Perte massive de 13,2 milliards, dette publique effacée ! Combien reste-t-il de "réserves" chez JinDi ?

Question AI · Jindi provisionne une dépréciation unique de 9 milliards de yuans, comment libérer de l’espace pour le développement futur ?

Récemment, le groupe Jindi a publié son rapport annuel 2025.

Pendant la période du rapport, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 35,858 milliards de yuans, en baisse de 52,41 % par rapport à l’année précédente ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires était de -13,281 milliards de yuans, enregistrant le plus grand déficit historique.

Malgré la pression sur les performances, Jindi continue de rembourser ses dettes conformément au calendrier, ayant effectué le 7 avril le paiement des intérêts et du principal de deux obligations d’entreprise « 21 Jindi 03 » et « 21 Jindi 04 », pour un montant total d’environ 522 millions de yuans. Après le remboursement de ces deux obligations, la dette publique de Jindi est entièrement effacée sur le marché ouvert.

En tant que l’une des rares entreprises immobilières à maintenir un « zéro défaut » en matière de dettes dans le secteur, il est très rare que Jindi, sous la pression d’une perte colossale, maintienne pleinement sa crédibilité sur le marché. Alors, quelle est la véritable « situation financière » de l’entreprise et quelle est sa capacité à résister à long terme aux risques ? À l’avenir, sur quoi l’entreprise doit-elle s’appuyer pour sortir de la crise opérationnelle et réaliser une réparation durable ?

Perte cumulée de près de 20 milliards de yuans en deux ans

À travers le rapport financier, il n’est pas difficile de constater que le chiffre d’affaires et le bénéfice net ont tous deux diminué, ce qui reflète presque le cycle d’ajustement de la nouvelle équipe de gestion de Jindi.

Depuis que Xu Jiajun a pris la présidence en mars 2024, Jindi a connu deux années consécutives de baisse de revenus et de pertes.

Sous l’effet de l’ajustement sectoriel, la taille des ventes de la société a diminué, la superficie transférable a réduit, et pour 2024-2025, le chiffre d’affaires a respectivement chuté de 23,22 % et 52,41 %, atteignant 75,344 milliards de yuans et 35,858 milliards de yuans.

En 2024, Jindi a enregistré une première perte de 6,115 milliards de yuans, et en 2025, la perte s’est accrue à 13,281 milliards de yuans, soit une augmentation de 117,19 % en glissement annuel, pour un total de plus de 19,3 milliards de yuans sur deux ans.

Cependant, Jindi admet dans son rapport financier que cette énorme perte n’est pas simplement due à une détérioration opérationnelle, mais résulte d’une purge financière concentrée dans un cycle de déclin sectoriel. « Alors que la marge brute de la gestion immobilière est tombée à 7,93 %, la société a constitué des provisions pour dépréciation des stocks et des pertes de crédit par prudence. »

Le rapport indique qu’en 2025, les pertes de dépréciation de crédit et d’actifs de Jindi ont totalisé 9,051 milliards de yuans.

Des experts du secteur estiment que cette pratique de provision unique pour risques, visant à réparer le bilan, est une purge douloureuse courante dans l’industrie, créant aussi un espace pour que l’entreprise se prépare à une relance plus légère par la suite.

L’échec du développement traditionnel, la percée par la gestion déléguée

Les pressions sur la performance actuelle de Jindi se concentrent principalement sur son activité principale de développement immobilier. En 2025, Jindi a signé pour un montant de 30,02 milliards de yuans, en baisse de 56,18 %, perdant ainsi sa place dans le top 20 du secteur.

Tout au long de 2025, le chiffre d’affaires du développement immobilier s’élève à 23,89 milliards de yuans, en baisse de 60,20 % ; la marge brute a diminué de 6,18 points de pourcentage pour atteindre 7,93 %. Le flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles est de 16,0775 millions de yuans, en baisse de 99,88 %.

Face à la pression continue sur le développement traditionnel, Jindi adopte également une stratégie prudente de contraction à l’investissement. Au début de 2025, elle a acquis deux terrains à Shanghai et Hangzhou, pour un investissement total d’environ 1,001 milliard de yuans.

Jindi poursuit aussi une expansion dans le modèle léger en actifs. En 2025, dans le domaine de la gestion déléguée, la société a signé pour une superficie de service supplémentaire de 15,31 millions de mètres carrés, en hausse de 59 %. À la fin de 2025, la gestion déléguée couvre plus de 70 villes à l’échelle nationale, avec une superficie cumulée sous gestion de 53,62 millions de mètres carrés.

En tant qu’entreprise immobilière parmi les premières en Chine à s’engager dans la gestion déléguée depuis 2006, Jindi a développé une gestion mature et une influence de marque significative.

Cependant, la concurrence dans ce secteur s’intensifie, avec l’entrée de grandes entreprises, d’entreprises publiques locales et de plateformes spécialisées. Jindi doit continuer à renforcer ses compétences clés en acquisition de projets, en qualité de produit, en efficacité opérationnelle et en gestion des risques.

Il est à noter qu’en 2025, les activités de services immobiliers, de gestion de propriétés détenues et autres sont globalement stables, constituant un tampon important pour la performance.

À la fin de 2025, la superficie sous gestion par Jindi Smart Service est d’environ 268 millions de mètres carrés. Pendant cette période, le revenu de gestion immobilière s’élève à 8,06 milliards de yuans, en hausse de 3,23 %.

Les revenus issus de la location et autres activités immobilières atteignent 3,608 milliards de yuans, en baisse de 15,69 %, mais la marge brute a augmenté de 3,77 points de pourcentage pour atteindre 58,09 %, améliorant la qualité de la rentabilité.

Le maintien de la dette publique effacée, mais une pression à court terme persiste

Face à une situation opérationnelle en dégradation continue, Jindi privilégie toujours la préservation de sa crédibilité sur le marché public, ayant réalisé un paiement rigoureux.

Le 7 avril, Jindi a effectué le paiement des intérêts et du principal de deux obligations d’entreprise « 21 Jindi 03 » et « 21 Jindi 04 », pour un total d’environ 522 millions de yuans.

Ces dernières années, Jindi a toujours honoré ses dettes arrivant à échéance sur le marché public, avec une réduction ordonnée de ses dettes rémunérées, et une optimisation de la structure de la dette.

À la fin de 2025, la dette à intérêt s’élève à environ 67 milliards de yuans, dont 98,6 % sont des emprunts bancaires, avec un coût moyen pondéré de financement de 3,92 %, en baisse de 13 points de base par rapport à la fin 2024.

Actuellement, le ratio d’endettement de l’entreprise reste stable, avec un ratio d’endettement total de 64,25 %, un ratio d’endettement après déduction des dettes contractuelles de 61,56 %, et un ratio d’endettement net de 65,21 %.

Tout en réduisant activement ses dettes, Jindi doit aussi faire face à une pression de liquidité importante. En raison du faible recouvrement des ventes et des dépenses concentrées pour le remboursement, la société voit sa trésorerie diminuer.

Selon Tonghuashun, à la fin de 2025, la dette à court terme de Jindi s’élève à 415 millions de yuans, avec 30,648 milliards de yuans de dettes à échéance dans l’année, et 12,673 milliards de yuans de fonds en caisse, laissant un déficit de liquidités à court terme d’environ 1,839 milliard de yuans. La capacité de couverture des dettes à court terme est donc clairement insuffisante.

En résumé, bien que Jindi ait maintenu une ligne de sécurité et ait libéré des espaces pour le développement futur via un nettoyage financier, la tension sur la trésorerie et la couverture des dettes à court terme restent des défis concrets. Sa capacité à résister à long terme aux risques reste à confirmer, dépendant autant du rythme de reprise sectorielle que de l’amélioration substantielle des recouvrements, ainsi que de la poursuite de l’expansion dans des activités légères comme la gestion déléguée.

Texte / Huang Ning