Les revenus locatifs couvrent près de 4 fois les charges d’intérêts : à quel point le « fossé défensif » commercial de New Town Holdings est-il profond ?

(Origine : Caixin)

          Le secteur commercial est passé de « secondaire » à « principal », devenant la véritable pierre angulaire de cette vieille entreprise immobilière pour traverser les cycles.            

Alors que la majorité des promoteurs privés sont encore en lutte dans le marasme des pertes, China New City Holdings (601155.SH) raconte une histoire différente avec son rapport annuel 2025 : le secteur commercial est passé de « secondaire » à « principal », devenant la véritable pierre angulaire de cette vieille entreprise immobilière pour traverser les cycles.

Le rapport annuel 2025 publié par China New City Holdings le soir du 27 mars indique que l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires de 53.01B de yuans, un bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société cotée de 680 millions de yuans, avec une marge brute globale de 27,42 %, en hausse de 7,62 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. À noter qu’en contexte de contraction des revenus issus des activités de développement, la contribution du secteur commercial a pour la première fois atteint « la moitié du gâteau » — la marge brute des activités de location et de gestion immobilière représentant une part du bénéfice brut total de l’entreprise, passant de 47,89 % l’an dernier à 63 %.

Derrière ces chiffres, se cache la véritable transformation de China New City Holdings, passant de « promoteur » à « opérateur commercial ».

La contraction du développement n’est pas une défaite, mais un choix stratégique

En 2025, le chiffre d’affaires des ventes contractuelles dans le secteur immobilier de China New City Holdings s’élève à 19,27 milliards de yuans, en léger recul par rapport à l’année précédente, ce qui n’est pas surprenant dans un contexte de réajustement général du secteur. Mais une analyse approfondie du rapport financier révèle que cette « contraction » n’est pas une faiblesse passive, mais une décision stratégique.

Un indicateur clé est le taux de recouvrement. En 2025, China New City Holdings a réalisé un montant de recouvrement de 21.28B de yuans, avec un taux de recouvrement de 110,41 %. Cela signifie que l’entreprise n’a pas sacrifié la qualité de ses flux de trésorerie pour augmenter sa taille, mais a réussi à réaliser des ventes avec recouvrement effectif. Selon les termes de l’industrie, c’est faire « la réduction » tout en la faisant proprement.

Par ailleurs, l’entreprise a volontairement ralenti le rythme d’ouverture de ses centres commerciaux, n’ouvrant que 5 nouveaux centres WuYue cette année, dont 4 en mode asset-light. Cette stratégie de « non-expansion aveugle, concentration sur la gestion des actifs existants » a renforcé la solidité de son portefeuille commercial, tout en illustrant une fois de plus la culture d’entreprise — l’esprit « chameau » — face aux défis actuels, l’entreprise ne recule pas, mais avance prudemment dans un environnement de marché complexe, traversant le cycle.

Le président-directeur général Wang Xiaosong a déclaré que l’entreprise adopte la philosophie « approfondir et renforcer, respecter l’intégrité et innover », en maintenant une gestion prudente des flux de trésorerie, en se concentrant sur la double dynamique du commercial et du développement, assurant une gestion stable de ses fondamentaux, et respectant ses engagements en matière de livraison, de stabilité opérationnelle et de gestion des risques.

Les analystes de Huatai Securities, Liu Lu et Chen Shen, ont récemment indiqué dans leurs rapports que, bien que les revenus du secteur de développement de China New City Holdings continuent de se contracter, « la marge brute du secteur commence à se réparer, la dépréciation diminue progressivement, et l’impact sur la rentabilité du développement s’améliore marginalement ». En d’autres termes, la « charge » du développement s’allège, tandis que le « levier » du secteur commercial s’accroît.

Le secteur commercial ne soutient pas seulement le chiffre d’affaires, mais aussi la structure des profits

En 2025, le chiffre d’affaires total des opérations commerciales de China New City Holdings atteint 14,09 milliards de yuans, en hausse de 10 %, représentant environ 26 % du chiffre d’affaires global de l’entreprise.

Se limiter à la part du chiffre d’affaires pourrait sous-estimer la véritable valeur du secteur commercial, mais en regardant la marge brute, la différence est encore plus marquante. Le rapport indique que la marge brute des activités de location et de gestion immobilière s’élève à 9.1B de yuans, avec une marge brute de 70 %, représentant une part du bénéfice brut total de l’entreprise passant de 48 % à 63 %. Cela signifie que plus de 60 % de la marge brute de China New City provient de l’exploitation commerciale, et non du développement immobilier.

GaoFang Securities, dans un rapport récent, a souligné que le revenu opérationnel des activités commerciales de China New City a augmenté de 5 % en comparable, avec une marge brute maintenue à 70 %, et un taux d’occupation supérieur à 95 % depuis plusieurs années, « une performance remarquable en gestion d’actifs, avec une rentabilité proactive, offrant un grand potentiel de réévaluation à long terme ».

CICC (China International Capital Corporation) estime également que le revenu des opérations commerciales de China New City est en croissance régulière, avec une hausse structurelle de la marge brute. La « rotation proactive de la rentabilité » commence à porter ses fruits.

Il est également important de noter que la contribution du flux de trésorerie du secteur commercial a créé un « avantage concurrentiel » durable. En 2025, le flux de trésorerie opérationnel net de China New City s’élève à 1.43B de yuans, en huitième année consécutive de résultat positif, et le ratio entre les revenus opérationnels continus et les intérêts courants a encore augmenté pour atteindre 3,94 fois. Cela signifie qu’avec uniquement les revenus locatifs du secteur commercial, l’entreprise peut couvrir près de 4 fois ses intérêts, ce qui est rare dans le secteur immobilier.

M. Pan Mingzhong, vice-président senior, a déclaré qu’en matière d’exploitation commerciale, l’entreprise insiste sur une gestion fine, l’optimisation de la structure des activités, l’amélioration de la productivité par mètre carré, la promotion de l’innovation « Mall+X », le renforcement du système de membres et la digitalisation, consolidant la position centrale de WuYue Plaza dans la région ; accélérant l’expansion des projets asset-light, en exportant des capacités opérationnelles standardisées, et augmentant la part des revenus non détenus.

D’où vient la confiance de cette « moitié du gâteau » ?

Le portefeuille commercial de China New City n’a pas été construit en un jour. À la fin de 2025, l’entreprise a déployé 207 centres WuYue dans 141 villes à l’échelle nationale, dont 178 en opération, avec un taux d’occupation stable à 97,86 %.

Les données opérationnelles sont également impressionnantes. Dans le rapport annuel, l’entreprise indique que, en 2025, le flux total de visiteurs dans les WuYue a atteint 2 milliards, en hausse de 13,31 %, et le nombre de membres s’élève à 54,97 millions, en progression de 25,82 %. La synergie entre le numérique et le physique, avec cette fidélisation des utilisateurs, pose les bases pour une exploitation approfondie de la valeur commerciale future.

Moody’s a récemment souligné que « la croissance continue des revenus récurrents influence de plus en plus la stabilité des profits et la résilience financière des promoteurs ». Les entreprises immobilières disposant de revenus récurrents élevés ont montré ces dernières années une meilleure rentabilité et une stabilité accrue de leur levier financier.

China New City en bénéficie pleinement. Sur le plan du financement, grâce à ses actifs de qualité comme WuYue Plaza, l’entreprise a obtenu en 2025 environ 12,5 milliards de yuans de prêts garantis par des actifs commerciaux, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de seulement 4,93 %. En novembre 2025, elle a également réussi à émettre 616 millions de yuans de Reits inter-entreprises pour WuYue Plaza, réalisant la première opération de Reits inter-entreprises de consommation et la première Reits inter-entreprises pour une entreprise privée cotée en A-share, une étape significative pour le secteur.

Ping An Securities, dans un rapport récent, a indiqué que, grâce à une gestion commerciale efficace, une expansion ordonnée, des canaux de financement fluides et une réduction continue de la pression sur la dette, la stratégie « résidentiel + commercial » pourrait continuer à soutenir le développement futur, en maintenant une note de « recommandation ».

En revisitant l’histoire de China New City, il est clair que la double dynamique « résidentiel + commercial » a toujours été la stratégie centrale. Mais dans le contexte actuel de changement de cycle sectoriel, le rôle de ces deux leviers évolue : le développement reste la base « stable », tandis que le secteur commercial devient le moteur « d’avancement ».

Pour 2026, China New City prévoit un chiffre d’affaires total de 14,5 milliards de yuans pour ses opérations commerciales, avec l’ouverture de 5 nouveaux centres WuYue. Cette croissance, bien que modérée, repose sur une base déjà nationale, et la croissance future viendra principalement de l’optimisation de la gestion des actifs existants et de la valorisation par la titrisation.

De ce point de vue, China New City se transforme progressivement d’une « société de développement immobilier » en une « plateforme de gestion d’actifs commerciaux », et la reconnaissance du marché financier de cette transition se reflétera dans une nouvelle logique d’évaluation — passant d’un « PB-terrains » à un « P/FFO-flux de trésorerie opérationnel ».

Dans ce nouveau cycle sectoriel, ce qui déterminera la réussite d’un promoteur immobilier ne sera plus seulement le volume de ventes, mais la quantité d’actifs générant un flux de trésorerie durable. En ce sens, la « moitié du gâteau » de China New City n’est peut-être qu’un début.

Wang Xiaosong a déclaré qu’en 2025, China New City a maintenu sa ligne de sécurité, stabilisé ses fondamentaux opérationnels, et que le secteur commercial est devenu la pierre angulaire centrale, avec une transformation du développement qui commence à porter ses fruits. En 2026, l’entreprise continuera à respecter « l’esprit du chameau », en centrant ses efforts sur le flux de trésorerie, en utilisant le secteur commercial comme base, en innovant dans la construction et la gestion, en contrôlant strictement les risques, en améliorant la qualité et l’efficacité, pour assurer la sécurité opérationnelle et réaliser des retours à long terme pour ses actionnaires.