Le principal moteur des transactions sur le marché reste la demande résidentielle immédiate

Cet article provient de : Le Quotidien de la Libération

Le marché immobilier de seconde main à Shanghai ravive les attentes de hausse des prix, les professionnels appellent à la prudence

Le principal moteur des transactions reste la demande résidentielle urgente

Qi Yingpu

Journaliste Qi Yingpu

Xiaoyou, programmeur à Zhangjiang, loue dans une résidence à Jinqiao et surveille une propriété depuis presque un an, d’un prix total de plus de 7 millions de yuans. Il voulait profiter du congé de Qingming pour visiter des biens, mais en ouvrant l’application, il voit : une hausse immédiate de 50 000 yuans. « Comment peut-on négocier dans ces conditions ? »

Ce n’est pas une exception. Après la mise en place des « nouvelles sept mesures » pour le marché immobilier de Shanghai, le volume de transactions de seconde main en mars a atteint un sommet en cinq ans, de nombreux acheteurs étant prêts à tenter leur chance. Pendant le congé de Qingming, le printemps est idéal pour visiter des biens. Mais certains acheteurs découvrent que : les maisons qu’ils convoitent voient leur prix soudain augmenter ou ne peuvent tout simplement pas être négociées.

Les prix affichés augmentent discrètement

Madame Xia voit une vieille maison de moins de 100 mètres carrés en banlieue, qu’elle a négociée à 2 millions de yuans la veille, mais le lendemain, le vendeur demande 2,05 millions. Elle ne peut s’empêcher de rire ou de pleurer : « Je pensais qu’avec le marché actuel, la plupart des propriétaires allaient baisser leurs prix. Maintenant, ils augmentent, est-ce pour couvrir la sortie de leur voisin ? » Elle a finalement changé d’objectif et a acheté une vieille maison construite en 1995, d’une superficie de 93 mètres carrés, pour 1,9 million de yuans.

Xiao Xu, jeune diplômée depuis trois ans, qui vit à Shanghai, avait repéré avant le Nouvel An une vieille maison en mauvais état dans le district de Putuo, et voulait profiter du congé pour négocier. Mais avant qu’elle n’ouvre la bouche, le vendeur a augmenté le prix de 15 000 yuans. Elle a publié un message de demande d’aide : « La différence entre la prix que je souhaite et celui du propriétaire est de 15 000 yuans, y a-t-il des astuces pour négocier ? »

Les données confirment également le changement d’état d’esprit des vendeurs. En mars, le prix moyen affiché des logements de seconde main à Shanghai a augmenté de 0,08 % par rapport au mois précédent, mettant fin à 33 mois consécutifs de baisse.

De nombreux vendeurs ravivent leurs attentes de hausse des prix. Selon certains agents, depuis mars, plusieurs quartiers de Shanghai ont vu des vendeurs augmenter leurs prix ou hésiter à vendre. Des prix convenus initialement ont été modifiés à la dernière minute, avec des hausses de 10 000 à 50 000 yuans dans plusieurs quartiers populaires, ou des annonces suspendues en attendant le marché.

Il est compréhensible que les vendeurs aient cette mentalité, mais la majorité des professionnels estiment que : augmenter les prix à ce stade n’est pas forcément la meilleure solution.

Une concentration de la demande urgente en cours de déploiement

Luo Wenxi, analyste chez Zhongyuan Real Estate Shanghai, indique que la reprise du volume des transactions est due à la libération concentrée de la demande urgente, soutenue par les nouvelles politiques, et non à un cycle général de hausse des prix. En mars, plus de 70 % des ventes de seconde main avaient un prix total inférieur à 3 millions de yuans. Du côté de la demande, le marché principal reste constitué d’acheteurs résidentiels à budget limité, très sensibles aux prix.

Du côté de l’offre, le nombre de biens affichés à Shanghai reste dans une fourchette raisonnable, et il n’y a pas de pénurie de logements. « Le marché actuel est chaud dans les transactions, pas dans les prix. Les prix viennent juste de se stabiliser après une baisse, une forte augmentation des prix pourrait dissuader directement les acheteurs avec un budget limité, rendant les biens moins compétitifs », explique Luo Wenxi.

Par exemple, à Pudong, un appartement de deux chambres et un salon a été négocié à 5,8 millions de yuans, mais le vendeur a soudainement augmenté le prix de 80 000 yuans. L’acheteur a abandonné et a acheté le même type de logement dans le même quartier. Le vendeur a attendu un mois pour trouver un autre acheteur, et la vente s’est finalement conclue à 5,72 millions, ce qui lui a permis de gagner 80 000 yuans de moins, tout en supportant un mois supplémentaire de coûts de détention.

Selon nos informations, une propriété de 94 mètres carrés dans le secteur de Huamu, à Pudong, dont le vendeur souhaite vendre sincèrement, a été révisée trois fois en six mois, passant de 7 millions à 5,8 millions de yuans, avec neuf visites pendant le seul congé de Qingming. Une autre propriété de 131 mètres carrés dans le secteur de Changzheng, à Putuo, a été révisée quatre fois en six mois, passant de 8,4 millions à 7,68 millions, avec 13 visites durant le même congé.

« Saisir la fenêtre, conclure rapidement », conseille Luo Wenxi. Pour les vendeurs, la meilleure stratégie est de fixer un prix proche du prix de transaction récent, sans augmenter ou changer d’avis à la dernière minute. Lorsqu’un acheteur sérieux se présente, il faut conclure rapidement pour sécuriser la vente. Les vendeurs qui souhaitent échanger leur bien doivent aussi suivre le rythme, vendre rapidement l’ancien pour acheter le neuf, et profiter de la période d’activité du marché pour réaliser une plus-value, plutôt que de rater une bonne opportunité en attendant une hausse des prix.

Que ça monte ou pas, c’est le vendeur qui décide ; que l’acheteur achète ou pas, c’est lui qui vote avec ses pieds. Ceux qui sont sincères dans leur démarche accélèrent la cadence des transactions.