Reflux des salaires élevés dans l’immobilier : les « millions de yuans par an » ont disparu, Yu Liang a touché 240 000 yuans l’an dernier

Avec l’approfondissement de la restructuration du secteur immobilier, le système de rémunération des cadres des promoteurs immobiliers connaît une refonte sans précédent.

Récemment, les rapports annuels des promoteurs cotés pour 2025 ont été publiés en masse, et plusieurs entreprises ayant déjà divulgué la rémunération de leurs cadres montrent que : les « empereurs du travail » gagnant des dizaines de millions par an ont presque disparu, tandis que peu d’entreprises peuvent encore verser un salaire annuel stable de centaines de milliers.

Par ailleurs, celles qui restent sous le risque de crédit, avec des profits en forte chute, voient la rémunération de leurs cadres continuer à diminuer, certains dirigeants de renom ayant vu leur salaire annuel descendre au niveau d’un employé ordinaire.

Du « club des dizaines de millions » à la « ligne de survie des centaines de milliers », la contraction des rémunérations des cadres des promoteurs immobiliers n’est pas seulement le résultat de la performance, mais aussi une réévaluation des risques du secteur.

Yu Liang a touché 24 000 yuans l’année dernière chez Vanke

Autrefois un « modèle de salaire élevé » pour les cadres, Vanke voit ses rémunérations chuter presque de façon « vertigineuse ».

Selon le rapport annuel récemment divulgué de Vanke A(000002.SZ), en 2025, Vanke a réalisé un chiffre d’affaires de 233,4 milliards de yuans, en baisse de 32 % par rapport à l’année précédente, avec une perte de 88,6 milliards de yuans, une augmentation significative par rapport à l’année précédente. En raison de divers facteurs, le risque de Vanke n’est pas encore totalement éliminé, et ses opérations restent confrontées à de sévères défis.

En conséquence, la rémunération des cadres de Vanke continue également de diminuer. En 2025, les membres du conseil d’administration, les superviseurs et les cadres supérieurs à temps plein chez Vanke ont perçu une rémunération brute de 7,02 millions de yuans, Vanke stipulant que les membres du conseil et les superviseurs à temps plein ne reçoivent pas de rémunération pour leurs fonctions de conseil ou de supervision, mais uniquement en fonction de leur performance au sein de l’entreprise.

Parmi eux, le président de Vanke, Huang Liping, ne perçoit pas de salaire chez Vanke car il reçoit déjà une rémunération de la société affiliée, donc son salaire chez Vanke est « nul ».

L’ancien président du conseil d’administration et vice-président exécutif, Yu Liang (au sein de Vanke jusqu’en janvier 2026), a reçu en 2025 une rémunération de 242k yuans ; l’ancien président et CEO, Zhu Jiusheng, ayant quitté ses fonctions en janvier 2025, a perçu une rémunération brute de 21k yuans.

Même pour le vice-président exécutif et le responsable financier en exercice, Han Huihua, le salaire annuel n’est que de 240k de yuans, bien inférieur aux sommets atteints lors des périodes de forte performance du secteur.

Lorsque Vanke réalisait ses meilleurs résultats et profits, la rémunération des membres du conseil et des cadres supérieurs atteignait plusieurs dizaines de millions. Par exemple, Yu Liang a perçu en 2019 et 2020 des rémunérations brutes respectives de 12,51 millions et 12,47 millions de yuans, et Zhu Jiusheng a également gagné plus de 11,2 millions ces années-là.

En 2020, sept membres du conseil, superviseurs et cadres supérieurs de Vanke ont perçu un total de 58,19 millions de yuans avant impôts, un chiffre qui a été réduit de 88 % en 2025.

Le tournant est survenu en 2021, lorsque, malgré un bénéfice net record de 38,1 milliards de yuans, un sentiment de crise s’est installé chez les cadres. Cette année-là, la rémunération brute combinée de 8 membres du conseil, superviseurs et cadres a chuté de 50 % par rapport à 2020, Yu Liang, président du conseil, ayant volontairement renoncé à tous ses bonus annuels, son salaire passant de plusieurs millions à 154 000 yuans.

Par la suite, avec la détérioration des performances et la baisse du bénéfice net, la rémunération annuelle de Yu Liang a continué de diminuer.

Selon le rapport annuel de Vanke 2023, les 8 membres du conseil, superviseurs et cadres supérieurs travaillant à temps plein chez Vanke ont volontairement renoncé à leur bonus de 2023, et depuis la date de divulgation du rapport, Yu Liang, président du conseil, le président Zhu Jiusheng et le président du comité de surveillance ont volontairement accepté un salaire mensuel brut de 10k yuans. Le rapport annuel 2024 indique que le total de la rémunération brute de Yu Liang pour cette année s’élève à 336k yuans.

Pour Vanke, la baisse de rémunération de ses cadres semble encore loin d’être « stabilisée ».

Certains cadres ont vu leur salaire divisé par deux par rapport au sommet

Une situation similaire s’est produite chez Jin Di Group (600383.SH).

L’année dernière, Jin Di, qui a enregistré une perte nette de 13,3 milliards de yuans, a également réduit ses rémunérations. Selon le rapport annuel publié le 3 avril, Jin Di a réalisé un chiffre d’affaires de 35,9 milliards de yuans, en baisse de 52 %, avec un bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société cotée de -13,3 milliards.

Le rapport indique aussi que le président de Jin Di, Xu Jiajun, percevra en 2025 une rémunération brute de 1,99 million de yuans, en baisse de 13 % par rapport à 2024, où il avait touché 2,28 millions.

Le président, le directeur général et le responsable financier de Jin Di, Li Ronghui, ont respectivement un salaire brut annuel de 1,93 million de yuans, en baisse par rapport à 2,17 millions en 2024.

De plus, plusieurs vice-présidents exécutifs de Jin Di ont un salaire brut de 1,69 million de yuans, et le total des rémunérations brutes de tous les membres du conseil et cadres supérieurs durant la période s’élève à 19,61 millions de yuans, en baisse de 27 %.

En 2019, Jin Di avait versé un total de 67,71 millions de yuans en rémunérations à ses membres du conseil et cadres, avec le président Ling Ke gagnant 9,79 millions, et Xu Jiajun, alors vice-président, touchant 4,05 millions, soit le double de ses revenus actuels.

En revanche, Sunac (601155.SH), qui reste profitable, affiche une « baisse modérée » de ses rémunérations.

En 2025, Sunac a réalisé un chiffre d’affaires de 53 milliards de yuans, avec un bénéfice net de 680 millions, maintenant une stabilité relative de ses résultats et profits.

Ainsi, la rémunération de ses cadres est également restée globalement stable. Selon le rapport annuel, le salaire annuel du président et CEO Wang Xiaosong est de 3,3 millions de yuans, en baisse de 340k yuans par rapport à l’année précédente. Le responsable financier, Guan Youdong, a un salaire brut annuel de 242k de yuans, en baisse d’un peu plus de 10 000 yuans.

Sunac explique que la fixation de la rémunération de ses cadres repose sur un système d’évaluation de performance élaboré par le département des ressources humaines, tenant compte des fonctions et responsabilités de chaque cadre, ainsi que de la situation opérationnelle de l’entreprise, en se référant aux niveaux de rémunération du secteur et aux résultats commerciaux.

Malgré le fait que Sunac soit l’une des rares entreprises privées du secteur à ne pas avoir fait défaut sur sa dette, elle a réussi à maintenir une rentabilité annuelle dans un cycle de baisse du marché immobilier, mais ses niveaux de rémunération ont tout de même été fortement impactés.

Par exemple, en 2019, le salaire brut annuel de Wang Xiaosong atteignait 6 millions de yuans, et auparavant, lorsque Wang Zhenhua était président, il était également de 6 millions. À cette époque, plusieurs vice-présidents et cadres supérieurs de Sunac gagnaient également autour de 6 millions, mais aujourd’hui, la rémunération de Wang Xiaosong a été presque divisée par deux, et celle des autres cadres a fortement diminué.

Les rémunérations dans les entreprises publiques immobilières restent « stables »

Alors que certaines entreprises immobilières mixtes ou privées ont connu des processus de liquidation brutale, les entreprises d’État et les entreprises publiques montrent un rythme nettement différent — un « maintien » constant.

China Merchants Shekou (001979.SZ) prévoit en 2025 un chiffre d’affaires de 154,7 milliards de yuans et un bénéfice net d’environ 1 milliard, avec une rémunération globale des cadres restant stable : le président Zhu Wenkai touchera 2,55 millions de yuans, le directeur général Nie Liming 710k yuans, et les vice-directeurs Wu Bin et Lü Bin 1,99 million et 2,12 millions, avec peu de variation par rapport à l’année précédente.

China State Construction (00817.HK), l’un des rares à connaître une « croissance à contre-courant », a vu ses ventes et ses profits augmenter en 2025, et la rémunération de ses cadres aussi, avec un total de 13,25 millions de yuans, en hausse de plus de 20 %. Le président-directeur général Tao Tianhai gagne 3,5 millions de yuans, la CFO Qiao Xiaojie 3,07 millions.

Les entreprises publiques locales restent également prudentes. China Enterprise (600675.SH) a réalisé en 2025 un bénéfice net en retournement, mais la rémunération de ses cadres n’a pas augmenté, passant de 6,99 millions à 6,18 millions. Plusieurs cadres ont un salaire compris entre 800k et 1,4 million de yuans, et certains membres du conseil, en poste dans des entreprises affiliées, ont opté pour une « rémunération zéro ».

On constate que la rémunération dans les entreprises publiques et parapubliques est davantage liée aux systèmes, évaluations et gestion de mandat, avec des fluctuations beaucoup plus faibles que dans les entreprises de marché. Dans un secteur en forte turbulence, cette « inertie » devient en fait un stabilisateur.

Si l’on regarde sur le long terme, l’évolution des rémunérations dans le secteur immobilier chinois ressemble à une histoire condensée de la montée et de la chute du secteur.

De 2016 à 2020, la période de croissance immobilière, l’expansion à grande échelle et le modèle de rotation rapide ont engendré de nombreux « mythes de hauts salaires » : à cette époque, des millions par an dans l’immobilier n’étaient pas rares, et certains employaient même des incitations en actions combinées à des salaires en cash, créant des « empereurs du travail » gagnant plus d’un milliard par an.

D’après les données récentes, la rémunération des cadres immobiliers est désormais fortement liée à la rentabilité des entreprises : en cas de pertes, les salaires chutent drastiquement, et dans certains promoteurs en faillite, la gestion symbolique de la rémunération est devenue une norme.

En analysant la classification des promoteurs ayant divulgué leurs rémunérations, on constate que les entreprises de marché ont connu de fortes fluctuations ces dernières années, tandis que les entreprises publiques et parapubliques maintiennent une stabilité systémique, dessinant deux courbes de rémunération radicalement différentes.

Pour les acteurs du secteur immobilier, les hauts rendements de l’ère de l’endettement élevé appartiennent au passé, remplacés par une croissance plus faible, des contraintes accrues et une incertitude prolongée. Les anciens hauts dirigeants, autrefois au sommet, passant de millions à des centaines de milliers ou moins, incarnent non seulement un changement dans leurs revenus personnels, mais aussi la fin d’une époque. Lorsque le « mythe des hauts salaires » s’éloigne, l’attractivité professionnelle du secteur immobilier se reconfigure.

(Cet article provient de First Financial)