La croissance des ventes ralentit collectivement, les principaux promoteurs immobiliers deviennent des « propriétaires »

Question à l’IA · La transformation des promoteurs immobiliers vers la location est-elle une conséquence inévitable de la segmentation du marché ?

Journaliste du 21e siècle Économie, Wu Shuying

Après avoir atteint un plafond dans leurs activités de développement, les principaux promoteurs immobiliers ralentissent tous. Dans un avenir proche, ces acteurs ne se limiteront plus à la croissance par l’échelle pour augmenter leurs revenus et leurs profits, mais se tourneront vers la « location ». À l’avenir, les promoteurs immobiliers en Chine continentale pourraient devenir une combinaison de « développeurs » et de « propriétaires ».

Lors de cette saison de résultats financiers, les principaux promoteurs ont montré des signes évidents de transformation : China Resources Land, China Overseas Land & Investment et China Merchants Shekou ont tous annoncé qu’ils maintiendraient une taille relativement stable tout en renforçant leurs activités locatives et de gestion d’actifs légers.

Le mouvement collectif des promoteurs est dû à une contraction progressive de leurs activités de développement ces dernières années. Selon les données de l’Office national des statistiques, en 2025, l’investissement dans le développement immobilier national atteindra 8,28 billions de yuans, en baisse de 17,2 % par rapport à l’année précédente ; parmi eux, l’investissement résidentiel s’élèvera à 6,35 billions de yuans, en baisse de 16,3 %.

Même si la part de marché des principaux promoteurs s’élargit, l’environnement global du marché reste calme, et il leur est difficile de faire grimper leurs revenus et profits à un nouveau palier. En conséquence, ils doivent planifier de nouvelles courbes de croissance pour faire face aux changements du marché.

Lors de cette saison de résultats, China Resources Land a déclaré pour la première fois que, dans les cinq prochaines années, la taille de ses activités de développement resterait stable, tout en développant ses activités locatives immobilières et de gestion d’actifs légers ; China Overseas Land & Investment a adopté une stratégie « double moteur avec une spécialisation », en se concentrant sur le développement et l’exploitation immobilière principale, en combinant location et vente, et en renforçant la double propulsion résidentielle et commerciale ; China Merchants Shekou vise à se transformer d’un promoteur traditionnel en un « promoteur, opérateur et prestataire de services », devenant ainsi le principal fournisseur de services de développement et d’exploitation de parcs immobiliers en Chine.

Les principaux promoteurs ne recherchent plus les profits excessifs du développement, mais se recentrent sur la location, marquant ainsi l’ouverture d’une nouvelle ère dans le secteur immobilier.

Les perspectives des principaux promoteurs pour le marché futur influencent directement leurs orientations d’investissement dans le développement.

Selon Chen Wei, directeur général opérationnel de China Resources Land, la période la plus difficile de l’industrie immobilière est en grande partie derrière nous, et nous entrons dans une phase de rebond au fond, avec une différenciation profonde. « Les villes centrales et les quartiers de qualité prennent d’abord leur envol, et d’autres villes, en digérant progressivement leur stock, connaîtront une réparation lente. »

Xu Rong, président de China Resources Land, prévoit que la différenciation structurelle du marché foncier se poursuivra en 2026. La fourniture de terrains se concentrera davantage sur les zones centrales des villes clés, avec une offre de terrains de qualité dans ces zones qui devrait rester à un niveau raisonnable, et la concurrence sur le marché devrait rester active. China Resources Land maintiendra une politique d’investissement prudente, en respectant le principe « dépenser selon ses moyens » et en ajustant ses investissements avec précision, en s’appuyant sur une planification régionale intégrée pour réaliser une orientation stratégique d’investissement ciblé.

En réalité, d’après les investissements de China Resources Land en 2025, cette entreprise a concentré ses activités de développement dans des villes très ciblées. En 2025, China Resources Land a acquis 33 projets, avec un investissement en droits sur ces projets de 67,37 milliards de yuans, investissant principalement dans cinq grandes villes comme Beijing et Shanghai, représentant près de 80 % de ses investissements, avec une structure de réserves foncières en constante amélioration.

La structure d’investissement de China Overseas Land & Investment est également similaire à celle de China Resources Land.

Yan Jianguo, président du conseil d’administration de China Overseas Land & Investment, a déclaré lors de la présentation des résultats que la société a obtenu d’excellentes performances de vente grâce à son focus sur les villes de première ligne, plus sûres et plus prévisibles, en saisissant les opportunités structurelles dans d’autres villes clés. En 2025, la société a réalisé un chiffre d’affaires contractuel de 125,44 milliards de yuans dans cinq villes, dont Hong Kong, Beijing, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, représentant 57,3 % du total. Elle occupe la première place sur le marché local dans des villes comme Beijing, Shenzhen, Tianjin et Jinan.

Yan Jianguo a indiqué que China Overseas Land & Investment « a vendu le plus de bâtiments, acheté le plus de terrains, et maintient une situation financière la plus stable avec une rentabilité leader dans l’industrie ». Sur le plan foncier, la société a ajouté 35 nouveaux terrains au cours de l’année écoulée, dont environ 73,9 % en valeur d’acquisition dans Hong Kong et dans les grandes villes du delta du Yangtsé.

À la fin de 2025, la réserve foncière totale de China Overseas Land & Investment s’élevait à 25,28 millions de mètres carrés de surface bâtie, avec une surface bâtie en droits de 22,86 millions de mètres carrés. La valeur de la réserve foncière est majoritairement concentrée dans des villes de première ligne et de deuxième ligne forte, représentant environ 86,5 %.

Bien que plus dispersée que China Resources Land, China Overseas Land & Investment a également réduit ses investissements dans des villes de deuxième ligne faibles ou inférieures. Une autre grande entreprise, China Merchants Shekou, suit également une stratégie de concentration.

Lors de la réunion de résultats de China Merchants Shekou, la direction a indiqué qu’en 2026, le marché foncier devrait continuer à évoluer à un niveau global bas, avec des pics locaux. La société appliquera strictement le système d’évaluation « Six Bonnes » pour ses investissements, en concentrant ses ressources sur les secteurs clés des premières et deuxièmes villes. « La stratégie d’investissement de China Merchants Shekou en 2026 continuera à privilégier les zones clés et les villes importantes, en fonction des ventes, avec une sélection rigoureuse. »

En 2025, près de 90 % des investissements de China Merchants Shekou concernaient « les 10 villes clés », avec environ 63 % dans les villes de première ligne, témoignant d’un fort recentrage sur ces zones.

Ce focus accru sur l’investissement signifie que la performance à moyen terme des principaux promoteurs pourrait rester stable. À titre d’exemple, China Resources Land a clairement indiqué que, dans les cinq prochaines années, la taille de ses activités de développement resterait entre 2000 et 2500 milliards de yuans ; China Overseas Land & Investment et China Merchants Shekou n’ont pas précisé leurs objectifs de développement, mais restent optimistes quant au marché futur.

Zhu Wenkai, président de China Merchants Shekou, estime que la Chine est en train de passer à une nouvelle phase de transition entre ancien et nouveau modèle immobilier, avec la mise en place et l’amélioration continue des politiques et cadres institutionnels. « Avec le ralentissement de la croissance économique et de l’urbanisation, certains variables macroéconomiques influenceront profondément la demande du marché immobilier. La structure de la demande passera d’une « expansion totale » à une « contraction totale et différenciée ». »

« Contraction totale et différenciation », le marché du développement immobilier a déjà changé de cap. Parallèlement, les principaux promoteurs réorientent leurs ressources vers des segments à potentiel de croissance. En observant ces stratégies, on remarque une certaine uniformité.

China Resources Land indique que, dans les cinq prochaines années, le chiffre d’affaires des activités locatives immobilières légères restera supérieur à 30 milliards de yuans ; les revenus issus de la gestion d’actifs légers continueront de croître à un rythme annuel supérieur à 10 %, avec une taille de plus de 20 milliards de yuans.

De plus, le président du conseil d’administration de China Resources Land, Li Xin, a souligné que, en se concentrant sur la qualité et la quantité, en améliorant la rentabilité, l’objectif est de développer de manière durable les activités locatives d’actifs immobiliers. Il insiste sur le renforcement des ressources dans les quartiers centraux et les actifs de haute qualité, tout en construisant des plateformes d’exploitation multi-niveaux et en opérant activement pour assurer un flux efficace d’actifs et de capitaux.

Yan Jianguo a également indiqué que China Overseas Land & Investment mettrait en œuvre une stratégie « double moteur avec une spécialisation », en se concentrant sur le développement immobilier principal, sans diversification excessive. « La stratégie consiste à combiner location et vente, en renforçant la double propulsion résidentielle et commerciale. » La société vise aussi à bâtir un écosystème autour du développement immobilier, incluant la gestion de la chaîne d’approvisionnement, la conception, la technologie numérique et la gestion de projets.

Bien que ses activités de gestion d’actifs soient moins développées que celles de China Resources Land, China Overseas Land & Investment connaît également une période de croissance rapide. En 2025, ses revenus issus de propriétés commerciales s’élèvent à 7,2 milliards de yuans, dont 3,47 milliards pour les bureaux, 2,39 milliards pour les centres commerciaux, 350 millions pour les appartements en longue durée et 990 millions pour les hôtels et autres propriétés commerciales.

China Overseas Land & Investment affirme que ses activités de gestion se concentrent sur des actifs de haute qualité dans des villes clés, avec une capacité de gestion tout au long du cycle qui ne cesse de s’améliorer. En 2025, ses revenus d’exploitation commerciale ont entièrement couvert ses intérêts totaux, avec une contribution de 81 % provenant des centres commerciaux et des bureaux, et une structure d’actifs en constante optimisation.

China Merchants Shekou indique également qu’à l’avenir, elle passera « d’un développement principalement axé sur la construction à une combinaison de développement et d’exploitation, d’un modèle lourd en actifs à un modèle mêlant actifs lourds et légers, et d’une concurrence homogène à une différenciation. »

En 2025, ses revenus issus de propriétés détenues dans le cadre de la gestion s’élèvent à 7,63 milliards de yuans, en hausse de 2,2 %. La société a lancé 29 nouveaux projets dans ses six principales activités (commercial, résidentiel, parc industriel, hôtel, congrès et croisières), totalisant 1,77 million de mètres carrés de surface construite, avec 828 000 mètres carrés de surface légère en gestion supplémentaire ; le taux d’occupation des centres commerciaux, des appartements de luxe et des parcs industriels dépasse 93 %, 93 % et 88 % respectivement.

Il est évident que la capacité de China Resources Land, China Overseas Land & Investment et China Merchants Shekou à se transformer rapidement repose sur leur patrimoine immobilier à forte valeur opérationnelle accumulé auparavant. C’est là l’avantage des grands promoteurs. À l’avenir, la taille de leurs activités de développement pourrait rester stable, avec des revenus et des profits à un niveau raisonnable ; mais leurs activités locatives et de gestion d’actifs légers, bien exploitées, offrent davantage de potentiel de croissance, ce qui est également plus attractif pour les marchés financiers.

D’après la situation sur les marchés matures, la plupart des promoteurs, une fois leur développement plafonné, suivent une trajectoire similaire : en exploitant et en entretenant leurs actifs immobiliers, en intégrant la chaîne de valeur en amont et en aval, ils maintiennent une croissance stable des profits et construisent leur « fossé défensif ».

Les principaux promoteurs en Chine continentale s’inspirent également de ces expériences pour accélérer leur nouveau chapitre de développement.