为什么这个公寓开发商正投入$1 亿的新资金用于旧建筑

本文的一个版本首次出现在CNBC Property Play通讯中，由Diana Olick撰写。Property Play涵盖房地产投资者的最新和不断发展的机会，从个人投资者到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司。注册即可直接收到未来的内容。在一个开发新商业地产困难重重的世界——从资本和材料成本到管辖区要求等诸多障碍——一家主要开发商正押注“旧的就是更好”。Bozzuto集团正与Invesco合作，进行一项价值10亿美元的风险投资，购买东海岸现有的多户住宅资产。重点是那些价值大幅下降但可以通过翻新和重新包装以与新建高配套建筑竞争的物业。策略是“利用市场基本面复苏”，专注于具有增值潜力的资产，Invesco房地产的美国交易主管兼董事总经理Greg Kraus在新闻稿中表示。新基金的推出正值市场供过于求的背景下。过去五年，由于疫情初期的低利率和人口驱动因素，多户住宅经历了大规模的建设繁荣。如今，许多供应仍在逐步进入市场，且处于较高利率环境中。Bozzuto集团的CEO Toby Bozzuto称供过于求是“暂时的现象”。“目前供应过剩是问题，但未来供应过剩也将成为解决住房负担能力的方案，”他在Property Play中表示。“这是一种非常有趣的动态，因为我们现在所做的是吸收市场上的过剩单位……空置率将在‘26年消散，最坏情况下在‘27年初，但没有后续压力。”如今购买老旧建筑的价格低于从零开始建造的成本，Bozzuto传统上一直如此，至今仍然如此。现有建筑的价格通常比重置成本低10%到20%。“其次，市场速度快。如果你购买一栋建筑，你就不用经历那些实际上加剧了供应问题的繁琐监管程序，”Bozzuto说。大多数专家预计，考虑到人口需求和房市的高昂成本，当前的供过于求局面将在几年内逆转，这也意味着更多租户等待成为买家。“公寓开工量的急剧下降让人们希望强劲的交付管道会放缓，从而缓解快速增长市场中的租赁压力，”根据Yardi最近的报告，预计2026年将交付45万套单位，低于近年来的水平。尽管如此，这一变化“不足以推动租金达到强劲水平，”报告指出。尽管租金走弱，消费者信心减弱，投资者对多户住宅领域的资本投入却日益增加。Berkadia的2026年多户住宅投资者情绪调查（调查了249名投资者，评估行业内的交易活动和机会）显示，87%的投资者计划在今年适度或积极扩大其多户住宅投资组合，“尽管面临持续的挑战，但表现出谨慎的乐观态度。”其中一些挑战来自多户贷款，拖欠率上升，影响物业估值。然而，Bozzuto似乎不太担心。“我认为困境将相对有限，尤其是与其他资产类别相比，”他说。“有些建筑开发商确实在杠杆或浮动利率方面施加了很大压力，当他们将其转换为永久贷款时——也许是在四五年的建设贷款期内——当他们转为永久贷款时，可能会出现一些问题。”他说，这些困境将是短暂的，并提供了丰富的机会。“我们会在东海岸甚至一路到芝加哥，购买我们能买到的多户资产——‘增值’，其想法是它们要么管理不善，要么没有经过翻新，或者有改进空间，”Bozzuto说。“随着时间推移，租金将会增长。”最终，他希望基本面能发生转变，使新开发项目也能盈利并取得成功。