Vanke révèle une erreur encore plus grande ! La dette et la trésorerie séparées par un gouffre de cent milliards

Question AI · Quel est l’impact de la turbulence des hauts dirigeants sur la crise de dette de Vanke ?

Bien que tout le monde sache que les résultats de Vanke (02202, HK) l’année dernière ne seront pas bons, peu auraient imaginé qu’ils seraient aussi mauvais.

Données clés choquantes

Le soir du 31 mars, Vanke a publié ses résultats financiers pour 2025, avec plusieurs données clés alarmantes, montrant une aggravation de la faiblesse :

·Le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est inscrit en perte de 88,56 milliards de yuans, en hausse de 79 % par rapport à la perte de 49,48 milliards de l’année précédente, marquant la deuxième année consécutive de perte nette attribuable aux actionnaires ;

·Les revenus s’élèvent à 2 334 milliards de yuans, en baisse de 32 % en glissement annuel, mais la marge brute n’est que de 12,59 milliards de yuans, chutant de 95 % par rapport à l’année précédente ;

·Les dettes à intérêt arrivant à échéance dans l’année s’élèvent à 1 605,6 milliards de yuans, alors que les liquidités détenues ne sont que de 672,4 milliards de yuans, laissant un écart énorme de près de 1 000 milliards.

Cependant, peut-être que le marché a déjà digéré cette anticipation négative, car les actions A et H de Vanke ont toutes deux augmenté le 1er avril, avec une hausse de 1,25 % pour l’A-share, clôturant à 4,04 RMB par action ; et une hausse de 2,41 % pour l’H-share, clôturant à 2,98 HKD par action, avec une capitalisation totale de 48,2 milliards de RMB.

Vanke affirme que les quatre principales raisons de ses pertes sont, parmi lesquelles la plus importante est la réduction significative du volume de règlement des projets immobiliers de la société, avec une marge brute toujours faible.

La cause réside dans le fait qu’en 2025, l’activité de développement immobilier de la société consiste principalement à digérer les stocks de biens immobiliers finis et quasi-finis achetés à prix élevé ces dernières années, avec des ventes et une marge brute inférieures aux prévisions d’investissement, ce qui entraîne une forte réduction de la marge brute en raison des coûts élevés.

Vanke a également analysé la faiblesse du secteur dans son ensemble, tentant de trouver des causes externes à ses résultats : en 2025, la superficie et le montant des ventes de logements commerciaux à l’échelle nationale ont respectivement diminué de 8,7 % et 12,6 % en glissement annuel.

Mais, « le groupe a réalisé une superficie de vente de 10,25 millions de mètres carrés, pour un montant de vente de 134,06 milliards de yuans, en baisse respectivement de 43,4 % et 45,5 % en glissement annuel. »

Il apparaît donc que la baisse de la superficie et du montant des ventes de Vanke est bien plus importante que la moyenne nationale, environ 5 fois et 3,6 fois plus.

Ainsi, le problème principal reste la société elle-même.

Perte dépassant le montant net de la période de pointe

D’après l’évolution des données sur huit ans, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de Vanke a atteint un sommet en 2020, avec un bénéfice net de 41,8 milliards de yuans pour les actionnaires. Mais en 2024, la situation s’est complètement inversée, avec une perte nette de 49,2 milliards de yuans, dépassant même le montant du bénéfice de pic. En 2025, la situation est encore pire, avec une « dégradation totale ».

En termes de revenus, le sommet des huit dernières années a été en 2022, avec 5038 milliards de yuans, mais en 2025, le revenu a été directement réduit de moitié.

Ce qui est le plus dramatique, c’est la marge brute : en 2019, le pic de marge brute de Vanke atteignait 132,2 milliards de yuans, mais en 2024, cette marge s’est fortement réduite, pour atteindre péniblement 27,8 milliards. En 2025, elle a chuté à seulement 12,59 milliards, incapable même de couvrir les 7,4 milliards de dépenses de vente et de marketing, ni les 9,2 milliards de frais de gestion.

En regardant la marge brute par type d’activité, les principales activités de Vanke comprennent « le développement immobilier et la gestion d’actifs connexes » et « les services immobiliers », représentant respectivement 81,7 % et 15,2 % du chiffre d’affaires, avec des marges brutes respectives de -2,3 % et 12,3 %.

Bien que la marge brute des deux activités ait diminué par rapport à 2024, on peut voir que les services immobiliers de Vanke restent rentables, tandis que la vente de logements devient essentiellement de plus en plus déficitaire.

Dettes à court terme dépassant de près de 1000 milliards les liquidités

Concernant la dette, le ratio de dette nette de Vanke (dette à intérêt moins liquidités divisé par les fonds propres totaux) est de 123,5 %, en hausse de 42,9 points de pourcentage par rapport à la fin 2024 ; le ratio d’endettement (total des dettes divisé par le total des actifs) est de 76,9 %, en hausse de 3,2 points de pourcentage.

Le total des dettes à intérêt du groupe s’élève à 358,48 milliards de yuans, la majorité étant des emprunts bancaires, représentant 71,9 %.

Parmi celles-ci, le plus critique et urgent est la dette à intérêt arrivant à échéance dans un an, qui s’élève à 1 605,6 milliards de yuans en 2025, contre 1 582,8 milliards en 2024, avec une légère augmentation. La part de cette dette dans la dette à intérêt totale est aussi passée de 43,8 % en 2024 à 44,8 % en 2025.

Pire encore, la capacité de couverture en liquidités de Vanke s’est nettement détériorée. En 2025, les liquidités détenues sont de 672,4 milliards de yuans, en forte baisse par rapport à 881,6 milliards en 2024, soit une diminution de 209,2 milliards, soit 23,7 %.

Cela signifie que l’écart entre la trésorerie de Vanke en 2025 et la dette à intérêt arrivant à échéance dans un an atteint 933,2 milliards, ce qui accroît encore le risque de liquidité.

Pour faire face à la pression de remboursement bancaire, Vanke a également fait beaucoup d’efforts.

En 2025, Vanke a réussi à différer plusieurs émissions obligataires publiques, et a reçu le soutien de ses actionnaires (notamment la Shenzhen Iron and Steel Group, qui a emprunté 33,52 milliards de yuans) pour atténuer la pression de remboursement concentré.

Dans le rapport annuel, Vanke a particulièrement souligné les dernières avancées pour rassurer ses actionnaires : le 27 janvier 2026, le principal actionnaire Shenzhen Iron and Steel Group a fourni un prêt d’au plus 2,36 milliards de yuans.

Tempête de turbulence chez les hauts dirigeants

Comparé à ses résultats spectaculaires, la turbulence au sein de la direction de Vanke est devenue un sujet de conversation courant parmi les investisseurs.

Selon des rumeurs en ligne, en mars 2026, Wang Shi, le fondateur de Vanke, aurait été soumis à une restriction de sortie effective en raison de responsabilités liées à la gestion et à l’histoire opérationnelle de l’entreprise, interrompant ainsi sa participation aux conférences sur le climat de l’ONU qu’il avait assisté pendant 16 ans consécutifs.

L’ancien président du conseil d’administration, Yu Liang, ayant atteint l’âge de la retraite en janvier 2026, a démissionné de ses fonctions de membre du conseil et de vice-président exécutif, restant dans une situation de fait limitée, sans apparitions publiques, et avec une activité sociale totalement suspendue.

L’ancien secrétaire général de la société, Zhu Xu, considéré comme un « secrétaire général en or » sur A-shares, a été officiellement sommé de rembourser intégralement ses rémunérations et primes de performance de 2021 à 2024, pour un montant proche d’un milliard de yuans.

Par ailleurs, le président précédent, Zhu Jiusheng, ayant été placé en mesure de contrôle judiciaire en octobre 2025, a été emmené pour une enquête après seulement 9 mois en poste, tandis que plusieurs cadres régionaux et responsables de projets à Shenzhen, Sichuan, Yunnan, etc., ont été impliqués dans des affaires.

Dans cette tempête de responsabilité à tous les niveaux, il n’est pas surprenant que les résultats décevants de l’année aient été anticipés.

Dans ses perspectives pour 2026, le rapport annuel indique que Vanke se concentrera sur « la gestion des risques et le développement », en insistant sur quatre priorités : se retirer résolument des villes et activités peu prometteuses ; continuer à améliorer la qualité des produits et services ; explorer l’innovation dans le modèle d’affaires ; renforcer l’utilisation de la technologie IA.

Les slogans sont forts, mais quant à la manière de résoudre l’énorme dette et de revenir à la profitabilité pour faire gagner de l’argent aux actionnaires, Vanke n’a pratiquement rien dit, semblant n’avoir aucune solution en vue.