Se débarrasser complètement des « trois hauts » ! Les trois courbes de croissance de China Resources Land ouvrent un nouvel espace d’évaluation

Comment AI · Comment China Resources Land peut-elle réaliser une croissance de haute qualité grâce à trois courbes ?

Produit | Zhongfang Wang

Vérification | Li Xiaoyan

Le 30 mars, China Resources Land a tenu sa réunion de performance en ligne pour 2025. Le président du conseil d’administration, Li Xin, ainsi que l’équipe de direction, dont le directeur général Xu Rong, sont tous montés sur scène pour annoncer officiellement la feuille de route stratégique du « Quinze Cinq » : en coordonnant les efforts grâce à trois courbes de croissance, l’entreprise se libère complètement des trajectoires traditionnelles « à levier élevé, à endettement élevé et à rotation rapide », et trace une nouvelle voie de développement de haute qualité et durable pendant la période de profond ajustement du secteur. Bien que le bénéfice net principal de base de 2025 ait diminué de 11,4 % en glissement annuel, les activités opérationnelles ont progressé à contre-courant, la trajectoire de restauration de la marge brute est claire et la structure des réserves foncières continue d’être optimisée, ce qui met en évidence une forte résilience et une grande détermination stratégique à travers les cycles.

En 2025, China Resources Land a réalisé un chiffre d’affaires de 2 814,4 milliards de yuans, en hausse marginale de 0,9 % en glissement annuel ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’élève à 254,2 milliards de yuans, en légère baisse de 0,5 % en glissement annuel ; le bénéfice net principal s’établit à 224,8 milliards de yuans, en baisse de 11,4 % en glissement annuel. Dans un contexte où l’ensemble du secteur subit une pression, et où la majorité des entreprises immobilières voient leurs revenus et leurs profits diminuer en même temps, ce bilan surperforme encore largement le marché, mettant en évidence la couleur robuste des grandes entreprises centrales.

Les activités de développement et de vente, en tant que pilier fondamental des performances, ont réalisé sur l’année un montant de ventes sur contrat de 2 336 milliards de yuans, et une surface de 9,22 millions de mètres carrés sur contrat ; la taille de l’activité se maintient parmi les trois premiers du secteur. Parmi celles-ci, la part des ventes dans les villes de premier rang a augmenté de 7 points de pourcentage en glissement annuel pour atteindre 45 % ; cinq villes affichent la première place du taux de part de marché, et 13 villes figurent dans le top trois : l’efficacité stratégique des villes à haute capacité est remarquable. Au niveau de l’encaissement, l’activité de développement a généré un revenu de règlement de 2 382 milliards de yuans, avec un prix moyen de règlement de 24 599 yuans/m², en hausse de 10,5 % ; toutefois, sous l’effet du ralentissement du secteur et de la hausse des coûts des terrains, la marge brute de règlement est tombée à 15,5 %, ce qui a freiné la performance globale des profits.

Ce qui mérite d’être noté, c’est que l’activité récurrente, centrée sur la location d’actifs immobiliers opérationnels et les frais de gestion des actifs légers, est devenue le principal moteur de la croissance des profits. Sur l’année, ce segment a réalisé un revenu de 432,8 milliards de yuans, et un bénéfice net principal de 116,5 milliards de yuans, représentant 51,8 % du total des bénéfices nets principaux ; pour la première fois, il dépasse l’activité de développement et de ventes. Parmi eux, le revenu de la location d’actifs immobiliers opérationnels s’élève à 254,4 milliards de yuans, en hausse de 9,2 %, avec une marge brute de 71,8 %, soit +1,8 point de pourcentage en glissement annuel ; la marge brute des frais de gestion des actifs légers est de 35,5 %, soit +2,5 points de pourcentage en glissement annuel. Les deux activités se conjuguent pour construire une base stable de profits et de flux de trésorerie.

Lors de la réunion des performances, Li Xin a clairement indiqué que, pendant la période du « Quinze Cinq », China Resources Land construira un nouveau schéma de développement coordonné par trois courbes de croissance, marquant la sortie complète de la dépendance aux « trois hauts » et la transition vers un modèle de développement de haute qualité à moteurs multiples « développement + exploitation + services ».

Première courbe : activité de développement et de ventes, « pierre d’assise » pour améliorer la qualité et l’efficacité. La société s’appuiera sur l’« ère de l’efficacité par projet », avec comme noyau « améliorer l’efficacité et protéger le profit », et approfondira sa présence dans les villes de premier rang ainsi que dans les villes fortement classées de deuxième rang. Elle explorera des poches de valeur soutenues par l’industrie, afin d’assurer « faire juste réussite sur chaque projet ». En 2025, la société a activé environ 250 milliards de yuans de réserves foncières via des dettes spéciales, des sorties de capitaux propres, des échanges de terrains, etc., et la structure des réserves foncières continue d’être optimisée ; sur l’année, elle a obtenu 33 projets, avec des investissements en équité de 673,7 milliards de yuans, dont la part des investissements dans les cinq villes clés avoisine les 80 %. À la fin de l’année, la société dispose de ressources cessibles d’environ 4 500 milliards de yuans, dont 92 % dans les villes de premier et deuxième rang, ce qui offre un solide soutien à la stabilité des ventes.

Deuxième courbe : activité de location d’actifs immobiliers opérationnels, « moteur principal » d’une croissance stable. Cette activité est devenue le segment le plus compétitif de China Resources Land. En 2025, le chiffre d’affaires de ses centres commerciaux au détail a atteint 2 392 milliards de yuans, en hausse de 22,4 %, dépassant la croissance globale des ventes au détail à l’échelle nationale. Elle exploite 98 centres commerciaux, avec un taux d’occupation de 97,4 % ; l’effet de repère commercial dans les villes clés continue de se renforcer. À l’avenir, la société continuera d’étendre son empreinte commerciale, de renforcer l’avantage de la marque « Vientiane », et prévoit que d’ici la fin du « Quinze Cinq », son chiffre d’affaires restera stable à plus de 300 milliards de yuans ; la part des profits s’établira à près de 50 %.

Troisième courbe : activités de perception de frais de gestion des actifs légers, « créateur » de valeur d’espace. Axée sur la gestion immobilière et l’exploitation commerciale, cette activité, grâce à la nature « légère » de l’actif et à des caractéristiques de marge élevée, devient un nouveau moteur de croissance de performance. En 2025, Vientiane Life a réalisé un chiffre d’affaires de 180,22 milliards de yuans, et un bénéfice net principal de 39,5 milliards de yuans, en hausse de 13,7 %. Pendant la période du « Quinze Cinq », la société s’appuiera sur ses avantages de marque et d’exploitation pour élargir l’échelle de gestion pour des tiers, et prévoit que le chiffre d’affaires dépassera 200 milliards de yuans, avec une part des profits de 10 % à 15 %.

Concernant la question de la marge brute qui attire l’attention du marché, le directeur financier, Zhao Wei, a donné une voie de restauration claire : à l’avenir, la marge brute globale pourrait augmenter de plus de 3 points de pourcentage par rapport à la base actuelle, sans dépendre d’un moteur unique. Concrètement, premièrement, l’activité de développement vise une hausse de 2 points de pourcentage de la marge brute grâce à des investissements précis et à la mise à niveau des produits ; deuxièmement, consolider l’avantage de la vente d’actifs immobiliers, maintenir une croissance à deux chiffres, et maintenir la marge brute de l’activité numérique à plus de 70 % ; troisièmement, permettre à la coordination de la troisième courbe de croissance de se mettre en place pour maintenir une marge brute globale à plus de 25 %.

Concernant l’évolution du secteur, le directeur des opérations, Chen Wei, estime que la période la plus difficile du secteur est derrière nous, et que l’industrie est entrée dans une phase de consolidation suivie d’un redressement et de profonde différenciation : les taux de stabilisation apparaissent d’abord dans les villes clés et les segments de qualité, tandis que le reste des villes absorbe progressivement le stock. Les données des trois premières semaines de mars 2026 montrent que les transactions de logements neufs progressent en séquentiel ; les transactions de logements d’occasion, quant à elles, rebondissent fortement en séquentiel et en annuel ; les caractéristiques de « réparation structurelle » du marché deviennent visibles. Li Xin reconnaît que, sur la période 2026-2027, l’activité de développement continuera d’être sous pression, mais que, grâce à l’amélioration de la qualité des investissements et à la concrétisation de « faire juste réussite sur chaque projet », les volumes incrémentaux contribueront à stabiliser et redresser l’activité.

À l’horizon du « Quinze Cinq », China Resources Land a établi une orientation claire en matière de performances : l’activité de développement et de ventes maintiendra un chiffre d’affaires entre 2 000 milliards et 2 500 milliards de yuans, représentant 70 % à 75 %, avec une part des profits proche de 40 % ; l’activité de location d’actifs immobiliers opérationnels, avec un chiffre d’affaires de 300 milliards de yuans et plus, représentant près de 15 %, avec une part des profits proche de 50 % ; les activités de perception de frais de gestion des actifs légers, avec un chiffre d’affaires de 200 milliards de yuans et plus, et une part des profits de 10 % à 15 %. Grâce à la coordination des trois courbes de croissance, un écosystème vertueux se formera : « le développement stabilise la base, l’exploitation améliore les profits, les services étendent l’espace ».

Du franchissement de la deuxième courbe de croissance entre « le Quatorze Cinq » et « le Quinze Cinq », jusqu’à la construction de trois courbes de croissance pendant « le Quinze Cinq », China Resources Land, grâce à sa vision stratégique, réalise un saut clé de transformation de l’industrie. À l’étape où l’immobilier se détourne de l’expansion de l’échelle et entre dans une nouvelle phase de développement de haute qualité, la société se libère complètement du modèle « trois hauts », grâce à des finances prudentes, à d’excellentes réserves foncières et à des capacités d’exploitation de premier plan ; elle trace ainsi une nouvelle voie de développement durable et résistante aux cycles, offrant à l’industrie un « modèle China Resources » apte à être reproduit pour sa transition.