Revue du rapport financier de China Resources Land en 2025 : croissance de 28 % des investissements en actifs détenus durant l'année, marge brute de développement réduite à 15,5 %

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30 mars, China Resources Land a organisé sa conférence annuelle de résultats pour 2025. Le président du conseil d’administration de China Resources Land, Li Xin, a déclaré : « Pendant la période du 14e plan quinquennal, la société a stratégiquement planifié un tout nouveau modèle d’affaires basé sur « trois courbes de croissance à haute efficacité, une synergie cohérente, une action dans la même direction, un développement global de haute qualité », marquant ainsi la sortie du vieux modèle de développement « trois hauts » (haute croissance, haute consommation, haute pollution). »

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Profit : croissance du chiffre d’affaires de 0,9 %, marge brute des activités de développement réduite à 15,5 %

En 2025, China Resources Land a réalisé un chiffre d’affaires global de 2814,4 milliards de yuans, en hausse de 0,9 % par rapport à l’année précédente. Parmi ceux-ci, le chiffre d’affaires des activités de vente et développement s’élève à 2381,6 milliards de yuans, celui des revenus locatifs des biens immobiliers opérationnels à 254,4 milliards de yuans (en hausse de 9,2 % en glissement annuel, performance remarquable), et celui des services de gestion d’actifs légers à 178,3 milliards de yuans.

Concernant la rentabilité, le bénéfice brut s’élève à 597,4 milliards de yuans, avec une marge brute de 21,2 %, en baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Le bénéfice net est de 328,2 milliards de yuans, avec une marge nette de 11,7 %. La pression principale sur la marge brute provient des activités de vente et développement. En 2025, la marge brute de règlement des activités de développement sera de 15,5 %, en baisse de 1,3 point de pourcentage. Bien que le prix moyen de règlement ait augmenté de 10,5 %, atteignant 24 599 yuans/m², sous l’effet d’une hausse des coûts fonciers d’environ 14 %, le coût unitaire de règlement a augmenté de 12,3 %, ce qui a tiré la marge brute de règlement à 15,5 %.

La marge brute des activités de vente et développement de China Resources Land a atteint un sommet historique de 42,9 % en 2018, puis a continuellement diminué, passant sous la barre des 20 % en 2024, pour atteindre seulement 16,8 %, et a de nouveau chuté à 15,5 % en 2025. En contrepoint, le secteur des revenus locatifs des biens immobiliers opérationnels a vu sa marge brute augmenter de 1,8 points de pourcentage, atteignant 71,8 %, par rapport à l’année précédente.

Le directeur financier Zhao Wei a indiqué qu’avec la stabilisation du marché immobilier, le niveau global de marge brute de China Resources Land devrait progressivement remonter, avec une augmentation de plus de trois points de pourcentage par rapport à la base actuelle, sans dépendre entièrement de l’augmentation de la part des revenus locatifs des biens immobiliers opérationnels.

Au 31 décembre 2025, China Resources Land a signé un chiffre d’affaires non encore réglé de 1645,8 milliards de yuans, dont environ 1234,8 milliards de yuans seront réglés en 2026, posant ainsi une base pour le chiffre d’affaires de 2026.

La direction prévoit qu’à la fin du « Quinzième Plan » (2021-2025), le chiffre d’affaires des activités de vente et développement de China Resources Land restera autour de 2000 à 2500 milliards de yuans, maintenant une position de leader dans le secteur ; que le chiffre d’affaires des revenus locatifs des biens immobiliers opérationnels restera supérieur à 300 milliards de yuans, avec une qualité et une taille de premier rang dans l’industrie ; que les services de gestion d’actifs légers continueront de croître à un rythme annuel supérieur à 10 %, avec un chiffre d’affaires supérieur à 200 milliards de yuans.

Figure 1 : Situation de la rentabilité de China Resources Land en 2025 et 2024

Source : CRIC

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Flux de trésorerie : investissement en capitaux propres de 67,37 milliards, en hausse de 28 %

Au 31 décembre 2025, la réserve de trésorerie de China Resources Land s’élève à 1169,9 milliards de yuans, en baisse de 162,2 milliards par rapport à la fin 2024 (1332,1 milliards), soit une diminution de 12,2 %.

Du point de vue des ventes, en 2025, China Resources Land a réalisé un chiffre d’affaires contractuel de 2336 milliards de yuans, en baisse de 10,5 % par rapport à l’année précédente. Structuré autour d’une stratégie de concentration sur des villes à haute énergie, la part des ventes dans les premières villes a augmenté de 7 points de pourcentage, atteignant 45 %. Chen Wei, COO et vice-président, a indiqué que les ressources disponibles à la vente s’élèvent actuellement à environ 4500 milliards de yuans, hors contribution des nouvelles terres acquises en 2026 ; la société se concentre également sur les villes clés, où la part des villes de premier et deuxième rang représente 92 %. Il prévoit que le volume de ventes en 2026 sera à peu près équivalent à celui de 2025.

Concernant l’investissement, en 2025, China Resources Land a acquis 33 projets pour un prix total de 916,6 milliards de yuans, avec un investissement en capitaux propres de 673,7 milliards (contre 526,5 milliards en 2024), en hausse d’environ 28 %, avec une intensité d’investissement accrue. La direction a indiqué qu’elle continuerait à suivre le principe de « dépenser selon ses moyens », en ajustant le rythme d’investissement, et en utilisant des stratégies telles que la collecte, l’échange de terrains, la sortie d’actions pour faire tourner ses ressources. En 2025, environ 25,5 milliards de yuans de terrains ont été revitalisés.

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Actifs et passifs : ratio d’endettement net à 39,2 %, ratio de liquidités à court terme sur dette à 2,32

Au 31 décembre 2025, le ratio d’endettement de China Resources Land est de 61,1 %, en baisse de 3,8 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, marquant cinq années consécutives de réduction. La valeur comptable des actifs de centres commerciaux s’élève à 2403,5 milliards de yuans, représentant 22,3 % de la valeur totale des actifs de la société, la part des biens immobiliers opérationnels en tant que « ballast » continue d’augmenter. La valeur comptable des propriétés en stock est de 3980,9 milliards de yuans, en baisse de 9,8 % par rapport au début de l’année.

Au total, la dette totale s’élève à 2814,7 milliards de yuans ; le ratio d’endettement net avec intérêts est de 39,2 %, en hausse de 7,3 points de pourcentage par rapport à fin 2024. Le ratio de liquidités à court terme par rapport à la dette est d’environ 2,32, et le ratio d’endettement après déduction des acomptes reçus est d’environ 56 %. Ces trois indicateurs respectent tous la norme « verte », assurant une marge de sécurité financière suffisante.

Au 31 décembre 2025, le coût moyen pondéré du financement de China Resources Land a diminué à 2,72 %, contre 3,11 % fin 2024, un nouveau record historique. Entre janvier et juin 2025, la société a émis pour 11,5 milliards de yuans de billets à moyen terme, avec un taux d’intérêt de 1,90 % à 2,20 %, un niveau très bas sur le marché. Les agences Standard & Poor’s, Moody’s et Fitch ont maintenu la note d’investissement BBB+ avec une perspective stable, Baa1 avec une perspective stable, et BBB+ avec une perspective stable, respectivement.

La direction a clairement indiqué que « l’entreprise doit continuer à générer des revenus rentables et des services avec de la trésorerie, considérant la sécurité des flux de trésorerie comme la vie de l’entreprise », tout en accélérant le cycle de capitalisation des actifs via la levée régulière de fonds par REITs, avec une moyenne annuelle de 5 à 10 milliards de yuans, visant à atteindre à terme 30 à 50 milliards de yuans, ce qui aidera à réduire la pression de capitaux immobilisés sur l’actif.

Globalement, le rapport annuel 2025 de China Resources Land montre une tendance de « revenus stables, structure de profit favorable, levier légèrement accru ». Cependant, il faut noter que la vente des activités de développement reste soumise à la cyclicité du secteur, et la performance bénéficiaire en 2026-2027 comporte encore une incertitude. Il sera essentiel de continuer à surveiller la gestion des coûts de développement, notamment dans un contexte de concurrence accrue pour les terrains dans les villes clés, afin d’éviter que la hausse des coûts d’acquisition n’érode davantage la marge de règlement future. Par ailleurs, avec l’augmentation de l’investissement, il faudra suivre de près la tendance à la hausse du ratio d’endettement net. Enfin, il faut rester vigilant face aux pressions opérationnelles sur les immeubles de bureaux (taux d’occupation à 77,7 %) et les hôtels (taux d’occupation à 67,3 %), en poursuivant l’amélioration du taux d’occupation et du rendement.

EN FIN

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1. Le contenu de cet article a été rédigé par l’analyste de CRIC, Yi Tianyu. Ce contenu est fourni à titre de référence uniquement et ne constitue pas une recommandation d’investissement.

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