Les séquelles des fusions et acquisitions : la baisse du bénéfice net de Country Garden Services dépasse 60 % | Analyse des résultats financiers

Demandez à l’IA · Pourquoi la dépréciation du goodwill de Country Garden Services est-elle survenue de manière concentrée sur les actifs acquis ?

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Espérer que les baisses se stabilisent et que ça remonte dans les 3 prochaines années.

Par le reporter du China Real Estate, Zeng Dongmei丨Diffusion de Guangzhou

Des opérations de fusion et d’acquisition à grande échelle menées il y a plusieurs années continuent d’avoir un impact profond sur les états financiers des sociétés cotées de services immobiliers.

Le 27 mars, les résultats annuels publiés par Country Garden Services Holdings Limited (ci-après « Country Garden Services », 06098.HK) montrent qu’en 2025, son chiffre d’affaires a progressé de 9,9 % en glissement annuel pour atteindre 48.35B de yuans, tandis que le bénéfice net n’a pas augmenté mais a au contraire diminué : -68 % en glissement annuel à 0,6 milliard de yuans. La baisse en glissement annuel du bénéfice attribuable aux actionnaires s’élève à 67 %.

Un facteur important de la baisse du bénéfice net est que Country Garden Services a comptabilisé une dépréciation à hauteur intégrale du goodwill figurant au bilan pour Man Guo Environnement, pour un montant d’environ 0,97 milliard de yuans. En 2020, Country Garden Services a acquis 70 % du capital de Man Guo Environnement pour un coût ne dépassant pas 2,45 milliards de yuans, afin d’entrer dans le secteur de l’assainissement et de l’hygiène. Au cours des deux dernières années, compte tenu d’un développement des activités de Man Guo Environnement en-deçà des prévisions, Country Garden Services a dû procéder à une dépréciation du goodwill correspondant. À la fin 2025, la valeur comptable nette du goodwill généré par ses fusions et acquisitions reste de 14,45 milliards de yuans.

Les comptes clients présentent aussi une pression en matière de dépréciation. Pendant la période, Country Garden Services a procédé au nettoyage des créances commerciales à long terme échues, la perte de valeur liée au risque de crédit a augmenté, ce qui a pesé sur le profit d’environ 0,66 milliard de yuans.

Sur les 4 exercices comptables de 2022 à 2025, Country Garden Services a enregistré 3 années de forte baisse du bénéfice net. Lors d’une réunion sur les résultats, la direction a indiqué que la pression sur les bénéfices à un stade donné provient d’actions proactives de désengagement financier ; dans l’avenir, elle espère maintenir une croissance à deux chiffres moyens à la fois au niveau des revenus et au niveau de la rentabilité sur les trois prochaines années.

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Dépréciation cumulée du goodwill supérieure à 5 milliards de yuans

Man Guo Environnement a été créée en 2015 et exerce des activités de gestion et d’exploitation intégrées de l’hygiène des environnements urbains et ruraux. Son activité couvre plus de 20 provinces, régions autonomes et villes en Chine ; elle dispose d’une qualification nationale de niveau 1 dans l’industrie du nettoyage. À l’époque, Country Garden Services indiquait que l’acquisition de cette entreprise leader du secteur est favorable à la construction stratégique visant à entrer dans le domaine des services aux villes, et aiderait à créer une marque de services urbains diversifiée, en se concentrant sur le développement en profondeur.

Selon des informations, cette acquisition impliquait un accord d’ajustement avec objectifs. Man Guo Environnement doit, une fois la période de 3 ans d’ajustement de la valorisation terminée, réaliser un chiffre d’affaires cumulé d’au moins 4,53 fois celui de l’année 2020, et un bénéfice net cumulé après déduction des éléments non récurrents d’au moins 4,37 fois celui de l’année 2020. De son côté, Country Garden Services s’engage à scinder le secteur de l’assainissement et de l’hygiène pour une cotation d’ici le 31 décembre 2027.

À ce jour, Country Garden Services n’a pas encore divulgué les données de performance de Man Guo Environnement, mais les annonces de dépréciation du goodwill concernées permettent déjà de comprendre pas mal de choses. Par exemple, pour l’exercice 2024, la direction de Country Garden Services estime que les activités de développement passées de Man Guo Environnement n’ont pas été mises en œuvre comme prévu, que certaines activités existantes ont été ajustées, ce qui a entraîné une baisse des revenus et des bénéfices. En même temps, des retards de paiement de certains clients ont allongé les délais de recouvrement, rendant le cash-flow peu satisfaisant. Pour cette raison, Country Garden Services a comptabilisé une dépréciation du goodwill de 0,99 milliard de yuans pour Man Guo Environnement.

En 2025, la performance de Man Guo Environnement n’a pas non plus été satisfaisante : le flux de trésorerie lié à l’exploitation ne s’est pas nettement amélioré, et l’activité concernée a fait l’objet d’un retrait stratégique, ce qui a encore réduit le montant recouvrable. Ainsi, le solde comptable restant d’environ 0,97 milliard de yuans du goodwill de la société a été entièrement déprécié, entraînant une baisse du bénéfice net de Country Garden Services de 0,97 milliard de yuans en 2025. En seulement deux ans, Man Guo Environnement a comptabilisé au total pour 1,96 milliard de yuans de dépréciation du goodwill.

À peine une demi-lune après l’annonce de l’acquisition de Man Guo Environnement, Country Garden Services a également indiqué vouloir acquérir 60 % du capital de Fujian Dongfei pour 375M de yuans. Fujian Dongfei est aussi une entreprise de services aux villes. Les deux parties ont également signé un accord de surperformance (défi de performance) sur la performance. D’après des informations, Fujian Dongfei n’a pas atteint les engagements de performance prévus dans l’accord de transfert de participation. De 2021 à 2023, l’écart entre les revenus d’exploitation cumulés réalisés par la société et les objectifs convenus s’élève à 0,71 milliard de yuans ; l’écart du bénéfice net après déduction des éléments non récurrents est d’environ 0,11 milliard de yuans. Par conséquent, Country Garden Services a comptabilisé une dépréciation du goodwill d’environ 0,4 milliard de yuans à son sujet.

Les informations publiques indiquent qu’à la fin 2019, la valeur comptable nette du goodwill de Country Garden Services était de 1,22 milliard de yuans. Au cours des deux années suivantes, la société a lancé des opérations de fusion et d’acquisition à grande échelle ; rien que le montant des acquisitions en 2021 dépassait 20 milliards de yuans. Le goodwill a donc rapidement augmenté : à la fin 2021, sa valeur comptable nette atteignait 19,29 milliards de yuans. Avec le refroidissement du marché immobilier, le secteur des services immobiliers est progressivement revenu à la rationalité, et beaucoup d’actifs issus d’acquisitions font face, de manière successive, à des pressions liées à des dépréciations parce que leur développement d’activité n’a pas répondu aux attentes. À la fin 2025, la dépréciation cumulée du goodwill de Country Garden Services atteint 5,03 milliards de yuans, devenant l’un des facteurs importants expliquant la baisse du bénéfice net sur les dernières années.

À la fin de la période couverte par le rapport, la valeur comptable nette du goodwill de Country Garden Services reste à 14,45 milliards de yuans. La direction indique que, parmi les projets gérés dans les entreprises acquises via fusions et acquisitions, il existe bien une petite partie de projets déficitaires. On estime que, à l’exception de Man Guo Environnement, le risque de dépréciation supplémentaire des soldes de goodwill provenant des autres fusions et acquisitions historiques demeure contrôlable.

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Risque de dépréciation des créances non encore totalement apuré

En plus du goodwill, la comptabilisation de la dépréciation des comptes clients a aussi pesé sur l’indicateur du bénéfice net de Country Garden Services. D’après les informations fournies par la direction, en 2025, la société a appliqué des politiques de comptabilisation des provisions plus strictes, et a procédé de manière proactive au nettoyage des créances commerciales à long terme échues, ce qui a entraîné l’augmentation de la perte de valeur liée au risque de crédit sur les créances commerciales correspondantes.

Selon le rapport sur les performances, avec la croissance de l’échelle de développement, les créances commerciales de Country Garden Services augmentent en parallèle : la valeur comptable totale à la fin 2025 s’élève à environ 18,8 milliards de yuans, soit +1,1 milliard en glissement annuel. Les pertes de valeur provisionnées cumulées atteignent environ 3,93 milliards de yuans. D’après sa composition, on peut constater que les risques liés aux créances commerciales des parties liées se situent au stade final de l’apurement : à la fin 2025, la perte de valeur cumulée s’élève à 1,57 milliard de yuans et la valeur comptable restante est d’environ 0,57 milliard de yuans. En revanche, les pertes de valeur cumulées sur les créances commerciales provenant de parties tierces s’élèvent à 2,36 milliards de yuans, et la valeur comptable reste élevée à 18,23 milliards de yuans.

Un investisseur indique que, après avoir absorbé les problèmes sur les 3 dernières années, la grande dépréciation du goodwill et les problèmes de créances des parties liées de Country Garden Services ont été fondamentalement résolus. Mais il reste encore une grande montagne à franchir : les créances des parties tierces doivent être surmontées. À la fin 2025, le total des créances commerciales de 2 à 3 ans et de plus de 3 ans de la société s’élève à 3.52B de yuans, soit environ +35 % en glissement annuel. Le recouvrement des créances à long terme reste susceptible de générer de nouvelles comptabilisations pour pertes (mauvaises créances), ce qui met sous pression son état des résultats.

Pour la direction de Country Garden Services, les coûts d’amortissement des immobilisations incorporelles, la dépréciation du goodwill et d’autres dépréciations d’immobilisations incorporelles résultant des fusions et acquisitions sont tous des facteurs non opérationnels. Globalement, en 2025, la société a atteint les objectifs fixés au début de l’année en termes de situation fondamentale d’exploitation. Par exemple, les revenus d’exploitation ont augmenté d’environ 10 points de pourcentage, et le cash-flow est resté solide.

Plus précisément, les services de gestion immobilière restent le socle. Sur l’année, le chiffre d’affaires s’élève à environ 27,93 milliards de yuans, soit +7,3 % en glissement annuel, représentant environ 57,8 % du total des revenus. Les revenus des services de valorisation communautaires, ainsi que ceux des activités « trois distributions et une organisation » (三供一业) ont également progressé. En revanche, les revenus des services de valorisation pour non-propriétaires, des activités environnementales et des services d’exploitation commerciale ont baissé en glissement annuel.

La marge brute globale suit une tendance à la baisse : -1,6 point de pourcentage en glissement annuel, à environ 17,5 %. La raison est que des changements dans la structure des activités entraînent des ajustements à un stade donné des marges brutes des services de valorisation communautaires, des activités environnementales et des activités « trois distributions et une organisation ». Par exemple, la marge brute des services de valorisation communautaires, qui affichent des marges élevées, a baissé de 9,5 points de pourcentage en glissement annuel, à 28,9 % ; dans « trois distributions et une organisation », la marge brute de la gestion immobilière et des autres services connexes a baissé de 2,1 points de pourcentage en glissement annuel, à 7,9 % ; la marge brute des activités environnementales a baissé de 4,8 points de pourcentage en glissement annuel, à 9,8 %. En revanche, la marge brute de la division gestion immobilière, qui joue le rôle de « pierre d’assise » pour stabiliser l’ensemble, s’est améliorée : +0,6 point de pourcentage en glissement annuel, à 20,6 %.

Pour 2026, la direction de Country Garden Services a communiqué des perspectives favorables sur l’activité, et a révélé qu’elle prévoit qu’en 2028, l’ajustement de la structure et la consolidation des capacités liées aux activités principales seront essentiellement achevés.

Mais les risques de Country Garden Services proviennent aussi d’infractions ayant entraîné des sanctions réglementaires. Au cours des deux dernières années, plusieurs filiales locales ont été sanctionnées par les autorités de supervision gouvernementales en raison de services ne répondant pas aux normes et d’opérations non conformes, entre autres. Le 23 mai 2024, la communauté de Zhangqiu Country Garden desservie par la succursale de Jinan du China Garden Life Service Group (碧桂园生活服务集团济南分公司) a fait l’objet d’une enquête de la part de l’Administration de la supervision du marché du district de Zhangqiu à Jinan, et a été condamnée à une amende de 30k yuans, pour avoir eu de nombreuses pannes de ascenseurs dans le quartier, une maintenance insuffisante, n’ayant pas garanti l’exploitation en sécurité des ascenseurs, puis n’ayant pas procédé à une rectification et un traitement réglementaire en temps voulu.

Le 23 septembre 2025, cinq quartiers desservis par la succursale de Tongzhou du China Garden Life Service Group ont été sanctionnés par l’Administration de la supervision du marché du district de Tongzhou à Nantong, pour 90k yuans, en raison de comportements de violation consistant à « facturer des frais sans fournir les services conformément aux dispositions », avec une réduction de service et une inadéquation entre qualité et prix.

Le China Execution Information Disclosure Network indique également qu’environ plus de 10 filiales du China Garden Life Service Group ont été inscrites comme entités faisant l’objet d’une exécution. Au cours de l’année écoulée, on enregistre 23 occurrences où elles sont devenues des entités faisant l’objet d’une exécution. Parmi celles-ci, le 19 août 2025, le tribunal de deuxième instance du peuple de Shanghai a procédé à l’exécution d’un actif de 523 millions de yuans. Le 22 janvier 2026, le tribunal de Lipu, ville de Guilin (région autonome du Guangxi), a exécuté un actif de 138.6k yuans.

En plus de cela, les 11 filiales de la société qu’elle détient, représentant plus de 30k de yuans en actions, ont fait l’objet d’un gel décidé par les tribunaux.

Comité de rédaction de service : Su Zhiyong

**Rédacteur en charge : Li Hongmei, Wen Hongmei **