当房主“被锁定”时，买家将无法以合理价格购买

主要要点

• 新研究探讨了在疫情后，抵押贷款利率“锁定”效应如何使房价与抵押贷款利率一同上涨。
• 持有超低疫情期间抵押贷款的房主本应成为租客，但他们选择留在原有房屋中。这使得大量房源未进入市场，推高了房价。
• 这一效应仅在房屋建设不足的市场中发生。

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提问

当抵押贷款利率上升时，房价通常会下降。但在疫情后利率攀升时，情况恰恰相反，新研究揭示了原因和机制。

通常，较高的利率会压低房价，因为买家会退出市场，需求减少。但2021年的经济情况完全不同，一份由哈佛联合住房研究中心研究员贾斯汀·卡茨（Justin Katz）撰写的新论文，探讨了“锁定”效应如何在抵押贷款利率上升的同时，持续推高房价。研究发现，租房者在这一现象中扮演了重要角色。

2021年，经过多年的低利率，抵押贷款利率开始上升，从不到3%升至超过7%，仅用两年时间。由于疫情期间利率极低，数百万房主享有超低抵押贷款利率，极大地激励他们不出售房屋。市场上的房源减少，供需关系偏向卖方，房价持续上涨。

这对经济意味着什么

这项研究强调，旨在增加住房供应的政策更可能缓解住房负担压力，稳定美国经济的关键行业。

卡茨的研究挑战了这一观点：难道那些“锁定”在房屋中的房主也不会成为买家吗？为什么需求没有随着供应的增加而下降，从而压低房价？

答案在于房主与租客之间的流动。租客转为房主的路径并非单向。每年，很多房主选择出租下一套房，释放出住房库存。例如，Fannie Mae数据显示，九月份有36%的房主计划将下一套房出租。抵押锁定效应使这些潜在的房源被冻结。

“如果利率锁定减少了本应退出市场成为租客的房主的出行，整体自住房屋供应就会减少，从而推高房价相对于租金的水平，”卡茨写道。

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总的来说，锁定效应在2021年至2023年间，导致房价预期与实际走势之间的差异占比达40%。

此外，卡茨发现，这一效应只在房屋建设不足的地区发生。这对政府制定促进住房负担能力的政策具有重要启示。

“改善住房负担能力的政策应着重于扩大住房供应，”他写道。“相反，通过改变抵押贷款结构（如可转让性）影响房屋销售选择的政策干预，对整体房价的影响有限。”

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