Plus de 60 nouvelles politiques sur le fonds de réserve locale ont été introduites au premier trimestre. Le marché immobilier change-t-il de direction ?

Les nouvelles politiques relatives aux fonds de logement dans diverses régions sont en train d’être mises en œuvre de manière intensive, devenant un levier important pour stabiliser le marché immobilier.

À partir du 1er avril, Hangzhou a officiellement appliqué la nouvelle politique de fonds de logement, augmentant considérablement le plafond de prêt maximum à 1,8 million de yuans ; le 31 mars, Hainan a précisé que les déposants pouvaient retirer des fonds pour soutenir l’achat de la première maison familiale par leurs enfants ; le 24 mars, Chengdu a publié une politique proposant la suppression progressive de la limite du nombre de prêts de fonds de logement, permettant aux déposants sans prêts en cours de faire une demande ; le 25 février, Shanghai a porté le plafond du prêt de fonds de logement de 1,6 million à 2,4 millions de yuans, avec une politique de majoration, le montant maximum pouvant atteindre 3,24 millions de yuans…

Selon le China Index Academy, au premier trimestre, plus de 60 politiques relatives aux fonds de logement ont été adoptées dans toutes les provinces et villes du pays, représentant près de 38 % du total des politiques liées à l’immobilier dans chaque région, devenant le point central pour l’optimisation des politiques immobilières locales. L’augmentation du plafond de prêt, l’optimisation de la reconnaissance du nombre de prêts, l’élargissement du champ d’utilisation des retraits, l’amélioration des politiques de contribution, etc., sont les principales orientations d’optimisation des nouvelles politiques de fonds de logement. En outre, au premier trimestre, environ 100 politiques ont été adoptées pour activer la demande d’achat, réduire les stocks, dynamiser le stock existant, en se concentrant également sur l’optimisation des politiques restrictives, la distribution de subventions pour l’achat, l’amélioration des politiques de mise à jour urbaine, et l’optimisation des politiques relatives au logement social.

Sous l’effet combiné du soutien politique et de la reprise du marché après les vacances du Nouvel An chinois, les transactions dans les grandes villes ont connu une reprise progressive en mars. Selon CRIC, en mars, la superficie des nouvelles ventes dans 50 grandes villes a atteint 11 millions de mètres carrés, en hausse de 89 % par rapport au mois précédent. Les données de China Index montrent que, dans 20 villes, 148k logements d’occasion ont été vendus en mars, en hausse de 119 % par rapport au mois précédent, la volume des transactions de logements d’occasion ayant augmenté de manière continue depuis la fin du Nouvel An chinois, pour la 5e semaine consécutive. Cependant, le marché immobilier global reste en phase de correction, avec une différenciation notable entre les villes de différents niveaux.

Selon des experts consultés, à l’avenir, en ce qui concerne la demande, il est prévu que les régions renforceront leur soutien au logement des familles en premier mariage ou en première naissance, ainsi qu’aux familles avec plusieurs enfants, poursuivant la réforme du système de fonds de logement. Les villes clés devraient continuer à optimiser les politiques restrictives.

Mise en œuvre intensive des nouvelles politiques de fonds de logement

Récemment, la nouvelle politique de fonds de logement de Hangzhou, appelée « Hang Eight Articles », a été officiellement publiée, couvrant l’augmentation du plafond et du multiplicateur de prêt, l’amélioration des avantages liés à la majoration du plafond, l’optimisation de la reconnaissance du nombre de prêts, l’ajout du soutien pour le paiement de la taxe d’achat immobilier et des frais de propriété, l’assouplissement des restrictions de retrait pour l’achat et la construction de logements, ainsi que l’extension du champ de retrait pour l’entraide intergénérationnelle, avec une forte intensité politique.

Selon cette nouvelle politique, le plafond du prêt de fonds de logement à Hangzhou est passé de 1,3 million à 1,8 million de yuans, avec un montant maximal de prêt individuel de 900k yuans. Par ailleurs, le multiplicateur de calcul du montant de prêt individuel est passé de 15 à 20 fois, avec une majoration de 20 % pour les nouveaux citoyens et les jeunes familles, et une augmentation de la majoration pour les familles avec plusieurs enfants, passant de 20 % à 50 %, sans limite de nombre de fois pour bénéficier de la majoration, avec une majoration maximale cumulée de 70 %, atteignant ainsi 3,06 millions de yuans.

Concernant la reconnaissance du nombre de prêts, « Hang Eight Articles » précise que, lors de l’achat d’une première ou deuxième résidence principale par une famille, si le logement précédemment financé par fonds de logement a été vendu, le nombre de prêts peut être réduit en conséquence.

Le président de Beike Research Institute à Hangzhou, Shangguan Jian, a indiqué à China Business News que, selon les données de Beike Hangzhou, environ 29,8 % des transactions immobilières l’année dernière utilisaient des prêts de fonds de logement, et le volume de transactions utilisant uniquement ces prêts est passé de 6,6 % en janvier dernier à 10,7 % actuellement. En ce début d’année, la part des nouvelles signatures dans la fourchette de 2 millions de yuans et 3 millions de yuans est respectivement de 57,5 % et 76,9 %. Après la mise en œuvre de la nouvelle politique, la majorité des familles à Hangzhou pourront réduire considérablement la pression financière lors de l’achat immobilier en utilisant ces prêts.

L’élargissement du champ d’utilisation et de retrait des fonds de logement est également un point fort de cette nouvelle politique à Hangzhou. Elle inclut désormais le soutien pour le paiement de la taxe d’achat immobilier, ainsi que pour les frais de propriété des logements résidentiels, ce qui constitue une première à Hangzhou, en intégrant les frais de propriété dans le champ de retrait des fonds. De plus, le champ de retrait pour l’entraide intergénérationnelle a été étendu, passant des proches directs du demandeur à son conjoint, ses parents, ses enfants et leurs conjoints.

Shangguan Jian estime que cette nouvelle politique de fonds de logement à Hangzhou reflète une prise en charge précise des différents besoins en logement, notamment en se concentrant sur l’installation des jeunes, les besoins fondamentaux et les rénovations urgentes. La mise en œuvre de cette politique à un moment clé de la « petite reprise » et en complément des politiques déjà existantes à Hangzhou favorisera la libération de la demande d’achat.

En tant que représentant typique des récentes politiques de fonds de logement dans diverses régions, « Hang Eight Articles » montre une forte capacité de démonstration en termes d’intensité et de couverture. Selon China Index, au premier trimestre, plus de 60 politiques relatives aux fonds de logement ont été adoptées dans tout le pays, représentant la part la plus importante parmi toutes les politiques immobilières, avec environ la moitié d’entre elles concentrées en mars. L’augmentation du plafond de prêt, l’optimisation du nombre de retraits, l’élargissement du champ d’utilisation, etc., sont les principaux axes d’optimisation des politiques régionales.

Les nouvelles politiques continuent de suivre, notamment Shanghai, qui a porté le plafond du prêt de 1,6 million à 2,4 millions de yuans le 25 février, avec une majoration, pour atteindre un maximum de 3,24 millions ; Chengdu, qui a temporairement supprimé la limite du nombre de prêts le 24 mars, permettant aux titulaires sans prêts en cours de faire une demande ; et Hainan, qui a précisé le 31 mars que les déposants pouvaient retirer des fonds pour soutenir l’achat de la première maison familiale.

« L’ajustement des politiques de fonds de logement est devenu un outil direct et efficace pour soutenir les groupes en besoin urgent, réduire les coûts d’achat et stabiliser les attentes du marché. Leur rôle dans la stimulation de la demande est particulièrement évident », a déclaré Zhang Bo, président de 58 Housing.

Au-delà du soutien à l’achat, diverses régions continuent d’élargir les scénarios d’utilisation des fonds de logement.

Le 31 mars, le centre de gestion des fonds de logement de la province d’Anhui a publié une nouvelle politique soutenant le retrait pour payer les frais de propriété, la rénovation urbaine, la taxe d’achat immobilier, le fonds de réparation spécifique au logement, ainsi que l’extension du retrait pour maladies graves. La nouvelle politique de Chengdu augmente également le soutien pour le retrait en cas de maladies graves, permettant aux déposants, à leur conjoint, à leurs parents ou à leurs enfants atteints de maladies graves, de retirer la totalité du solde de leur compte pour couvrir les frais médicaux, sans limite de fréquence, et soutenant aussi le retrait pour l’achat de places de stationnement, avec un plafond de 100k yuans par place.

Zhang Bo souligne que la mise en œuvre des politiques de fonds de logement dans les villes clés renforcera la confiance du marché, encouragera les acheteurs à passer de la réserve à l’action, et stimulera la vitalité du marché. Sur le plan macroéconomique, cette série d’optimisations, notamment à Hangzhou, marque en réalité le début d’une réforme systémique du système de fonds de logement dans le contexte d’un nouveau cycle immobilier, avec une accélération vers une transition vers la coexistence de la location et de l’achat, une couverture complète du cycle de vie résidentiel, l’élargissement des scénarios de retrait, l’entraide familiale, la gestion nationale, et l’intégration pour les travailleurs indépendants.

Les transactions dans les grandes villes ont connu une forte hausse en mars

Au premier trimestre, avec les politiques relatives aux fonds de logement, environ 160 mesures ont été adoptées dans tout le pays pour le marché immobilier. Outre ces politiques, l’optimisation des restrictions, la distribution de subventions, la construction de « bons logements » et l’accélération de la mise à jour urbaine sont également des axes importants de l’optimisation des politiques cette année.

Concernant l’assouplissement des restrictions, le 25 février, Shanghai a publié une nouvelle réglementation réduisant davantage la limite d’achat pour les non-résidents de Shanghai, en abaissant la durée de cotisation sociale ou d’impôt sur le revenu nécessaire à un an, tout en permettant aux non-résidents éligibles d’acheter une seconde résidence dans la zone périphérique, avec la possibilité pour certains groupes titulaires d’un permis de résidence de Shanghai d’acheter dans la ville. La mise en œuvre de cette nouvelle politique a directement élargi le groupe de demandeurs pour les logements dans la zone périphérique, favorisant une libération plus ciblée de la demande.

En matière de subventions pour l’achat, plusieurs districts de Hangzhou, tels que Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang et Lin’an, ont récemment lancé des politiques de subventions ou de « bons d’achat + coupons de consommation », avec des aides pouvant atteindre 100k yuans par logement, certains zones combinant également des offres groupées. Nanjing a également précisé cette année le montant de la subvention pour les logements pour talents, allant de 30k à 150k yuans selon le niveau d’études, avec une augmentation progressive dans certains districts.

Par ailleurs, de nombreux projets de mise à jour urbaine ont été accélérés cette année, avec la publication de plans d’action à moyen et long terme ou de plans quinquennaux dans plusieurs régions. Selon Cao Jingjing, directrice générale de China Index Research, ces politiques de soutien contribueront à réduire les barrières pour les promoteurs, à simplifier les procédures d’approbation, et à accélérer la mise en œuvre des projets de renouvellement urbain, dynamisant ainsi le développement urbain.

Sous l’effet de ces politiques, après les vacances du Nouvel An chinois, plusieurs régions ont vu leur marché immobilier se redresser. Selon la Commission de la construction de Beijing, en mars, le nombre de transactions de logements d’occasion a atteint 19 886, en hausse de 144,6 % par rapport au mois précédent, et de 3,4 % en glissement annuel, atteignant le niveau le plus élevé en près de 15 mois ; la China Lianjia Research montre que, dans la même période, le volume de transactions de logements d’occasion à Shanghai a atteint 31k unités, en hausse de 37 % par rapport à janvier, et de 6 % en glissement annuel.

À une échelle plus large, dans 20 villes surveillées par China Index, le volume de transactions de logements d’occasion en mars a atteint 148k unités, avec une croissance continue depuis la fin du Nouvel An chinois, la 5e semaine consécutive. Le marché des nouvelles constructions a également été très dynamique : selon CRIC, en mars, la superficie des nouvelles ventes dans 50 grandes villes a atteint 11 millions de mètres carrés, en hausse de 89 % par rapport au mois précédent.

Cependant, cette forte croissance en mars est également influencée par la faiblesse du marché en février, en raison des vacances du Nouvel An chinois, et le marché immobilier global reste en phase de correction. Selon China Index, en mars, la superficie des nouvelles ventes dans 30 grandes villes a diminué de 7 % en glissement annuel, et de 21 % pour le premier trimestre ; le nombre de transactions de logements d’occasion dans 20 villes a diminué de 2,5 % en mars, et de 4,1 % pour le trimestre. La base de la reprise du marché doit encore être consolidée, et une stabilisation durable nécessite un soutien continu des politiques.

Le rapport annuel du gouvernement a clairement indiqué qu’il fallait stabiliser le marché immobilier. La mise en œuvre de politiques différenciées pour contrôler la croissance, réduire les stocks, améliorer l’offre, explorer divers canaux pour activer le stock de logements existants, et encourager l’acquisition de logements existants pour la garantie sociale, seront poursuivies. La réforme du système de fonds de logement sera approfondie. Par ailleurs, des mesures seront prises pour optimiser l’offre de logements sociaux, promouvoir la construction de « bons logements », gérer les risques liés à la dette des promoteurs, et développer de nouveaux modèles de développement immobilier.

Selon Zhang Bo, à court terme, les politiques restrictives dans les premières villes ont encore de la marge d’amélioration, pouvant être ajustées en fonction de l’évolution des transactions et de la progression de la désaisonnalisation, notamment en assouplissant les restrictions d’achat, de prêt et de vente, pour soutenir la libération de la demande raisonnable et des besoins d’amélioration. Les régions saisiront également les opportunités de périodes clés comme la fête du Travail pour renforcer leurs politiques, en combinant avec des promotions commerciales des promoteurs, afin de créer une synergie entre politiques et marché. Par ailleurs, la mise en réserve de logements existants, la promotion du renouvellement immobilier, et d’autres mesures, accéléreront la réduction des stocks, optimiseront l’offre et la demande, stabiliseront le marché, et renforceront la confiance des acheteurs.

En regardant vers la période du « Quinzième Plan », Cao Jingjing pense que la combinaison des politiques du logement et de la population deviendra une orientation majeure, avec un soutien accru pour les familles en premier mariage ou en première naissance, ainsi que pour les familles avec plusieurs enfants. La réforme du système de fonds de logement reste un levier clé pour renforcer la sécurité du logement, tandis que l’offre continuera de suivre la logique de contrôle de la croissance, de réduction des stocks et d’optimisation de l’offre, avec une accélération probable dans la mise en œuvre des politiques de soutien à la mise à jour urbaine et à la revitalisation des stocks.