Kaisa Group prévoit un bénéfice d'au moins 50 milliards de yuans en 2025 ! Après l'accélération de la restructuration de la dette, ces promoteurs immobiliers en difficulté se concentrent sur la "récupération des pertes"

Chaque jour, le journaliste | Chen Ronghao Chaque jour, l’éditeur | Wei Guanhong

Le 25 mars, le promoteur immobilier coté à Hong Kong, China Evergrande Group (HK01638, prix de l’action 0,098 HKD, capitalisation boursière de 942 millions HKD), a connu une performance forte après une longue période, avec une hausse intrajournalière dépassant 60 %, et une clôture en hausse de 27,27 %.

Et le soir du 24 mars, China Evergrande a publié un communiqué annonçant que la société prévoit de réaliser un bénéfice attribuable aux propriétaires de la société d’au moins 50 milliards de RMB en 2025, inversant ainsi une perte de 28,5 milliards RMB en 2024.

Il est à noter que récemment, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden ont successivement publié leurs prévisions de résultats pour 2025, annonçant qu’ils inversaient leurs pertes par le biais de restructurations de dettes. Selon une revue du journaliste du « Daily Economic News » (ci-après dénommé le journaliste de chaque jour), les quatre entreprises — China Evergrande, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden — ont divulgué un total de bénéfices comptables compris entre 74 et 78,7 milliards RMB.

La prévision de bénéfice d’au moins 50 milliards RMB de China Evergrande a marqué le début de la « vague de restructuration et de redressement » des promoteurs en difficulté.

En analysant les données des quatre promoteurs ayant déjà publié leurs prévisions de redressement, le journaliste a constaté que cette performance de redressement des entreprises en difficulté présente des caractéristiques évidentes de « grande échelle, concentration dans le temps, et trajectoire cohérente ». Les bénéfices comptables issus de leur restructuration dépassent 74 milliards RMB, devenant le point culminant du rapport annuel du secteur immobilier en 2025.

En examinant le communiqué publié par China Evergrande, le journaliste a appris que la restructuration de la dette extérieure de China Evergrande s’élève à environ 13,372 milliards USD, et, par l’émission de nouvelles obligations et d’obligations convertibles forcées, la réduction de la dette atteint environ 8,6 milliards USD. La durée moyenne de report de la dette est de 5 ans, sans pression de remboursement principal avant la fin 2027, et le taux d’intérêt des nouvelles obligations est réduit à 5 % à 6,25 %. Cette restructuration a généré un important gain non monétaire, soutenant un bénéfice d’au moins 50 milliards RMB pour 2025.

En réalité, China Evergrande n’est pas la première entreprise du secteur à réaliser un redressement par restructuration de dette cette année. Le journaliste a noté que dans les prévisions de résultats pour 2025 divulguées par d’autres promoteurs, CIFI Holdings, China Oceanwide, et Country Garden ont également rejoint le camp du redressement.

Le soir du 23 mars, Country Garden a publié une prévision de bénéfices, estimant un bénéfice net de 1 à 2,2 milliards RMB en 2025, principalement grâce aux gains non monétaires issus de la restructuration de la dette ; le soir du 20 mars, China Oceanwide a publié ses prévisions pour 2025, estimant un bénéfice attribuable aux propriétaires de 6 à 7,5 milliards RMB, principalement grâce aux gains non monétaires issus de la restructuration de la dette intérieure et extérieure ; le soir du 16 mars, CIFI Holdings a publié un communiqué, estimant un bénéfice net attribuable aux actionnaires de 17 à 19 milliards RMB en 2025, la principale raison du redressement étant la restructuration de la dette extérieure achevée fin 2024, apportant un gain ponctuel d’environ 40 milliards RMB.

Il est à noter que la majorité de ces restructurations de dettes des quatre promoteurs ont eu lieu dans la seconde moitié de 2025. En analysant la situation de restructuration de ces entreprises en difficulté, on constate que l’accord de restructuration de la dette extérieure de China Evergrande a été approuvé en septembre 2025 ; celle de CIFI Holdings et Country Garden est entrée en vigueur entre le 29 et le 30 décembre 2025 ; la restructuration de la dette extérieure de China Oceanwide a été effective le 27 mars 2025, et le plan clé de restructuration de la dette intérieure a été approuvé le 26 novembre 2025.

Certains professionnels du secteur estiment que ce type de « redressement » est davantage une amélioration au niveau des états financiers et ne signifie pas une véritable amélioration fondamentale de la gestion de l’entreprise.

« La réalisation de redressements par restructuration de dette par certains promoteurs en difficulté reflète principalement un ajustement financier plutôt qu’une amélioration opérationnelle. Ce type de rapport de redressement peut à court terme soulager la pression de radiation et stimuler le marché, mais après déduction des gains de restructuration, les activités principales de ces quatre entreprises — développement immobilier, ventes et génération de flux de trésorerie — restent déficitaires, ce qui indique que leur capacité centrale n’est pas encore rétablie », a analysé le 25 mars le chercheur associé de la Banque de commerce de Suzhou, Fu Yifu.

Le vice-président de l’Alliance des entreprises chinoises, Bo Wenxi, a également expliqué la « logique comptable » derrière ce « redressement collectif » : « Selon les normes comptables, lorsque des accords de restructuration de dette sont conclus entre promoteurs et créanciers, la différence entre le principal, les intérêts ou la valeur actualisée de la dette différée et la valeur comptable doit être comptabilisée en résultat exceptionnel. Prenons l’exemple de China Evergrande : ses bénéfices de 50 milliards RMB proviennent presque entièrement de la réduction de la dette, et non des encaissements de ventes ou de la valorisation d’actifs. »

Selon la « Norme comptable pour les entreprises n°12 — Restructuration de dette », la restructuration de dette désigne, sans changer la partie contractante, un accord entre créanciers et débiteurs ou une décision judiciaire pour redéfinir le délai, le montant ou la méthode de remboursement de la dette. Pour une restructuration par modification d’autres clauses, le débiteur doit reconnaître la nouvelle dette financière selon les nouvelles conditions, et la différence entre la valeur comptable de la dette restructurée et la juste valeur de la nouvelle dette doit être comptabilisée en gains d’investissement ou autres gains, reflétés dans le résultat net du période.

Bo Wenxi a souligné que ce type de « richesse factice » possède une nature non monétaire évidente et n’est pas durable. Il s’agit d’un gain ponctuel qui disparaîtra l’année suivante. Se concentrer excessivement sur ce « redressement collectif » peut induire le marché en erreur en lui faisant croire que le secteur est entièrement en reprise. En réalité, des indicateurs clés comme la marge brute, le flux de trésorerie et la qualité des réserves foncières de ces promoteurs doivent encore être évalués séparément.

« Seul un redressement financier ne suffit pas à résoudre le problème ; les entreprises doivent réaliser une amélioration substantielle dans leur gestion, leurs opérations et leur stratégie », a déclaré Fu Yifu. Pour sortir réellement de la crise, les promoteurs doivent voir leur flux de trésorerie devenir positif grâce à une reprise des ventes, optimiser leur structure en se débarrassant des actifs peu performants, établir un système financier sain pour maîtriser leur endettement, et réaliser une transformation adaptée au nouveau mode de développement.

Bo Wenxi a indiqué que les promoteurs en difficulté font actuellement face à une crise de confiance des acheteurs, et que la vitesse de liquidation des projets est inférieure à celle des promoteurs sains. La seule façon de sortir de cette situation est de voir les canaux de financement réellement se rétablir, avec une marge brute revenant à plus de 15 % et un rendement des fonds propres (ROE) redevenant positif, ce qui pourrait prendre encore 2 à 3 ans pour se réaliser.

Source de l’image de couverture : banque de médias de chaque jour