势增长，一降一增的背后，是公司主动收缩住宅业务、聚焦商业转型的战略取舍，也是从重资产开发向轻资产运营、从规模扩张向质量效益转型的清晰路径。

当前，房地产行业正处于新旧发展模式转换的关键阶段，民营房企的突围之路充满挑战但亦有新机。新城控股以信用坚守为根基、商业资产为核心、融资创新为支撑、治理焕新为保障，在行业调整期实现了风险可控与转型提速的平衡。未来，随着商业REITs落地释放资产价值、代建业务持续放量、管理层效能进一步提升，公司有望持续巩固核心竞争力，在穿越行业周期的过程中，迈向高质量可持续发展的新阶段。

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