Les six grandes banques ont réduit leur solde de prêts hypothécaires personnels existants de 7k de yuans. Est-il encore nécessaire de rembourser anticipativement le prêt ?

Chaque jour, le journaliste | Zhao Jingzhi | Éditeur quotidien | Wei Guanhong

L’engouement pour le remboursement anticipé des prêts immobiliers est-il terminé ? Depuis le second semestre 2022, les emprunteurs en Chine ont accéléré le remboursement anticipé de leurs prêts hypothécaires, créant progressivement une vague de « remboursements anticipés » sur une période donnée.

Mais aujourd’hui, les scènes de réservation à l’aube ou de longues files d’attente depuis plusieurs mois sont devenues rares. La tendance du « remboursement anticipé » est-elle toujours en cours ? En analysant les données, le journaliste de « Daily Economic News » a constaté que le solde des prêts hypothécaires personnels des six grandes banques d’État s’élève à environ 244.8k de yuans, en baisse d’environ 7.1k de yuans par rapport à l’année précédente.

« Actuellement, il y a encore des remboursements anticipés de prêts hypothécaires, mais comparé aux années précédentes, cela ne peut plus être qualifié de ‘mouvement’ », a déclaré Wang Pengbo, analyste senior du secteur financier chez Botong Consulting. La baisse du solde des prêts hypothécaires est due à la fois à la réduction des remboursements anticipés par les résidents et à la faible volonté d’achat immobilier l’année dernière.

Il est à noter que, au premier trimestre de cette année, le marché immobilier a connu un « petit printemps ». Concernant cette situation, Zhou Yiqin, expert en politiques financières chevronné, pense qu’il ne s’agit pas d’une simple reprise à court terme suite à une chute excessive, mais plutôt d’une restauration progressive de la confiance du marché, grâce à la baisse graduelle des taux d’intérêt et à l’assouplissement progressif des politiques d’achat immobilier. Il espère que cette tendance pourra se poursuivre au deuxième trimestre.

Baisse du solde des prêts hypothécaires personnels en 2022

En analysant les données, le journaliste a constaté que le solde des prêts hypothécaires personnels des banques continue de diminuer.

En 2024, principal moteur de l’octroi de prêts hypothécaires, les six grandes banques d’État ont réduit leurs prêts hypothécaires personnels de 6.2k de yuans ; pour 2025, la réduction nette annuelle est d’environ 7.1k de yuans, ce qui représente une baisse plus importante par rapport à 2024.

Il est important de noter qu’au premier semestre 2025, la réduction totale par ces banques s’élève à 107,8 milliards de yuans, nettement inférieure aux 325,5 milliards de yuans du premier semestre 2024, mais au second semestre 2025, une forte réduction d’environ 602,2 milliards de yuans a été enregistrée, ce qui a encore accentué la contraction globale du marché hypothécaire par rapport à 2024.

Avec la réduction continue du solde des prêts hypothécaires personnels, les six grandes banques d’État ont quitté l’ère des « 60k de yuans ».

Au niveau national, le solde des prêts hypothécaires personnels est également en baisse. Selon la Banque centrale, à la fin de 2025, le solde national des prêts hypothécaires personnels s’élève à 370.1k de yuans, en baisse de 1,8 % par rapport à l’année précédente.

Selon les experts du secteur, cette baisse du solde des prêts hypothécaires existants résulte en réalité d’une « confrontation » entre deux forces : d’une part, le montant des remboursements anticipés ; d’autre part, le volume des nouveaux prêts hypothécaires accordés pour compenser cette sortie.

Yang Haiping, chercheur associé à l’Association de gestion de patrimoine de Beijing, indique que le marché immobilier est toujours en période de ajustement. Bien qu’il y ait encore beaucoup de clients ayant un besoin urgent, il y a aussi beaucoup d’attentistes, ce qui explique la faiblesse de la croissance des prêts hypothécaires.

Le marché immobilier au premier trimestre connaît un « petit printemps »

Au premier trimestre de cette année, la transaction de biens immobiliers d’occasion a connu un « petit printemps ». Selon le rapport de CRIC, en mars, la superficie des transactions de biens d’occasion dans 20 grandes villes clés s’élève à environ 17,97 millions de mètres carrés, en hausse de 117 % par rapport au mois précédent, et en hausse de 6 % en glissement annuel ; au premier trimestre, la superficie totale des transactions s’élève à environ 41,08 millions de mètres carrés, en hausse de 4 %.

Dans cette vague de « petit printemps », des villes de premier rang comme Beijing et Shanghai ont joué un rôle de « leader ».

« Le ‘petit printemps’ du marché immobilier au premier trimestre 2026 est principalement soutenu par la reprise du marché des biens d’occasion dans les grandes villes. La phase actuelle est une étape de réparation modérée, et cette tendance pourrait se poursuivre », a déclaré Zhou Yiqin. « L’arrivée de cette période de reprise positive aura également un impact favorable progressif sur le solde des prêts hypothécaires personnels dans les banques commerciales. »

Zhou Yiqin souligne que la forte activité dans le marché des biens d’occasion stimulera directement la demande de prêts hypothécaires, ralentissant ainsi la baisse du solde, et pourrait soutenir positivement le marché hypothécaire à l’avenir, dans une dynamique de « volume en hausse, prix stable ».

Yán Yuèjìn, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de l’Université E-House à Shanghai, indique que ce « petit printemps » concerne principalement la transaction de biens d’occasion dans les grandes villes. Le marché est encore à ses débuts de reprise nationale, mais la tendance s’améliore au deuxième trimestre, ce qui soutiendra également le marché du crédit. « Cependant, certains clients utilisent des prêts de fonds publics, qui ne sont pas comptabilisés dans les données des banques commerciales, ce qui influence aussi les chiffres du solde des prêts commerciaux. »

Augmentation des demandes de prêts hypothécaires chez la Bank of Communications

Concernant la situation des prêts hypothécaires personnels cette année, plusieurs banques ont également exprimé leur avis lors de leurs conférences de résultats. La Bank of Communications, par exemple, se montre optimiste.

Lors de la présentation des résultats de 2025, le vice-président de la banque, Zhou Wanfù, a indiqué qu’après mars 2026, le volume des demandes de prêts hypothécaires a nettement augmenté. « Cela pourrait être un signe de stabilisation du marché immobilier », a-t-il déclaré. Si cette tendance se poursuit, le crédit hypothécaire en 2026 pourrait connaître une croissance positive, contribuant à atteindre les objectifs de croissance des prêts de détail de la banque.

Le vice-président de la ICBC, Wang Jingwu, a quant à lui commenté le taux de défaillance des prêts personnels. Il a affirmé que la qualité des actifs de prêts personnels de la banque est restée excellente à long terme. Cependant, ces deux dernières années, en raison de la transition économique, de l’ajustement du marché immobilier et d’un déséquilibre ponctuel entre l’offre et la demande, le taux de défaillance a connu une hausse à court terme, conformément à la tendance générale du secteur.

« La base économique de notre pays est solide, résiliente et possède un grand potentiel. Les conditions et tendances fondamentales favorables à long terme n’ont pas changé. À l’avenir, le risque lié aux prêts personnels sera maîtrisé », a déclaré Wang Jingwu. Il estime qu’avec la mise en œuvre accélérée de diverses politiques et la libération continue des bénéfices, la base du marché du crédit personnel s’améliorera progressivement, et la qualité des actifs de prêt personnel reviendra à un niveau raisonnable.

Malgré les politiques continues dans le secteur immobilier et les signes de reprise du marché, Yang Haiping indique que la part des prêts hypothécaires dans la gestion des actifs bancaires pourrait continuer à diminuer.

Selon les données actuelles, plusieurs grandes banques ont enregistré une forte croissance de leurs prêts à la consommation et de leurs prêts à usage opérationnel. Par exemple, la ICBC a augmenté ses prêts à la consommation de 77,82 milliards de yuans, soit une hausse de 18,5 %, et ses prêts à usage opérationnel de 252,24 milliards de yuans, en hausse de 15,0 %. La croissance des prêts à la consommation domestique de la Bank of China atteint 28 %.

Les remboursements anticipés de prêts hypothécaires sont-ils avantageux ?

Auparavant, la vague de remboursements anticipés de prêts hypothécaires était principalement motivée par les emprunteurs, en raison de la volatilité économique et des fluctuations du marché financier chinois, qui ont réduit les rendements d’investissement des ménages et accru leur aversion au risque. De plus, certains prêts hypothécaires existants ont des taux d’intérêt élevés, dépassant parfois 5 %, ce qui incite certains emprunteurs à utiliser une partie de leurs fonds d’investissement pour rembourser anticipativement.

Cependant, avec la baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires existants, le coût du crédit hypothécaire personnel diminue également. Selon la Banque centrale, en février, le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires personnels était d’environ 3,1 %, en baisse d’environ 10 points de base par rapport à l’année précédente, restant à un niveau bas.

Le taux d’intérêt étant faible, le remboursement anticipé est-il avantageux ?

« La rentabilité dépend de la comparaison entre le rendement de l’investissement ou de l’épargne actuel et la différence avec le taux d’intérêt du prêt hypothécaire », a déclaré Wang Pengbo. « Si le rendement de l’investissement est supérieur au taux du prêt, il peut être judicieux d’investir davantage ; sinon, il vaut mieux rembourser partiellement ou totalement le prêt. » Il faut aussi prévoir des fonds pour les dépenses quotidiennes, la retraite, la santé, etc.

De plus, en ce qui concerne la méthode de remboursement, en général, le remboursement par amortissement constant implique des versements initiaux plus importants en principal et moins d’intérêts, rendant le remboursement anticipé plus avantageux. En revanche, pour le remboursement par annuités constantes, les intérêts payés au début sont plus élevés, le principal plus faible, et si la moitié du prêt est déjà remboursée, il peut être moins pertinent de rembourser anticipativement.

Source de l’image de couverture : Xinhua