Derrière la rentabilité collective des rapports financiers des entreprises immobilières en cas de sinistre : profits fictifs, pertes réelles, échanger du temps contre de l'espace

Pourquoi la rentabilité apparente de la restructuration de la dette est-elle considérée comme artificielle et non durable ?

La période de publication des résultats annuels commence, et les grandes entreprises immobilières remettent progressivement leurs bilans pour 2025. Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group et Oceanwide Group, sous l’impulsion de la restructuration de leur dette, ont réussi à revenir dans le vert, avec un bénéfice net consolidé supérieur à 80 milliards de yuans. Bien que cette rentabilité provienne principalement d’un gain latent lié à la réduction de la valeur comptable de la dette, sans flux de trésorerie réel, pour les entreprises en difficulté, se défaire d’un lourd fardeau de dettes constitue une étape cruciale. En 2025, CIFI Holdings a réduit sa dette non remboursée à 50,4 milliards de yuans, soit une baisse de plus de 36 milliards par rapport à l’année précédente ; Country Garden a vu ses dettes avec intérêts diminuer de 42 % pour atteindre 80B. Selon des experts, cette soi-disant inversion de performance reste essentiellement une « opération de temporisation », repoussant la pression à court terme de remboursement. Pour ces entreprises, le vrai défi réside dans la capacité à revenir à une gestion saine — assurer la livraison, restaurer la capacité opérationnelle, et rembourser de manière ordonnée les dettes existantes — ce qui est la clé d’un développement durable et stable.

Restructuration de la dette comme garantie, profit combiné de plus de 800 milliards pour quatre entreprises immobilières

Avec la publication progressive des résultats financiers de 2025, plusieurs entreprises immobilières autrefois en crise de dette ont réussi à revenir dans le vert grâce à la restructuration de leur dette, allégeant ainsi leur pression financière.

Oceanwide Group a été la première à publier ses résultats pour 2025, enregistrant un bénéfice net consolidé de 148B de yuans, contre une perte de 6.76B en 2024, soit une croissance de 136,28 %.

Par la suite, Country Garden, Kaisa Group et CIFI Holdings ont publié leurs résultats, avec un bénéfice net consolidé pour 2025 respectivement de 18.62B, 3.26B et 52.55B de yuans, soit des hausses de 109,93 %, 284,18 % et 349,66 % en glissement annuel.

Ces quatre entreprises ont totalisé un bénéfice net consolidé de 17.67B de yuans en 2025. La reprise de la rentabilité est devenue une caractéristique commune des entreprises en difficulté cette année-là. La raison avancée par ces sociétés est systématiquement la restructuration de leur dette : Oceanwide, Kaisa et CIFI ont indiqué dans leurs rapports que leurs gains liés à la restructuration s’élevaient respectivement à environ 80.24B, 41.43B et 85.37B de yuans en 2025.

De plus, la restructuration de la dette extérieure de 17,7 milliards de dollars de Country Garden est devenue effective le 30 décembre 2025 ; tous les plans de restructuration des neuf obligations domestiques, totalisant 13,77 milliards de yuans, ont été approuvés.

Liu Shui, directeur de la recherche à l’Institut de recherche sur l’immobilier urbain chinois, explique que lors de la restructuration de la dette, la différence entre la valeur comptable de la dette restructurée et la somme des flux de trésorerie de remboursement ou la juste valeur des actifs non monétaires ou de la dette restructurée doit être comptabilisée en une seule fois comme un « gain de restructuration de la dette ».

Xie Yifeng, directeur de l’Institut de recherche sur l’immobilier des villes chinoises, souligne que la capacité des entreprises à transformer leurs pertes en bénéfices grâce à la restructuration de la dette envoie plusieurs signaux positifs pour le secteur immobilier : cela offre une voie concrète et exemplaire pour les entreprises en difficulté souhaitant restructurer leur dette et réduire leurs risques existants, tout en leur permettant de revenir dans le vert et de poursuivre une gestion plus saine.

Selon lui, la résolution des risques liés à la dette dans le secteur immobilier est désormais en phase finale. Pour les entreprises ayant réussi leur restructuration, leur travail de réduction des risques est presque achevé, ce qui accélère la désintoxication du secteur et montre une tendance globale à la stabilisation et à l’amélioration progressive.

Les bénéfices apparents ne sont qu’une façade de la restructuration

La réparation comptable n’est qu’une apparence de la restructuration de la dette. L’impact plus profond réside dans la réparation des indicateurs de dette et l’optimisation de la structure de la dette, ce qui donne aux entreprises immobilières le temps d’ajuster leur stratégie et d’améliorer leur gestion à l’avenir.

Country Garden a vu ses dettes totales diminuer de 2 167,28 milliards de yuans en un an, passant de 9 845,89 milliards en 2024 à 7 678,61 milliards en 2025 ; ses emprunts ont été réduits de 1 055 milliards, passant de 2 535 milliards fin 2024 à 1 480 milliards fin 2025, soit une baisse de 42 %.

En parallèle, la structure de la dette de Country Garden a été également ajustée. Selon le rapport, à la fin de 2025, la dette à rembourser dans l’année s’élevait à 1 071,84 milliards de yuans, en baisse de 302,29 milliards par rapport à 2024, ce qui réduit la pression à court terme pour le remboursement.

La réduction de la dette à court terme ne se fait pas sans conséquence : une partie est directement effacée lors de la restructuration, une autre est reportée à une échéance ultérieure. Le rapport indique que la dette que Country Garden devra rembourser dans cinq ans est passée de 0 en 2024 à 46.87B de yuans en 2025.

Plusieurs entreprises en difficulté ont adopté des stratégies similaires. CIFI Holdings a vu ses dettes à échéance dans un an, comprenant banques, autres emprunts, billets prioritaires, obligations d’entreprise, billets à moyen terme et obligations convertibles, diminuer de 77,68 %, pour un total de 14,29 milliards de yuans en 2025, contre 984.59B fin 2024. En revanche, la dette à échéance dans un an a augmenté, passant de 216.73B à 36,15 milliards de yuans.

Xie Yifeng indique que la réduction significative de la dette à court terme permet aux entreprises de gagner du temps pour leur gestion, en créant des conditions favorables à la réparation de leur bilan et à la stabilisation de leur flux de trésorerie. Cela leur donne aussi une marge pour restaurer leur capacité opérationnelle, prolongeant ainsi le cycle de reprise et laissant plus d’espace pour ajuster leur stratégie et accélérer la réparation de leur activité.

De la livraison à l’auto-gestion

La « mise à niveau » financière des entreprises immobilières consiste essentiellement à gagner du temps en reportant la pression de remboursement à plus tard. Cela ne supprime pas totalement la dette, mais donne aux entreprises le temps de se restructurer et de restaurer leur capacité à générer des flux de trésorerie.

En 2025, la priorité pour les grandes entreprises immobilières sera la livraison des projets. Kaisa livrera 18 projets dans des villes comme Shenzhen, Guangzhou, Chengdu et Chongqing, totalisant environ 8 592 unités ; Country Garden prévoit de livrer 170k unités, avec près de 1.15M unités livrées sur trois ans (2023-2025) ; CIFI Holdings prévoit de livrer plus de 22k unités en 2025, avec un taux de livraison global de 99 % ; Oceanwide Group (incluant ses coentreprises et filiales) a livré plus de 120k unités de logements entre 2023 et 2025.

Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche sur l’immobilier de Shanghai, souligne que la livraison est une étape cruciale pour la gestion des entreprises immobilières. Si la livraison des projets n’est pas assurée, la continuité opérationnelle et la récupération des fonds seront compromises. La livraison est la base de la pérennité des entreprises, et sa réalisation est essentielle pour assurer une croissance durable. Le marché financier actuel accorde une grande importance à l’avancement de la livraison, la considérant comme la tâche centrale de la gestion à ce stade.

Cependant, du point de vue de la gestion, la véritable réparation de la capacité à générer des flux de trésorerie reste le défi principal pour 2026. En 2025, le chiffre d’affaires contractuel de Country Garden, CIFI, Kaisa et Oceanwide s’élève respectivement à 33,01 milliards, 16,1 milliards, 148B et 26,31 milliards de yuans, en baisse de 30,06 %, 52,2 %, 17,9 % et 25 %.

Liu Shui indique que les entreprises doivent profiter des fenêtres politiques (comme l’optimisation des restrictions d’achat dans les villes clés), renforcer leur compétitivité, intensifier leurs efforts de marketing, accélérer la vente des projets existants et récupérer rapidement les fonds. Elles doivent aussi utiliser activement les outils politiques pour activer leurs actifs, comme la mobilisation des dettes spéciales locales pour stocker des terrains inutilisés ou acquérir des biens immobiliers existants, transformant ainsi leurs actifs dormants en flux de trésorerie ; négocier avec les autorités pour ajuster les plans d’utilisation des terrains ou échanger des terrains contre d’autres, afin de récupérer des fonds ou de remplacer des actifs plus facilement vendables.

Selon Liu Shui, la restructuration de la dette ne signifie pas que l’entreprise a « atteint la rive » définitivement. Si la vente ultérieure est difficile ou si la gestion ne s’améliore pas, le risque de rupture de trésorerie peut réapparaître. La restructuration doit être vue comme un nouveau départ, pas une fin en soi. Elle permet principalement de gérer le risque de liquidité à court terme et de gagner du temps pour réparer le bilan. Mais pour retrouver une capacité de gestion autonome et assurer une croissance durable, des efforts supplémentaires sont indispensables.

Xie Yifeng pense que, si la restructuration de la dette a permis d’atténuer efficacement la pression à court terme, les entreprises doivent également renforcer leur capacité à générer des flux de trésorerie par divers moyens : accélérer la cession d’actifs non stratégiques et non opérationnels, récupérer rapidement des fonds, accélérer la vente d’actifs de qualité, explorer de nouvelles voies de financement comme les fonds de placement immobilier (REITs) ou les prêts à l’exploitation, et s’appuyer sur des secteurs comme les propriétés commerciales ou la gestion immobilière pour créer des sources de revenus stables et durables, consolidant ainsi leur capacité à gérer à long terme.

Le journal de Beijing Business, Li Han