Les ventes de logements d'occasion à Shanghai en mars ont atteint un sommet en 5 ans, mais certains vendeurs commencent à augmenter leurs prix.

Vous êtes-vous récemment fait inonder de messages ?

Le marché des logements d’occasion à Shanghai est vraiment devenu viral. D’après les dernières données, en mars, 31 216 logements ont été signés en ligne à l’échelle de toute la ville, établissant un record pour un mois sur les près de 5 dernières années. La dernière fois que le volume de transactions a dépassé 30 000 logements, c’était en mars 2021.

Le redémarrage du marché devait être une bonne nouvelle, mais beaucoup d’acheteurs se font du souci, car certains vendeurs commencent à augmenter leurs prix.

Aujourd’hui, un ami m’a dit que négocier un logement d’occasion est vraiment difficile. Avec ce budget, autant acheter du neuf. Aujourd’hui, le design des nouveaux logements est vraiment saisissant, on est littéralement “ébloui”.

Il y a un développeur qui s’est intéressé à un logement à plus de 7 millions de yuans : il s’est tout de suite vu ajouter 500 000. Il y a aussi un acheteur qui avait négocié un logement à 2 millions de yuans, mais le lendemain, on lui a ajouté 50 000. Et certains vendeurs ont même augmenté de 150 000 avant même que l’acheteur ne commence à négocier.

D’après les données, en mars, le prix moyen d’affichage des logements d’occasion à Shanghai a légèrement augmenté de 0,08 % par rapport au mois précédent, mettant fin à une baisse de 33 mois consécutifs. Naturellement, les phénomènes d’augmentation des prix et de conservation des biens (“on ne vend pas, on attend”) de la part des vendeurs, ainsi que les revirements temporaires, deviennent de plus en plus fréquents. Plusieurs quartiers résidentiels très demandés ont directement relevé leurs prix de 100 000 à 500 000. Il y a aussi des personnes qui mettent en pause leurs annonces et observent le marché.

On peut comprendre l’état d’esprit des vendeurs, mais des experts de l’industrie disent aussi que, pour le moment, ce qui est “chaud” sur le marché, ce sont les transactions, pas les prix.

Parce que ce cycle de redressement repose sur la libération de la demande des primo-accédants. Les logements d’occasion à moins de 3 millions de yuans représentent depuis longtemps la majorité des transactions dans le marché des logements d’occasion à Shanghai. Par exemple en mars, la part des logements correspondant à la demande des primo-accédants à moins de 3 millions atteint 72 %, ce qui en fait clairement le pilier absolu du marché. Ces acheteurs sont extrêmement sensibles aux prix : une hausse aveugle ne ferait qu’éloigner les clients. Du côté de l’offre, l’ensemble du volume d’annonces immobilières à Shanghai reste dans une fourchette raisonnable : ce n’est pas un marché où l’on ne peut trouver un logement.

Il y a même un vendeur qui, après avoir négocié un prix, a augmenté de 80 000, mais l’acheteur est parti directement. Au final, non seulement il a gardé le bien un mois de plus, mais le prix de vente s’est aussi retrouvé inférieur de 80 000 à celui proposé au départ.

À l’inverse, ceux qui veulent vraiment vendre, en baissant volontairement leurs prix, ont vu leur volume de visites pendant les vacances exploser.

Un analyste avertit que, pour les vendeurs, la stratégie optimale est d’aligner le prix sur les prix de transaction récents : ne pas augmenter à l’aveugle, ne pas se rétracter temporairement. Quand un acheteur sincère se présente, il faut conclure sans hésiter et “encaisser”. Ne pas rater, bêtement, la fenêtre de changement de logement à cause d’une hausse aveugle. Et pour les primo-accédants, face à des hausses de prix déraisonnables, ils peuvent aussi observer de manière rationnelle, car, au final, le pouvoir de choix appartient toujours aux acheteurs de logement.